上海“题材房”不再“步步为赢” 部分地区已断供

30.05.2014  11:27

上海楼市,正用自己的方式,实现自身价值。

  曾有一位开发商老总直言不讳,“上海的各大片区要想‘上位’,就靠两点,旧城改造和规划题材。”听似武断,却不无道理。

  举一个简单的例子,一些在上海买房的老百姓还不能辨识万科、中海、绿地和龙湖的标志,但他们都知道上海有个迪士尼,都知道上海有个大虹桥和自贸区,他们会因此关注当地楼市,这是任何一个企业都不能企及的社会影响力。

  “题材”的这种影响力带来的则是楼市行情的持续走高。

  因为有了迪士尼,川沙房价在5年内涨了1.5倍,比周边区域高出三成。

  因为有了世博,后世博辐射区房价在4年内增长2.5倍,并引发连锁反应,如今周康等区域因为世博重塑形象,而前滩规划的出台同样借助了“后世博”效应。

  因为有了大虹桥,周边10公里范围内,八大板块齐齐“沾光”,青浦徐泾因贴近“大虹桥”核心区,房价直逼3万元/平方米。

  因为有了自贸区,三个辐射板块—— 外高桥 、临港新城和祝桥的住宅市场维持数月的爆发式增长。在 2013年 ,自贸区辐射板块房价普涨20%以上,个别楼盘涨幅高达50%。

  不过,2014年以来,上海部分“题材房”由热转冷的趋势开始显现。题材房呈现出一个共同特点,在概念刚出现时会带动周边供求快速增长,随着时间的推移,这种涨势将趋缓,回归理性。

  在迪士尼辐射的川沙板块,由于开发空间有限,区域供应不足,今年成交已大幅下降超六成;在后世博辐射的三林,经过2008-2009年的供销高峰之后,目前供应量和成交量都大不如前;自贸区辐射板块也开始逐步进入消退期,甚至出现“量价齐跌”之势。

  复旦大学地产运营研究所所长蔡为民表示,开发商借“题材房”上位无可厚非,但这本身就是一种提前透支,题材房后市是否能走稳还要看区域有无新刺激点,比如后世博辐射区的前滩规划,就是一个能延续区域热度的利好。

  上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示,根据自身条件不同,题材板块后市的发展速度也会有所不同。若题材房地段、交通、配套有一定的优势,概念在后期落实较好,其发展将是长效的;若题材房区位、交通、配套存在严重的短板,后续的发展将会受阻,市场也将由热转冷。