银行冷对三四线房企 中小开发商被迫高息民间借贷

  三、四线城市房地产开发商纷纷“出走”找钱，海外融资同比增长两成以上

  “目前，只有一级开发商能从银行贷出款来，我们这种小开发商根本没有办法”，北方的某三线城市，跟戴先生面临相同窘境的小型房地产开发商不止一家。

  “我们这里好几家开发商集中高息贷款，大多是通过熟人或者亲戚，如果手里有闲钱，可以投到那里，每个月的利息是在4%上下浮动”，家住河北的李女士告诉

  记者拨打了某股份制银行温州分行的电话，“我们现在的房地产开发贷都要报到总行批准，但是总行批下来的一般是绿城、华润、万达这样的公司，其他公司的其实没有什么获批的可能性。”

  “我们现在不做开发贷”，另一个三线城市的股份制银行业务人员向记者表示。

  此前也有媒体报道，业内人士称开发贷确已收紧，房地产项目尤其是三、四线房地产开发项目已经遭到银行贷款的“抛弃”。据广深两地民间融资人士透露，近期三、四线城市房地产开发商纷纷“出走”找钱，海外融资同比增长两成以上。

  开发贷“看人下菜碟”

  “从去年年底到现在，我没有从银行贷到过一次款”，戴先生说，“不光是我，很多比我规模大一些的开发商也贷不出来钱，除非是那种规模特别大的公司。”

  正是从去年年底、今年年初开始，银行抛弃三四线城市房地产开发项目的说法也开始流传。

  记者拨打浙江一家股份制银行温州分行的电话，该行一位客户经理告诉记者，目前他们所有的房地产开发项目都要报总行批准，然后才可以做。而在总行批准的名单中，基本上都是绿城、华润和万达一类大公司开发的项目。“其他的小开发商其实根本没有可能获批”，该客户经理称。

  不仅仅是三四线城市，北京的小房地产开发商也面临相似的困难。

  “各家银行对房地产开发贷把控都比较严格，因为涉及到很多风险。规模较小的企业，确实不容易获得贷款审批，北京的情况相对还好一些呢，其他地方更是贷不出钱来”，兴业银行一名客户经理告诉本报记者，“即便可以做，放款时间也会比较长，从刚开始提交资料到最后收到这笔贷款资金至少需要3、4个月的时间，中间有很多流程”。

  业内人士指出，大型房地产开发企业由于需求额度较大，具有和银行议价的优势，有可能争取到利率较低的贷款。而对于中小型开发企业来讲，由于贷款审批环节复杂，贷款成本明显高于大型开发企业，导致中小开发企业生存环境举步维艰，尤其是在流动性难言宽松的市场背景下，银行对于中小房企的开发贷款的限制会更加明显。

  原因不仅是“钱紧”

  “从去年到现在我没卖出一套房子”，戴先生坦言。

  银行收紧三四线城市开发贷的原因，自然不仅仅是因为流动性。

  民生银行在2013年年报中分析未来可能面临的风险时指出，“房地产，特别是三四线城市的中小开发商，可能面临资金链断裂”。

  今年年初，兴业银行暂停部分房地产融资业务的消息引发了市场一阵恐慌，随后兴业银行行长李仁杰在接受采访时表示，对房地产相关业务政策的调整，只是从审慎角度出发的暂时行为。

  而其他各家银行似乎也隐约地透露出某种信息。“房地产行业今年的确面临一定风险”、“今年市场自发出现看空楼市的行动”。

  据我爱我家市场研究院统计，6月中上旬，北京市住宅网签量(含新房、二手房)为7074套，比5月份同期回落7.85%，比2013年同期回落46.45%。其中，住宅新房的网签量为3008套，比5月中上旬回落11.03%，比去年同期回落46.95%。在库存量方面，截止到6月20日，北京市新房库存量在经过了18个月后再度回归8万套以上，为80844套，比月初的76760大幅增加超过4000套。从5月10日北京市新房突破7万套至今，仅隔41天即再度破“8”。

  有统计称，南京网上房地产页面显示，南京商品房的库存量已经冲破“4万套”大关，达到40067套。

  多位业内人士称，三四线城市的楼市可能面临更为严峻的情况。

  从去年年底开始，三、四线城市已经进入危险期，第一是成交量大幅下滑，第二是价格出现不同程度的实际下跌。在杭州等城市的非核心区，甚至出现了六折买房或者是200万元买别墅的项目。

  “各家银行目前对于开发贷都是很谨慎的态度，因为中间涉及到很多风险”，一位银行的对公业务客户经理告诉记者。

  中小房企另谋他路

  在银行收紧信贷的形势下，很多中小房企找到了自己的方法。

  “我几个朋友最近给我介绍的能有高利息回报的融资项目，都是做房地产的，每月的利息在4%左右浮动，但是我感觉最近楼市不太好，就没有投，这种情况在我的朋友圈里很普遍”，李女士称。

  “如果不是靠这种民间融资，就要去找信托公司或者基金，但是成本也很高，最后如果房子卖得不好，情况就很困难”，戴先生说。

  统计显示，5月份，多个在售的地产信托产品预期收益率均超过了上年同期水平，部分甚至高达11%。在规模呈现明显放缓的同时，房地产信托的收益率反而被抬高。用益数据显示，2014年1月至5月底，在信托公司发行的487款集合类房地产信托中，产品平均预期收益率为9.7%。而在2013年同期，平均预期收益率为9.65%。

  业内人士分析称，投向非一线城市的地产项目由于风险更高，其融资成本也相应会抬高一些。