“三不管”楼院难题将得到根治

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    如今，这一状况将随着相关管理办法的出台得到根本性的解决。 10月26日下午召开的市政府常务会议原则通过了《兰州市“三不管”楼院管理办法》（试行）。这一办法，或将从根源上解决“三不管”楼院存在的诸多难题。

    “三不管”楼院整治将取得多赢效果

    所谓“三不管”楼院，是指无专业化物业企业管理、无建设主体单位管理、无业主委员会管理的物业小区或单体分散的楼、幢、院。

    据官方统计，目前兰州市近郊四区还有495处“三不管”楼院，总建筑面积约345万平方米，其中以核心城区城关区294处最多。这些楼院大多是上世纪八九十年代部分单位为解决职工住房问题而建设的，小区的规划、建设相对简单滞后。由于企业改制和破产等原因，这些住宅区成为“三不管”楼院，经房改后，“三不管”楼院的房屋产权多数转为个人所有；而由于建筑年代早，没有建立(归集)住宅专项维修资金，现在这些楼院绝大多数已进入房屋的大修期，房屋共用设施设备严重老化，跑冒滴漏现象比较普遍，业主又不愿意分摊维修费用，严重影响居民的正常生活。而原产权单位多数已破产或改制，改造资金无来源，所以只能依靠政府解决。

    “之前，城关区对‘三不管’楼院的整治下了大力气，但那些钱都是区级财政一点一点挤出来的，现在新出台的《兰州市”三不管“楼院管理办法》（试行），应该能把‘三不管’楼院的整治形成制度化，这样就好办多了。”城关区政府的一位负责人告诉记者。

    而整治“三不管”楼院到底能带来那些好处呢？市房产局局长敬国华表示，主要表现在三个方面。一是有利于解决突出的社会问题。这些“三不管”楼院由于建筑年代久、基础设施差、无维修资金，专业化物业公司不愿进驻管理，造成小区流动人口无监管、安全无保障、环境卫生脏乱差，治安反恐隐患较重，成为平安兰州建设的薄弱环节，因此必须治理。二是有利于整合现有的管理资源。“三不管”楼院的改造、管理，涉及市区两级政府、多个职能部门，多头管理、无人管理的现象较为普遍，“重改造、轻管理”的现象时有出现，因此更需要建立长效的管理机制。

    “更重要的是，‘三不管’楼院管理办法的出台有利于目前的物业全覆盖工作。”据了解，从去年以来，兰州市房产局就以城关区为重点，指导近郊四区开展了物业全覆盖试点工作。在城关区，城关物业公司已对8个试点街道265处“三不管”楼院提供了物业服务，托管面积达到119.39万平方米，涉及居民15347户。其余14个街道已经与城关物业、京诚物业签订了《物业管理合作协议书》，预计到今年年底，城关区将率先实现物业全覆盖。“那些进驻了专业物业管理的‘三不管’楼院，一改过去脏、乱、差的面貌，得到了居民的广泛认同和支持，社会效应非常明显。”敬国华说。

    《办法》将破解“三不管”楼院面临的诸多难题

    今年5月，市委召开专题会议，就进一步加强我市反恐维稳工作进行了研究和安排部署。其中要求重点加强“三不管”楼院的整治与管理。于是，制定“三不管”楼院管理办法提上了正式日程。经过多次论证，此次市政府常务会议原则通过的《兰州市“三不管”楼院管理办法》（试行）主要在五个方面对“三不管”楼院的长效管理机制进行了认定和强调。

    亮点一，就是明确了“三不管”楼院的管理责任主体。“区（县）人民政府为‘三不管’楼院管理的责任主体单位，负责‘三不管’楼院的调查摸底、建账和改造，为‘三不管’楼院引入专业化物业管理，建立‘三不管’楼院长效管理机制，并做好日常监督工作。”

