一线城市楼市走出泥潭需要价格实质性下跌

  一直被誉为楼市“马其诺防线”的一线城市，今年上半年的表现非常糟糕，在成交量上领跌全国：北京今年上半年新房的成交量同比下滑了48%，二手房更是创下了有网签记录以来的最低半年成交水平，而上海、广州和深圳新房成交规模下跌幅度普遍在40%左右。相比较而言，二、三线城市的楼市反而表现得平稳很多。根据中国指数研究院的数据，二线和三线代表城市今年上半年月均成交面积同比分别仅下滑15.5%和18.9%，而1-5月份的全国商品房销售面积同比仅下跌7.8%。

  2010年实施限购政策以后，开发商纷纷转战二、三线城市，但由于城市化质量、居民收入水平、人口吸附能力和产业集聚、产业升级方面的先天不足，二、三线城市无法消化房地产市场的海量供应。从2012年开始，有关二、三线城市供应过剩、泡沫破裂、楼市崩盘等报道充斥于媒体，温州、鄂尔多斯、秦皇岛等很多二、三线城市的楼市爆出“空城”、“鬼城”等泡沫破灭的消息，更是给人以强烈的心理冲击。与此同时，一线城市由于土地资源紧张、住房自有率低、购房需求旺盛，房价一直处于上升的态势，因此，2012年以来主流开发商纷纷高调回归一线城市。

  业内和专业人士认为，由于一线城市楼市对于人口吸附的能力很强、潜在的需求源源不断，而土地资源却比较紧张，供不应求的事实摆在那里，楼市即便在2014年出现调整，也至少能够保证5%-10%的量价增幅。但是，一线城市楼市在今年上半年的表现却让人大跌眼镜，成交量领跌全国，交出的成绩单与预期差别太大，不仅没有稳定住市场，反而却成为全国楼市每况愈下的推手。

  对于一线城市楼市逆预期下滑，媒体认为基数效应(2013年上半年成交过于旺盛)、住房信贷紧缩、经济增速放缓、唱空论调、需求观望等因素是主要原因。毫无疑问，一线城市的楼市在过去10多年一直非常坚挺，房价相比10年前翻了4-5倍，成交量也随价格上涨而持续火爆，并没有经历真正的深幅调整，即便是在2008-2009年的楼市下滑，时间也很短。因此，在经济金融形势和政策突然出现不利于楼市的变化时，火热了多年的楼市出现调整也是在情理之中。

  但事实上，大家可能忽略了一个事实。回顾我国每一轮楼市调整，基本都是从以一线城市为主的大城市开始的，而且调整的幅度也往往会大于二、三线城市。例如，第一轮调整(2008年-2009年)首先发轫于华东的上海、杭州；2011-2012年楼市调整则起始于北京的通州。第一轮调整中，深圳房价相比最高点下跌近40%；上海50%的区域房价下跌，部分区域房价下跌35%；北京通州、顺义、望京等供应热点区域的房价下跌达30%多。

  一线城市楼市之所以容易出现大涨大跌，根源在于一线城市是人力、资金和资源密集的地方，各种需求对于楼市能够形成支撑，投资炒作也比较旺盛，各路资金对于盈利机会和风险动向比较敏感，容易出现需求一窝蜂拥入和短期内迅速退出的极端情况。与我国类似，那些大城市较多的东亚国家也存在相近的规律，1980-1990年代日本地产从繁荣到泡沫破灭的危机周期中，东京楼市下跌更严重，这主要就缘于东京集聚了日本30%的人口、40%以上的产值，是日本乃至亚洲的中心城市，投资需求集中；2008年金融危机后，韩国各地区整体房价下跌，但首尔的房价下跌幅度最大，至今没有恢复，而其中富人集中的江南区，房价降幅达30%以上。

  目前来看，尽管中国一线城市住房成交量下跌非常严重，但房价还在逆市上涨，可以用“量跌价涨”来概括。根据中国指数研究院的统计，上半年一线城市房价指数上涨2.64%。同比看，上半年北京、上海、广州和深圳新房价格涨幅分别为18.9%、10.1%、9.1%和9.63%。也就是说，如果从成交价格看，一线城市的楼市依旧比较火爆，并不能称得上是真正调整。而且，随着一线城市新房供应区域从中心区开始全面向城郊转移，一线城市新房的价格水平越来越没有代表性了。即便如此，相比2011年普遍不足2万元的均价水平，2014年上半年一线城市披露的新房价格在两年半的时间里上涨40%左右，而更具有代表性的二手住房价格在同一时期则至少上涨了50%以上。

  站在当前的时点上看，一线城市的住房价格有两个特点，一是在2012年-2013年的一轮上涨周期中，房价年均涨幅远超过过往任何一年；二是价格连续上涨10多年之后，处于历史最高水平。也就是说，与前两轮楼市下调相比，本轮一线城市的调整仅限于成交量的单方调整，而非价格的调整，这事实上是一种“畸形调整”，而非真正的调整。在价格不降反升的情况下，一线城市楼市调整只能以成交量“腰斩”的形式来表现。

  根据笔者的调研，除价格居高不下外，供应效率低是成交量“腰斩”的另一个原因，表现在供应集中在远离城区的城际边界。这些远离主城区的区域，在开发住房方面，本身就面临着基础条件先天不足的缺陷，公共服务设施建设滞后，生活和工作的成本将居高不下，并不匹配刚需占主体的市场需求。而即便是这些区域，目前的房价水平也涨到了历史高位。例如，北京主力供应区域——通州的房价水平在27000元/平方米左右，深圳主力供应区域——龙岗的价格水平在22000元/平方米左右，广州的主力供应区域——增城(郊县)和南沙的房价水平至少在12000-15000元/平方米。相比较2012年初，这样的价格水平上涨幅度在50%以上，而按照这样的价格水平计算的本地房价收入比在10倍以上。

  在价格太高、供应效率低的情况下，一线城市楼市调整必然表现为成交量急剧下滑，“畸形调整”局面的形成是购房者用脚投票的结果。未来，一线城市楼市若要走出调整深渊，或者要在价格上面做出有诚意的下调，或者在补足公共服务配套上面痛下苦功。短期来看，补足公共服务配套并不现实，住房供应的效率难以提升。因此，预计未来“量跌价涨”的局面难以持续，价格出现实质性下跌是必然的事情，由于待释放的需求仍旧存在，降价也一定会有助于成交量走出泥潭。 (作者单位：深圳市房地产研究中心)