上海商品住宅存量达1260万平方米居高位

随着各地限购政策的逐步退出以及央行“930”信贷新政的出台，10月份全国楼市呈现回暖迹象。不过，同比来看全国主要城市的住宅成交量仍不及去年，且10月份中国百城房价出现近两年来的首次同比下跌。同时，今年前10个月全国土地出让金整体水平也较去年同期下滑，在土地财政仍是各地方政府主要资金来源的当下，不少城市也出台了新一轮的救市政策。

　　尤其是在以往调控政策最为严格的京沪，近期也开始加大力度松绑楼市，而这无疑将刺激各地进一步加大楼市调整的力度。

　　此外，近日江西省住建厅也发文通知称，除了对买房基本上解除全部限制以外，对房地产将提供更多的金融支持，并对部分住房契税进行减半和对二手房交易进行补贴。

　　上海放宽公积金贷款门槛

　　11月7日，上海公积金中心发布《贯彻国家部委有关文件精神本市住房公积金个人贷款政策相应调整》文件，对住房公积金贷款政策作出调整。

　　而新规中最引人关注的当属对“结清首套房贷再贷算首套”的规定。即对拥有1套住房并已结清住房公积金贷款的家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通商品住房的，参照首套房贷款政策执行。即贷款首付款比例为30%，贷款利率为五年期以上4.50%，五年期以下(含五年期)4.00%，每户家庭住房公积金最高贷款限额为60万元(每人最高贷款限额为30万元)，有补充住房公积金的家庭最高贷款限额为80万元(每人最高贷款限额为40万元)。

　　此外，新规还规定，除了要求对无住房公积金贷款记录或已结清住房公积金贷款的家庭，购买首套自住房，执行首套房贷款政策；并继续停止向购买第三套及以上住房的家庭发放公积金贷款；住房公积金个人住房贷款担保以所购住房抵押为主，取消住房公积金个人住房贷款强制性机构担保收费项目。

　　而早在10月9日,住建部、财政部和人民银行就联合印发了《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，10月29日，国务院再强调促进住房消费,放松公积金支付房租条件。

　　实际上，在央行“930”信贷新政以及“认贷不认房”新规的刺激下，上海10月份的楼市表现颇为不错。公开数据显示，在供应量不及9月份的情况下，10月份上海新建商品住宅成交面积达109.1万平方米，环比大涨42.4%，一举创下年内月度成交新高。

　　不过，另一方面，上海目前商品住宅存量仍保持在1260万平方米左右高位，且银行利率优惠力度不及预期。同时，上海是全国住房公积金个贷率较高的城市，上半年其住房公积金平均个贷率为85%，远高于全国50%的平均水平。1月份—10月份，上海发放住房公积金个贷金额399.46亿元，其中发放共有产权保障住房(经适房)个贷39.05亿元。截至10月底，累计发放公积金个贷4022.68亿元，公积金个贷余额1978.29亿元，支持购房建筑面积1.73亿平方米。

　　因此，上海方面显然是希望在平均个贷率较高的基础上，通过松绑公积金贷款门槛，进一步刺激楼市，消化库存。

　　中原地产首席分析师张大伟也认为，“公积金是地方政府可以直接用政策动用的信贷额度，不但可以直接给市场带来大量需求，对购房者的心理影响也非常大，所以每次楼市低潮期，用公积金政策刺激市场也是地方政府最习惯的举措。同时，虽然‘930’政策松绑了信贷认定口径，但信贷折扣仍没有明显变化，部分购房者还是难以承受目前的贷款利率，这种情况下，相当于商业贷款7折利率的公积金政策松绑，对市场的影响将非常大”。

　　不过，张大伟也指出，上海松绑公积金政策有利于改善需求入市，但上海公积金的最高贷款限额只有80万元，实际能够选择公积金贷款的购房者数量有限，更多的还是心理影响。预期未来各地都将发布同类型松绑政策。

　　此外，有业内人士称，由于上海商品房库存仍处高位，尽管在各项新政刺激下成交量仍会上升，但价格还将维持现有水平，出现大幅上涨的可能性不大。

　　多地调整公积金贷款

　　据悉，自11月份以来，已经有多地对公积金政策进行了调整。

　　自11月1日起，山东烟台调整公积金政策，包括未婚子女买房可提取父母公积金，职工连续缴存半年即可申请“公积金贷款”，二手房“公积金贷款”最高额度提至30万元等多项住房公积金惠民新政；而从11月份开始，甘肃省各地购房者只要符合按时、足额、连续缴存住房公积金6个月，就可以利用公积金贷款，此前，甘肃省各地的贷款条件是需要连续缴存住房公积金1年以上；同时，湖南省直单位住房公积金管理中心近日发布通知称，自11月份对个人住房公积金贷款的有关政策作出调整，其中包括降低首套房公积金贷款首付比例至20%，恢复省内异地互贷，取消公积金贷款时间间隔等。

　　而11月4日，更是有三地同时宣布调整公积金政策。先是南京住房公积金管理中心发布《关于进一步完善住房公积金使用政策的通知》，宣布落地三部门公积金新政，南京公积金贷款二套房首付比例，由原先的不低于60%，降低到不低于30%；随后《石家庄住房公积金归集管理实施细则》印发实施，《细则》就公积金缴存内容进行了调整，规定缴存基数最低不低于所在市、县(市)的上年度在岗职工平均工资的60%，提高了缴存基数最低标准；此外，济南发布的新政策规定，外省缴存公积金自11月4日起可回济贷款，5日起只要借款人连续缴存公积金6个月就能申请公积金贷款，比此前规定缩短了6个月，此外，异地贷款也由此前的全省推至全国范围。

　　实际上，目前已有济南、苏州、南京、武汉、贵阳、长春、成都等超过30个城市对公积金贷款政策进行不同程度调整。其中，南京、武汉放宽第二套房公积金贷款门槛，最低首付款比例从之前的70%调整为30%。扬州、杭州、成都、无锡等地，则对已有一套住房并结清贷款余额的家庭，再购房执行首套房贷款政策。

　　对此，张大伟表示，30多个城市的公积金新政大部分属于公积金政策的自我完善，对购房者心理层面的影响将会大于实际效应，其与之前央行放宽信贷、普宅标准调整、各地财税减免等形成的政策叠加效应，将在一定程度上提振购房者入市信心，促进年内楼市成交的复苏回暖。

　　江西救市升级

　　此外，各地除了对公积金政策进行调整外，不少省份还打出了救市组合拳。日前，江西省住房城乡建设厅印发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，《通知》制定18条举措，要求按照分类调控要求，做好房地产市场调控工作，充分发挥市场机制作用，促进房地产市场平稳健康发展。

　　《通知》指出，在江西省范围内购买住房时，不限定购买套数，不需要提供家庭住房情况查询结果，不需要提供一定年限内纳税或社会保险缴纳证明。同时，对个人购买普通住房且属于家庭唯一住房的，减半征收契税；个人购买90平方米及以下普通住房且属于家庭唯一住房的，契税按1%税率征收。释放住房公积金存量资金并降低公积金贷款门槛，提高贷款额度。此外，对于境外机构和个人购房不再实行限制性规定。并要求全省银行业金融机构要积极支持住房自住性需求和改善性需求，加大对房地产开发企业的融资支持，保持房地产开发贷款合理增长。

　　对此，有业内人士表示，频繁出台的救市政策对市场信心提振明显，止跌已经明确，但反弹的幅度依然要看后续信贷释放的情况，如果再出现一次至两次的定向或者全面降准，楼市的将会很快反弹。