多地放宽首套房认定标准 商业银行要有吃螃蟹的精神

  在房地产市场交易持续回落，市场预期持续低迷的背景下，大部分限购城市都已放松或取消了限购措施。最近几天，关于四大商业银行要放松首套房认定标准的消息充 斥网络。虽然国内商业银行仍未证实调整个人购房贷款传言的真实性，尤其是国有四大行多以“不知道、没消息”回应，但部分城市为遏制房地产行业不景气的势 头，已经对首套房的界定做出调整， 由“认房又认贷”调整为“认房不认贷”。

  商业银行对放松限贷传言遮遮掩掩，对外否认，对内口头通知操作，需要勇于担当的先锋榜样

  有报道称，兴业银行、浦发银行已率先放开执行认房不认贷政策，即以家庭为单位，如果之前买过房但是贷款已还清，现在买房就算首套房。但兴业银行相关人员出面否认该信息的真实性，截至目前，兴业银行个人住房按揭贷款业务的客户准入条件和信贷政策未进行调整。

  工行相关负责人则表示，工行认真贯彻国家有关房地产市场发展的政策导向，一直以来积极支持个人住房和房地产开发的合理信贷需求。工行正密切关注房地产市场的变化和相关政策的调整，并将及时做好相关信贷政策的衔接，不断完善相应的金融服务。

  其 实通过各类信息源看，包括笔者亲自打电话证实，兴业银行放松首套房认定标准不是空穴来风，只是这类操作由于还处于政策敏感期，银行只是口头通知，而无正式 文件，一来可以试探市场的反应，二来加入上面责问起来，也可以矢口否认，这种操作方式可进可退，在此前限购大规模退出前，是地方政府屡试不爽的策略。

  虽 然银行仍未肯定贷款政策发生变化，但部分城市对首套房的认定标准已经出现改变。近日，福州市政府网站发布

  另据报道，青岛、南京、杭州等地目前的首套房认定标准已经按照“认房不认贷”的政策执行。

  而 根据监管层此前的定义，首套房认定标准是“认房又认贷”，即是否首套房，要看家庭名下是否有房产、是否有过房贷记录，两个条件有其中任何一项即不能算作首 套房。如果首套房贷的认定标准调整为“认房不认贷”，很有可能激发居民的改善性需求，带动已经连续数月不景气的房地产市场回暖。

  在 限购政策逐步退出后，相对市场化的限贷政策也到了进行调整的关键时刻。之所以说是相对市场化，是因为限贷政策是通过经济金融的手段遏制房价过快上涨，在当 时的市场条件下，也有利于商业银行控制自身的风险。现在市场条件发生了根本性的变化，中央又开始吹风鼓励改善型住房需求，商业银行也没必要固守原来的限贷 政策，对商业银行而言，更愿意把资金贷给有住房无贷款的优质客户，风险低，利息保障高。因此，放松首套房的认定标准，其实不必过于敏感，已经是大势所需， 对于商业银行而言，需要一个勇于吃螃蟹的站出来。

  预计监管层或出台更宽松政策

  房地产被认为是拖累经济走势的关键因素。汇丰银行和数据编撰机构Markit 9月23日联合公布的数据显示，中国9月制造业采购经理人指数(PMI)初值小幅回升至50.5，该指数连续第4个月位于荣枯分水岭上方，8月终值为50.2。

  汇丰大中华区首席经济学家屈宏斌表示，房地产业增速下降是目前中国经济最大的下行风险。

  房地产贷款依然是国内商业银行贷款的主要流向，今年以来虽然银行投向房地产的贷款增速出现下滑，但同比增长速度依然高达20%左右。

  据央行数据，今年上半年末，主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额为16.16 万亿元，同比增长19.2%，增速比上季末高0.4个百分点；上半年增加1.54万亿元，同比多增2404亿元。其中，上半年末，房产开发贷款余额4.04万亿元，同比增长23.7%，增速比上季末高5.4个百分点。地产开发贷款余额1.16万亿元，同比增长9.7%，增速比上季末高2.1个百分点。个人购房贷款余额10.74万亿元，同比增长18.4%，增速比上季末低1.7个百分点；上半年增加9389亿元，同比少增239亿元。

  不仅如此，虽然多家银行已经开始排查房地产领域的贷款风险，但16家上市银行中报显示，有10家上市银行对房地产业贷款的规模和占比出现双升，仅有为数不多的两三家银行房地产贷款规模出现下降。

  不可忽视的是，尽管大多数房地产限购城市都已或明或暗地放松了限购措施，但今年8月份房地产销售面积再次同比下降12.4%，前8个月的房地产销售面积下滑8.3%，且房地产投资增速也连续数月放缓。

  如果四季度和明年初房地产建设活动进一步下滑，经济增速大幅滑坡可能会最终迫使决策层出台涉及面更广的宽松政策。降低基准利率或房贷利率可以改善购房者的购买力，从而缓解房地产市场下滑。

  此外，也有多家机构预计，监管层很有可能继续放松房地产政策，出台刺激措施遏制房地产业的收缩速度，以缓解低迷的房地产市场。

  (本文根据网络公开资料整理)