楼市新政发酵：上海二手房现房主“跳价” 一夜上涨4%

　　人民网3月31日上海电（徐倩）昨日下午，央行、住建部、银监会出台楼市新政，二套房贷最低首付比例降至四成。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。

　　同时，财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，明确个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　楼市新政落地后对上海楼市影响几何？今日上午，人民网记者走访数家房地产中介门店在第一时间了解了上海二手房市场的反应。

　　房主“跳价”

　　“昨日，房主与买家商量准备以346万的总价成交，在成交时买家有些犹豫，结果，到今天早上，这位房主已经不卖了，直接跳价到360万。”

　　记者估算了一下，该中介工作人员所说的房源是上海杨浦区的某学区房，面积约80平方米，总价从346万上涨到360万，每平方米上涨近2000元。

　　对二手房交易来说，此次新政影响最大的是 “明确个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税”。

　　“二手房交易税由‘满五唯一’下降到‘满二唯一’，这样购房者不用承担交易税了，本来是对购房者有利的，但是房主觉得政策利好，把这部分费用加价到总房价中去了。”该中介人员表示。

　　不仅如此，在记者走访的多家中介门店中，都有工作人员接到了房主调高价格的电话，其中一家中介的工作人员告诉记者：“昨晚就有房主打来电话要调高价格，今天上午也接到了几个房主的电话。”但是，该工作人员也同时表示：“虽然有接到房主来电调价，但是，目前大部分房源价格尚未上调，中介网上挂出的房源价格也是之前的价格。”

　　“要是真的想买，现在赶紧买，趁着房主还没涨价。”在记者询问时，该中介人员说。

　　对于此次营业税政策的改变，记者同时咨询了上海易居研究院研究员严跃进的看法，他认为：“营业税政策的改变于二手房的价格会形成正反两面的作用。从二手房的供应角度看，部分购房者在目前改善性需求释放的门槛降低的背景下，会加大对二手住房的抛售，这个时候会带来二手房供应量的增进，进而使得二手房的价格出现一个下调。但另一方面，目前此类政策下也会积极释放各类需求，这会使得市场看涨预期形成。所以很多二手房房东可能在售价上会比较强硬。从这个角度看，二手房价格面临了正反两面的影响。”

　　但是，在政策的“双重效应”下，严跃进认为：“从整个大趋势看，二手房价格势必出现上涨。这是因为随着二手房市场成交的活跃，总体上看跌情绪会淡化，而看涨情绪会逐渐强化。这会带来二手住房价格的上升。尤其是一些市区的次新房，更是会面临价格上涨的态势。”

　　贷款成本增加

　　对于二套房最低首付比例降至四成，严跃进向记者算了一笔账：“以200万元总价的住房进行分析，7成首付下，首付和按揭贷款的总金额为140万+102万即242万元。而在4成首付下，首付和按揭贷款的总金额为80万+205万即285万元。这样对比，要增加43万元的支付。”

　　同样地，对于“使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%”的政策，首付款虽然降低了，但是贷款成本却在提高，而且每个月向银行还款的额度也在增加。

　　“贷款成本增加的同时背后却有一笔资金在节省。即在7成首付的情况下，需要多缴纳首付款60万元。但现在这笔费用可以先不缴纳，而是通过按揭贷款进行缴纳，自然降低了购房者的成本。这也是此类政策背后的一个政策导向，即让改善性购房者积极入市，降低入市门槛和成本。”严跃进继续分析。

　　在走访时，中介人员向记者表示：“虽然贷款成本增加，但是首付降低会刺激更多的人来买二套房，因为本来付不起首付款的，现在付得起了。”

　　从上海整体二手房市场来看，预计新政后上海二手房挂牌量将迎来增长。同策咨询研究部总监张宏伟认为，二手房市场将因此得到盘活，改善型需求迎来春天。

　　张宏伟称，从二手房市场角度来看，符合这样条件的房源比例将大幅增加，尤其是对于改善型需求来讲，由于营业税的免征，降低了交易成本，这部分群体就可以卖掉原有房产进行改善或置换。

　　据记者了解，自去年以来，上海二手房挂牌量一直处于下滑态势，2014年同期上海市二手房挂牌在12.5万套左右，而目前挂牌有7.7万套。