“三不管”楼院变身美丽家园 ——兰州市民生为本破除城市管理难题

　　夏日的阳光挥洒在兰州市城关区“酒泉小苑”小区，幽雅整洁的小院里，三三两两的老人有的坐在凉亭里聊天，有的在健身器材上锻炼。看着眼前的这一幕幕惬意的场景，谁也不会想到，一年多前的“酒泉小苑”还是一个以脏、乱、差出名的“三不管”院落。

　　让“酒泉小苑”实现华丽转身的，是兰州市近几年开始实施的“三不管”楼院综合整治工程。

　　何为“三不管”楼院？兰州市住房保障和房地产管理局副局长王彦群给出的定义是：无专业化物业企业管理、无建设主体单位管理、无业主委员会管理的物业小区或单体分散的楼、幢、院。

　　由于历史发展等原因，目前，兰州市近郊四区共有415处“三不管”楼院，总建筑面积约264.7万平方米，有数万名群众居住，多数集中在城关区。这些“三不管”楼院大多是上世纪八九十年代部分单位为解决职工住房问题而建设的，规划、建设相对简单滞后。

　　没有物业，垃圾堆积；没有楼门，墙壁陈旧；没有绿化，泥土裸露……这些“城市里的村庄”，由于建筑年代久、基础设施差、困难(拆迁)户多、未归集住宅专项维修资金等原因，加之企业改制和破产，使得专业化物业公司不愿进驻管理，最终沦落为脏、乱、差的“三不管”楼院，多年来，成为兰州城市管理的一大难题。

积极筹集资金，完成“三不管”楼院的民生改造

　　“改造‘三不管’楼院对改善群众居住条件、提升城市形象、构建和谐社会具有重要意义。我们一定要把这件好事做好、实事干实。”兰州市主要领导多次指出。2013年，兰州市把“三不管”楼院改造上升至重大民生工程层面，列入市政府为民兴办实事之一，开始有计划分批进行改造。

　　但要把这个经年累积的“沉疴”彻底祛除，实属不易。摆在面前的第一大“拦路虎”是改造资金从何而来？

　　城关区在“酒泉小苑”的改造中，街道、社区借助人大代表、政协委员等力量，依靠各种捐助，最终筹集150余万元改造资金，成为利用社会力量改造“三不管”楼院的经典案例。但是，要完成全市400多处“三不管”楼院的改造，仅靠公益捐助显然是行不通的，也是不现实的。

　　实践中，兰州市的做法是：财政拿钱主要用于楼院基础设施的改造，居民个人出资主要用于供暖、天然气等设施的接入。

　　城关区五泉街道办事处主任赵琴介绍说，对兰州市二轻局家属院的改造共投入68万元。其中，财政资金25万元，群众自筹43万元。

　　为从根本上解决“三不管”楼院维修资金的筹措，不再产生新的管理“真空”，兰州市房管局已着手完善“三不管”楼院维修资金补建措施，在《关于修订〈兰州市住宅专项维修资金管理实施办法〉的意见》中，已初步提出对“未建立住宅专项维修资金的老旧小区和“三不管”楼院的补建标准。针对大多数“三不管”楼院已经进入房屋大修期，但却在建设之初没有归集住宅专项维修资金的现实问题。兰州市房管部门实行“小步快跑”模式，让居民分期分批缴纳维修基金，对低保户等城市困难户给予优惠。

　　截至目前，兰州市近郊四区已完成“三不管”楼院的民生改造195个，其中，城关区130个、七里河区17个、西固区30个楼院、安宁区18个。通过综合整治改造后的“三不管”楼院，人居环境大幅度改善，居民生活质量明显提高。

引入现代物业管理，实现“三不管”楼院美丽变身

　　兰州市在对“三不管”楼院改造的同时，制定出台《兰州市物业管理规定》，进一步明确各级各部门在物业管理监管活动中的职责，逐步推行“两级政府、四级管理”物业管理新模式，市、区(县)、街道、社区四级物业管理网格初步形成。

　　“三不管”楼院居民最迫切最需要的就是卫生有人打扫、水电有人管理，楼院有人提供服务。针对城关区“三不管”楼院数量多、分布广等现状，兰州市主要领导提出“城关区要率先实现物业管理全覆盖”。

　　兰州市房产局将物业服务引入“三不管”楼院改变过去等待“三不管”楼院改造完成后，物业再接管的工作思路，实行物业先行，先让居民享受到物业服务的便利。

　　在兰州市房产局的积极牵线搭桥下，兰州城关物业公司对酒泉路、白银路、张掖路、盐场路、草场街等8个街道率先开展物业管理全覆盖试点工作。8个试点街道办事处与辖区“三不管”楼院接管单位签订《物业管理合作协议书》，明确物业服务的内容及标准，确保物业服务规范有序。物业服务企业入驻小区后开展了卫生保洁、秩序维护等物业服务，封闭568个垃圾道，统一配备571个垃圾桶，制作318块公示牌，配置10辆垃圾清运车。规范专业的物业服务使得过去脏、乱、差的楼院面貌焕然一新，得到居民群众广泛赞誉。

　　截至2014年6月6日，8个试点街道253栋“三不管”楼院中已有251栋交由物业公司管理，托管面积111.91万平方米，“三不管”楼院物业管理覆盖率达99.21%，惠及居民14670户。

　　兰州市还出台部分优惠政策，“助推”社会化物业公司接管“三不管”楼院管理。兰州市规定，对自愿接管“三不管”楼院管理面积达5万平方米以上，并与辖区街道、社区或业主委员会签订5年以上期限物业服务合同的，给予2年内企业资质免检，在参与物业项目投标时评标总分上浮10%等政策优惠。

　　据王彦群介绍，下一步，兰州市将按照“院落净化、楼道亮化、院内绿化、小区文化、安保常态化”要求，全面实施“三不管”楼院“365民生物业全覆盖”行动计划，为广大业主提供一个安全、舒适的居住环境。兰州市还将采取政府购买服务方式，对“三不管”楼院进行环境清洁和垃圾清运等工作。探索实行“大物管”方式，以街道为单位，将街道辖区内“三不管”楼院和小街巷卫生保洁、车辆停放、安全防范整体打包委托给专业化、实力强、信誉好的物业企业管理服务。对短时期内不能引入物业管理的，由街道、社区统筹管理，聘请一定数量的保洁员、秩序维护员，提供基本物业服务。逐步完善配套基础设施，为专业化物业公司介入管理打好基础。确保全市“三不管”楼院达到国家卫生城市标准，计划到2015年底全市“三不管”楼院物业覆盖率达到100%。建立投诉处理联动机制，通过社区网格员、物业企业、业主委员会或楼院长“三位一体”矛盾纠纷化解机制，将矛盾纠纷化解在基层，化解在小区。

　　“住在这样美丽的院子里，心情好、精神好，感谢党和政府给我们改造、管理出了一片新天地！”“五泉小苑”住户张玉兰老人的一番话说出了大家的心声。（记者侯若志　刘健）