北上广深房价下跌不意外 楼市进入"新常态"需理性应对
１８日，国家统计局公布的“７月份７０个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，北上广深四大一线城市房价首现环比全面下跌。业内人士普遍认为，中国房地产市场的降温态势恐将进一步持续，中国楼市已进入“新常态”。在此背景下，市场各方都将接受新的考验。
观望情绪浓厚 一线城市房价全线下跌不意外
２０１４年５月，上海和深圳楼市率先开启跌势；６月起，广州加入降价行列；７月，坚挺了２４个月之久的北京房价也终于开始“沦陷”。一线楼市房价的全面下跌意味着，全国房价普跌态势业已确立。
上海易居研究院分析称，７月份，７０个大中城市新建商品住宅价格环比跌幅创２００８年以来的历史新高。据测算，７月份，一二三线城市新建商品住宅价格指数环比跌幅分别为１．２％、１．０％和０．９％，一线城市房价跌幅首次超过二、三线城市。并且，对比二、三线城市，一线城市跌幅扩大的态势更为明显。
记者近期在北京、上海等地发现，购房者观望情绪依然浓厚，房企“让利跑量”心理已占上风。上海内环内一楼盘６月底推出新一批３００多套房源，一个月内完成签约销售仅为两成左右。无奈之下，开发商推出了“充５万抵３５万”的促销方式，使实际成交均价由备案均价５２０００元／平方米，直降至４５０００元／平方米。
在北京市大兴区的热盘保利熙悦春天，３月份开盘时５００套房源超3000多人抢购，当天销售出了九成。然而，４月中旬开始，销售大幅下降，第二期开盘的５００套房子７月还没卖完，并出现了每平方米５００元左右的降幅。
“开盘时卖的都是位置不好的房子，二期的房子朝向和户型都很好，本打算涨价两三千元每平方米的，现在只能降价。”一位销售告诉记者。
中国房地产协会副秘书长朱中一说：“‘拐点论’以及大幅度降价促销等各种负面消息会进一步强化未来房价走低的认知。在当前楼市比较悲观的背景下，买家会加大议价幅度，确保‘不会被套’。”
一线城市为何不再是楼市避风港？
曾被业内认为“只涨不跌”的一线楼市为何在此轮调整中不能“独善其身”？
上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，目前四个一线城市房价指数均出现环比下跌，和整个库存压力较大有关。“目前一线城市还没有公开救市的做法，‘限购’‘限贷’政策仍比较紧。但同时，购房者又预期一线城市也可能像其他城市一样，出现比较明显的价格下调。因此，入市不积极，进而导致库存积压，反过来促使房企进行各种程度的降价。”
据有关统计数据，７月份，北上广深４个城市新建商品住宅存销比分别为１８．９、１７．２、１４．１和１４．７个月。“在市场低迷下，今年一线城市的存销比上升速度还在加快。这也创下了２０１１年以来的存销比新高，而且还在持续攀升。”严跃进介绍说，“在２０１３年年末，4个城市的存销比分别为７．６、８．７、９．０和１１．９个月。
住建部政策研究中心主任秦虹指出，去年楼市的火爆将今年的购买需求提前透支。“自住性需求是常数，去年卖多了，今年就卖的少。此外，信贷约束影响了购房行为的实现。今年以来，个人住房抵押贷款的收紧，使得购房者置业成本提高。“现在市场需求主体是刚需自住型，如果没有贷款支持，他们几乎不可能买得起房子。因此，对房地产市场影响最大的还是货币政策和货币环境。”
世邦魏理仕中国区主管陈仲伟表示，在信贷环境吃紧、财务成本不断攀升等情况下，开发商已开始启用降价策略来积极去库存，加速周转，这也是导致近期一线城市房价数据全线下跌的主要原因。
新浪乐居楼盘中心数据显示，８月上海有多达１３９个楼盘进行打折促销。野村证券中国房地产行业研究主管高剑锋亦表示，第三季度或将有更多开发商降价去库存，最高可能出现同比２０％的降幅。
楼市进入“新常态” 各方需理性应对
楼市此轮调整对政府决策、房地产企业、消费者都有哪些挑战？各市场主体应如何应对？
在本轮楼市的调整潮中，地方政府在救市上表现积极。据不完全统计，在全部４６个限购城市中，目前以各种形式“灵活”调节楼市的已近八成。在楼市下行趋势难以扭转的情况下，地方政府救市措施开始升级。
而对于房地产开发商来说，在当前市场不好的情况下，开发商的竞争力就剩下了价格。世茂集团副总裁蔡雪梅表示：“在开发商看来，一线城市如果愿意以价换量，真实的需求是存在的，一线楼市依然是企稳的，关键在于我们是否愿意卖出相对合理的价格。”
近期，楼市“崩盘”论、房价将“断崖式暴跌”等不对称信息让购房者的观望情绪日益加重。对于购房者来说，信贷支持无疑是他们最为关心的问题。２６岁的外地在沪白领胡一文在上海已经工作了２年，“我和老公正在观望，希望信贷政策有调整。最近不是房价在松动嘛，我们一直在看房、议价，但不准备马上出手。”
秦虹认为，中央政府今年将继续坚持抑制投资投机性需求的政策，从而让真实的需求可以得到实现。“下一步对于首套置业的家庭住房愿望实现，在政策上还是有空间的。” 此外，作为调控的重要配套手段，政府应继续做好保障性住房建设，增加中小套型商品房和共有产权的住房供应。
