不动产登记暂行条例最大亮点是＂统一＂

  备受关注的

  7月30日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，讨论

  此次国务院常务会议强调，建立不动产统一登记制度是推进简政放权，整合部门职能职责、减少多头管理、逐步实现一个窗口对外，方便企业和群众的有效举措。

  “统一”是最大亮点

  今年6月，

  他告诉中国青年报记者，“征求意见稿”最大的亮点是“统一”，建立统一的登记制度。“统一”有四点涵义：首先是统一登记的部门，按照立法逐渐把各个登记部门统一起来，这样才符合

  孙宪忠进一步解释，以前，分散在各部门的登记程序不尽相同，不同的程序会不断地给当事人带来麻烦。同时，还有一些地方、部门私设程序，不仅增加当事人的负担，而且存在寻租空间，利用程序来“创收”。“程序统一以后，大体上来说能解决这样的问题”。

  过去，法律基础信息不统一也会带来麻烦。“不动产登记信息不统一、登记簿不统一，反映出来的法律信息就都不一样，这样可能会出现矛盾，成为市场经济、交易安全的隐患。”孙宪忠说，以前发放的权属证书很多，名字不同，在当地可能不会引起太大误解，但是在其他地区可能会引起误解。而现在不动产登记，首先要统一登记信息，不动产登记簿上记载的信息至少是一致的。“最基础的问题解决以后，会不断走向统一”。

  此次

  “不动产登记现在是要建立全面的、由一个部门领导的登记制度，但是这个登记制度不能把前面所有的登记都否定掉，那样的话难度太大。”陈宝存说，所以暂时保留原有的。不能在登记期间，任何东西都尚未完善的情况下，就把以前的废除，需要逐渐替换。

  北京大学房地产法研究中心主任楼建波告诉中国青年报记者：“不动产登记的整个目的就是稳定不动产的权属关系。”因此，已经发放的权属证书继续有效、已经依法享有的不动产权利不因登记机构和程序的改变而受影响，这是很有必要的。楼建波说，逻辑上其实有两种处理方法，一种是现在采用的这种；另一种是规定期限，要求规定时间内，老百姓自己完成登记。但第二种做法，“会给广大权利人造成不必要的麻烦和负担”。“只要承认原有登记簿信息的效力”就可以。

  “对既往已经发生的合法权利，法律都是承认的。立法颁布以后，新产生的权属就按照新法律来办。”在孙宪忠看来，新旧之间并不存在明显矛盾，登记簿统一才是最大的问题。孙宪忠表示，按照

  陈宝存认为，无论是土地还是房屋，最后都将纳入一个产权管理制度之下。但目前，各项制度混乱，且有冲突，所以不动产登记将是一个漫长的过程。他还表示，大家现在对不动产登记有误解。“实际上不动产登记当时在物权法上说得很清楚，是产权的持有人、使用人主动要求登记才登记，不是强制性登记，不是行政管理的手段，而是服务的手段。”这是政府保护产权的一种方式，是产权制度逐渐发展的一个方向。

  在陈宝存看来，整个不动产登记的真实目的，“是服务大家，保护大家的产权”。即政府承认并保护产权，保护私有财产。并不是为了打压房地产，“跟房地产没有直接的线性关系”。

  至于不动产登记对征收房产税的影响，陈宝存认为，“大家把事情想得太简单了”。想征收房产税，必须有一个准确的、让老百姓都认可的评估价格，但现在并没有。同时存在太多拉锯的过程，需要很长时间才能完成，“不是一朝一夕能改变的”。

  “我们现在物权法改在最前面，但是别的法规还未进行修改”，这导致法律法规中一些内容是冲突的，需要逐渐的调节。陈宝存表示，“目前需要政府踏踏实实做这些工作，欲速则不达”，就目前的局面来看，不动产统一登记短期内对房地产市场不会造成影响。

  不动产登记与

  2013年3月，十二届全国人大一次会议通过的

  早些时候，国土资源部新闻发言人表示，

  孙宪忠认为，

  孙宪忠还强调，从起草、讨论前期来看，最大的争议是所谓通过不动产登记达到反腐的目的。有观点认为，不动产登记簿应该公开、公示、公告，甚至挂在网上，以达到反腐的目标。但孙宪忠表示，“所有的老百姓都有财产权利，都需要不动产登记制度去保护它，它跟官员的财产申报完全是两回事”。至于官员应该采取怎样的方式公布自己的财产，是廉政立法方面的内容。

