上半年楼市量价齐跌 难改未来下行趋势

  16日，国家统计局发布的上半年全国房地产开发和销售情况显示，随着降价范围和幅度的进一步扩大，上半年全国楼市成交延续量价增速双降的态势。

  在房地产市场表现日益低迷之际，多城市住宅“去库存”压力有增无减，业内人士预期，未来几个月多数城市房价将进一步下跌。

    量价齐跌现悲观情绪

  统计数据显示，全国楼市成交呈现量价增速双降的局面。

  1-6月份，全国商品住宅销售面积42487万平方米，同比下降7.8%，相比去年全年的17.5%下滑25.3个百分点；住宅销售额25632亿元，同比下降9.2%，降幅与去年全年增长26.6%相比，下滑35.8个百分点。

  住建部政策研究中心主任秦虹指出，目前市场对楼市的看法普遍偏于悲观。秦虹认为，今年上半年全国商品房的销售面积出现负增长，主要原因是2013年同期商品房销量基数较高。“市场上的刚需容量有限，去年出手的多，今年自然就少了。”秦虹认为，信贷约束也影响了购房行为的实现。

  虽然央行和银监会均表态，商业银行应对刚需群体的首套房贷款政策予以倾斜，但目前来看，个人房贷申请难度并未明显降低。

    市场仍处于下行通道

  1-6月份，全国房地产开发投资42019亿元，同比名义增长14.1%，增速比2013年全年的19.8%回落5.7个百分点。其中，住宅投资28689亿元，增长13.7%，增速比2013年全年回落5.7个百分点。

  海通证券房地产行业首席分析师涂力磊表示，上半年房地产开发投资增速高位回落，“虽然与2012年之前动辄20%以上的房地产投资增速相比，今年上半年的数据不太好看，但我们认为14.1%的增速也是行业投资的次高点。因此，市场不应过分悲观。”

  数据同时显示，1-6月份，全国房屋新开工面积80126万平方米，下降16.4%，降幅收窄2.2个百分点。其中，住宅新开工面积56674万平方米，下降19.8%。

  世茂集团副总裁蔡雪梅表示，在2013年之前，房地产市场都是高歌猛进的，从2014年3月起，市场就变了，发生了一个“非常快速”的跌落，目前市场仍处于下行通道，这是市场自发的调节过程。现在是供求结构发生了根本性的转变，由量变到质变。

    库存去化压力变大

  在楼市进入“下半场”之际，新建商品住宅库存再创历史新高，加上市场成交继续低迷，楼市供需失衡的局面已经显现。

  截至6月底，上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26218万平方米，环比增长2.8%，同比增长22.9%。35个城市中，有29个城市库存出现了同比增长现象。6月份，35个城市新建商品住宅存销比为18.1,这意味着市场需要用18.1个月的时间才能消化完这些库存。

  而在5月份，该存销比数值为16.4个月。其中，温州以45.1的存销比居于首位，宁波以31.4的存销比排行第二。半年业绩考核下，部分房企的打折促销力度加大，但很多购房者依然不买账，导致库存去化压力变大。存销比保持了震荡上行态势。

  上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，6月份库存去化周期超过18个月，表明去化压力空前大，这将压制房价，预期未来几个月多数城市房价将下跌。