万科刚需大盘降价三成 广州楼市下调通道开启？

  毛大庆发言风波过后，万科的一举一动更是受到业界的关注。近日万科广州的降价行为，再次成为市场的焦点。

  从万科的举措，以及广州和其他地区的情况来看，我们发现，在市场持续低迷的当下，各地、各房企都有自己的应对措施。有些地方出手“救市”，有些地方“按兵不动”；有些地方成交低迷，有些楼盘降价促销；有些房企多元发展，有些房企战略转移。

  房地产市场真到了分水岭？传统房企将何去何从？

  持续低迷的市场状况，让去年领涨全国的广州楼市也感受到明显的压力，部分房企高举降价大旗。

  上周末，广州多个楼盘密集入市。

  中原地产项目部总经理黄韬向记者表示，随着杭州、常州等城市降价消息出现，加上银行持续收紧房贷，即便是作为一线城市的广州也难免遭受市场压力。万科的降价只是一个开端，预计越来越多的开发商将采用更积极的降价策略，今年内广州楼市或将出现一波降价幅度约10%的调整。

  部分房企加大促销力度

  5月24日，位于广州番禺兴南大道的刚需大盘万科欧泊推出B区共204套洋房，户型为80～95平方米，销售均价约为15000～16800元/平方米，部分房源最低售价仅为13200元/平方米。

  在售楼中心，销售小姐向扮成买家的记者表示，“万科欧泊去年年中售价曾经涨至23000～25000元/平方米，虽然本次推出的房子靠近变电站，位置相对逊色，但价格相当于去年年中售价的6.5折，因此新货相当抢手，前期认筹的买家数量已经超过500位。”

  “很多高楼层户型开盘仅仅一小时便被一扫而光，本来还想仔细挑选比较价钱，但不到一会就被别人挑走，只能赶紧敲定走人”，购房者陈明(化名)告诉记者。开盘仅仅两小时后，记者了解到，万科欧泊当日所推的204套已经售出近九成。

  对于此次降价，记者试图采访万科广州公司的相关负责人，但至截稿前电话仍未能打通。

  “万科本来就是市场方向标之一，万科欧泊更是去年的热销刚需盘之一，此次它突然高举降价大旗，难免会对市场造成心理上的影响”，黄韬向记者表示。

  除了万科，记者发现，包括保利、绿地等房企在广州市场也加大了降价促销的力度。位于增城区的保利东江首府也于昨日(5月25日)加推A13栋共69套新房，主力户型为129～139平方米，折后售价为11500元/平方米，较该项目去年约13000元/平方米的销售均价下降近12%，保利东江首府在推货当日售出约八成。此外，位于白云区的全新盘绿地·时代云都汇昨日推出286套商业性质的产品，主力户型为47~53平方米loft公寓产品，开盘当日推出认筹1万元抵8.8折的优惠，折后均价约为23000元/平方米，低于周边的在售项目均价。

  克而瑞广州研究咨询执行总监曾英杰告诉记者，随着大企业纷纷降价，大量中小型企业只能被迫“跟风”促销，广州楼市接下来的调整压力将进一步加大。

  广州成交量有望探底回升

  国家统计局数据显示，去年广州房价全年涨幅达到20.1%，领涨四大一线城市。但自去年11月18日出台“穗六条”调控政策以来，广州楼市成交持续低迷，房价也呈现下降迹象。

  根据网易房产数据监控中心数据，“穗六条”出台后半年(2013年11月19日~2014年5月18日)，广州市一手住宅网签量为34675套，网签面积为39.38万平方米，较政策出台前半年大幅下降31.73%与34.01%，网签均价为13970元/平方米，同比涨幅大幅放缓至1.8%。

  持续低迷的成交，与不断攀升的库存形成强烈对比。合富辉煌的统计数据显示，今年1～4月广州新建商品房成交面积为158万平方米，但同期新增供应面积为226万平方米。截至4月底，广州可售存量面积为846万平方米，存量消化期大幅攀升至22.6个月。

  合富辉煌首席市场分析师黎文江向记者表示，按照以往的市场规律，进入3～4月份，市场成交会出现明显回暖，但至今备受业界关注的“小阳春”始终没有出现，银行收紧房贷对市场回暖产生进一步的抑制作用，随着可售库存不断攀升，开发商迫于资金压力，降价促销的力度或将进一步加大。

  “虽然5月份以来市场成交依然低迷，但从最近的一些热销楼盘可以看到，开发商如果愿意把价格下调约10%～15%，购买力便会随之涌现。”黄韬预计，在接下来的6～8月，开发商会进一步加大降价力度，广州楼市将正式开启降价通道，年内将会出现一波约10%的调整，但由于广州刚性需求旺盛，价格的适度回调有利于刺激需求的释放，成交量有望在年底出现探底回升的走势。