  同时，“另一个很重大的分歧是谁有权查询登记的信息。不动产登记法是涉及交易安全的一个保障。”孙宪忠说，“只有在交易的许可下才可以查询，不涉及交易的不能查。对于反腐来讲，官员无论登记在哪里，有关部门都可以去查，而在一般老百姓的交易中就不能这样做。

  这只是第一步

  6月，山西省全面启动不动产统一登记工作。山西省国土资源厅地籍处处长冯智曾对媒体表示，推进不动产登记最大的难点就是改变当前“五龙治水”的局面。“这项工作原来分散在国土、林业、农业、住建甚至海洋部门，现在我们事实上是要把它整合、统一到一个部门，必将涉及各个部门的职责再分配。”

  事实上，不动产统一登记在地方层面早已开始落实。截至目前，北京、山东省青岛市、湖南、江西、广西、四川等地方政府，均已建立“联席会议”制度。由于不动产统一登记工作横跨国土资源、住房和城乡建设、海洋、林业等多个部门领域，“联席会议”成为了不动产统一登记工作推进的实质性行动。

  “不动产统一登记如果下决心去做的话，应该不是什么特别困难的事情。” 西南财经大学经济与管理研究院院长甘犁说。虽然现在不动产的信息是在各个部门、各个地方分散的，房子、汽车、土地涉及到不同的部门，但实际上可以通过身份证号码连起来。只要中央要求把这些信息统一登记，或是通过身份证联网，技术上不应该是一个困难的事情。

  当然，这其中会涉及各部门利益。在落实过程中，考验的是政府的决心。甘犁表示，我们在做机构重组时，都会有一些组合障碍，但是要坚定推进的话，还是能够做下去的。

  曾对我国房屋空置率做过调研的甘犁认为，简单的不动产登记条例并不能计算清楚空置率。让房子的拥有者登记很容易做到，“能算出来每一个身份证下面有多少套房子，但不知道这套房子有没有使用。”房子是自住的还是租出去的，不同的身份证号码是否是同一家庭，这些情况需要进一步了解。

  “需要拥有这些家庭的其他信息，比如收入信息，家庭成员结构等等。”同时这又是在不断的动态变化中。因此，甘犁认为，不仅要将不动产登记，以后还应该有一个非常完善的收入和财产的新系统，“这只是第一步”。

  登记之后，更需管理

  甘犁认为，对于财产信息，不仅是登记，登记之后还有管理，最终的目的是为社会提供服务。长期来看，不动产登记可能对税收、信息查询等各种方面都有影响，如遗产税、房产税、财产税等。

  “在这个时候，政府面临一个角色问题。”甘犁表示，信息登记工作并不一定要让政府来做，在规范之后可以尝试让私营机构、企业参与其中。在甘犁看来，政府机构既有人浮于事的现象，也有疲于奔命的现象。“如果没有编制，实际上很难腾出的人手来做这项工作”。

  在规范信息安全的前提下，可以通过招标的方式，让几家机构来参与。甘犁认为，从长远考虑，要让登记的信息发挥作用，既能维护老百姓的隐私，又能产生效益，这需要运作，需要收费，需要商业化。对于这一部分，“让私企来做是一个非常好的尝试”，或者至少让私企参与其中，政府不需要都揽在手上。

  甘犁表示，信息发挥作用，是需要进行组合、分析的；最后能产生多大效益，是需要一些创新思维的。企业有动力，也有能力，更有资金，用社会的、市场的资源来做，会发挥更大的效用。

  老百姓担心的是隐私，只要规范好隐私保护，可以“引进企业，引进竞争”，来发挥信息系统的作用，并且不断完善这个系统。甘犁认为，很多企业会有兴趣，“因为这些信息会产生商业价值”。

  “法律条文不能太简单、法律制度不能太简单，更不能为了回避矛盾把问题简单化。”孙宪忠最后说道，立法本身涉及民众利益，涉及许多重大的关系问题。立法应该详细一些，细致一些，更加方便操作，过于简单，反而给实践造成了麻烦。