上海“题材房”不再“步步为赢” 部分地区已断供

上海楼市，正用自己的方式，实现自身价值。

　　曾有一位开发商老总直言不讳，“上海的各大片区要想‘上位’，就靠两点，旧城改造和规划题材。”听似武断，却不无道理。

　　举一个简单的例子，一些在上海买房的老百姓还不能辨识万科、中海、绿地和龙湖的标志，但他们都知道上海有个迪士尼，都知道上海有个大虹桥和自贸区，他们会因此关注当地楼市，这是任何一个企业都不能企及的社会影响力。

　　“题材”的这种影响力带来的则是楼市行情的持续走高。

　　因为有了迪士尼，川沙房价在5年内涨了1.5倍，比周边区域高出三成。

　　因为有了世博，后世博辐射区房价在4年内增长2.5倍，并引发连锁反应，如今周康等区域因为世博重塑形象，而前滩规划的出台同样借助了“后世博”效应。

　　因为有了大虹桥，周边10公里范围内，八大板块齐齐“沾光”，青浦徐泾因贴近“大虹桥”核心区，房价直逼3万元/平方米。

　　因为有了自贸区，三个辐射板块—— 外高桥 、临港新城和祝桥的住宅市场维持数月的爆发式增长。在 2013年 ，自贸区辐射板块房价普涨20%以上，个别楼盘涨幅高达50%。

　　不过，2014年以来，上海部分“题材房”由热转冷的趋势开始显现。题材房呈现出一个共同特点，在概念刚出现时会带动周边供求快速增长，随着时间的推移，这种涨势将趋缓，回归理性。

　　在迪士尼辐射的川沙板块，由于开发空间有限，区域供应不足，今年成交已大幅下降超六成；在后世博辐射的三林，经过2008-2009年的供销高峰之后，目前供应量和成交量都大不如前；自贸区辐射板块也开始逐步进入消退期，甚至出现“量价齐跌”之势。

　　复旦大学地产运营研究所所长蔡为民表示，开发商借“题材房”上位无可厚非，但这本身就是一种提前透支，题材房后市是否能走稳还要看区域有无新刺激点，比如后世博辐射区的前滩规划，就是一个能延续区域热度的利好。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，根据自身条件不同，题材板块后市的发展速度也会有所不同。若题材房地段、交通、配套有一定的优势，概念在后期落实较好，其发展将是长效的；若题材房区位、交通、配套存在严重的短板，后续的发展将会受阻，市场也将由热转冷。