    亮点二，明确了“三不管”楼院改造和物业补贴资金来源渠道。“市、区（县）人民政府应当将‘三不管’楼院的整治改造经费和物业管理补贴经费纳入年度财政预算”。而根据市房产局的测算，他们建议市级财政每年列支2000万分批逐步完成全市“三不管”楼院的改造工作；而在物业管理费方面，市房产局建议采取政府购买服务的方式来解决。

    亮点三，明确了“三不管”楼院进行长效管理的方式。“对存在管理单位的，由原管理单位承担管理责任；对无管理单位或原管理单位已破产、注销或外迁的，由社区暂时进行管理，待条件成熟后，逐步引入专业化物业企业进行管理。”

    亮点四，明确了“三不管”楼院的治安反恐管理措施。“各区（县）人民政府应当加强协调，对没有围墙和门卫值班室的‘三不管’楼院在整治改造中进行合理封闭，修建门卫值班室，安装安防监控设施。积极协调在‘三不管’楼院建立社区警务室，配备警务人员和一定数量的保安人员。”

    亮点五，明确了“三不管”楼院业主的权力和责任。“业主应当按时交纳物业费，不得以放弃权利为由拒绝交纳。物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。对拒不交纳物业服务费的业主，由业主委员会、楼院长或社区督促其交纳，在必要情况下，可通过法律途径进行解决”，“业主应当按照规定交存住宅专项维修资金，用于对物业共用部位和共用设施设备进行维修、更新和改造”。这些资金作为政府补贴资金的补充，也将从根本上解决“三不管”楼院管理和改造存在的资金缺口问题。

    还清旧账更要防止新账

    而在《办法》上市政府常务会议程进行讨论时，就有相关部门人员提出，“如果说《办法》的出台是为了解决由于历史原因而存在的‘三不管’楼院问题，如果继续出现新的‘三不管’楼院，又该怎么办？”

    以位于兰州市城关区的南河新村小区为例，该小区内的楼房多为上个世纪90年代所建的砖混式房屋，小区内道路勉强达到硬化标准，就连路灯也才在去年刚刚安装上。小区范围较大，卫生死角也比较多，有的垃圾堆甚至紧挨着南河道，卫生情况实在不太好，小区内居民对物业也有诸多埋怨，因此在交纳物业费时不太积极，有时甚至需要物业催促多次。

    “我们觉得物业没好好干活，你看这小花园里的脏水漫出来了都没人管，楼梯也没人扫，就连楼道里的垃圾都是好多天才清理一次。这样的服务质量，我怎么会愿意交钱？”南河新村社区74岁的杨奶奶愤愤不平地向记者投诉物业。可是在物业看来，正是居民们不愿意交纳物业费，才让他们的维持举步维艰。“物业费交纳率太低，我们连多雇几个清洁工的工资都开不上来，怎么搞小区卫生？”物业公司的工作人员也很委屈。

    “像这种情况如果存在很长时间，居民与物业之间相互抵触，难免不会出现新的‘三不管’楼院。而类似于南河新村这么大的老旧社区，如果成为‘三不管’楼院，还必须要求政府继续不断地投入资金，财政显然是负担不起的。”盈通物业的一位物业管理专家分析认为。“旧账都还没还清，新账又继续增加，‘三不管’楼院的治理会越来越加重政府财政的负担。因此，更有必要在《兰州市”三不管“楼院管理办法》（试行）出台之时，必须再次强调业主、开发商、物业三方的权利和义务，更有必要重申政府相关职能部门的监管责任。”

    “现在很多楼盘由开发商卖出去后，物业就换了另一个公司。所以为了防止新的‘三不管’楼院出现，相关部门在项目审批时务必要保证住宅专项维修资金的足额缴存和第三方监管，因为这笔资金是房屋的养老金。所以职能部门的监管是不可或缺的。”当日的市政府常务会议上，安宁区区长雒泽民对此提出了相关的建议。而主持会议的市委副书记、市长袁占亭也对此提出了相关要求——“要在‘还清旧账、防止新账’的前提下逐一解决”‘三不管’楼院面对的困境，特别是要在源头上防止‘三不管’楼院的产生“。