“金融民工”长假返工必读：国庆假期宏观要闻述评

每年国庆假期都是市场的敏感时点，季度之交经济如何切换？金九银十能否兑现？中央全会如何定调？很多关键问题都可以在10月最初的几天里找到线索。

　　今年的国庆假期同样重磅消息不断。限贷政策调整、四中全会时间确定、9月PMI持平、地方债管理意见发布、美元加速升值、 央行 三季度例会，这些消息看似散乱，但背后隐藏着一条清晰的线索：中国经济已进入以时间换空间的拉锯战阶段。

　　一方面随着内外红利的衰退，内外风险越来越大。

　　美元指数走强，反映的是 美国 经济加快复苏，全球资本加速从 新兴市场 回流美国等中心国家，全球化红利衰退带来的风险不断加剧。

　　地产持续低迷，反映的是人口老龄化叠加全球流动性紧缩对传统经济增长模式带来的冲击，也可以理解为人口红利衰退带来的风险与日俱增。

　　但另一方面，在压力倒逼之下，政府的改革决心的确明显增强。

　　地方债管理意见的出台，标志着对政府性债务的管理将越来越透明和规范，未来政府性债务的无序扩张以及融资成本畸高有望缓解。

　　央行三季度例会以不变应万变，反映出新政府已经放弃了过去大规模刺激的老路，保持政策定力的决心越来越强。

　　这是一场改革与风险的赛跑。除了加快改革，政府的另一个思路是拖住风险，以时间换空间。所以我们顺理成章的看到了限贷政策的松动，以及央行对定向调控思路的重申。

　　这场拉锯战何时能分胜负？短期来看，随着地产政策逐步松绑、定向调控继续乏力、美国经济持续复苏，中国经济的内外环境将有所改善，四季度经济将与三季度基本持平或略高。但中长期来看，各种风险的释放尚未完成甚至尚未开始，中国经济的改革转型仍有很长的路要走。

　　 1、限贷松动靴子落地，房地产短期回光返照不改长期大趋势

　　我们此前关于限贷松动的预测在节前最后一天兑现。9月30日，央行和 银监会 发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，提出“进一步改进对保障性安居工程建设的金融服务，继续支持居民家庭合理的住房消费，促进房地产市场持续健康发展”。

　　经过一年多的摸索之后，新政府的房地产调控思路愈发明确。

　　第一，不再把房地产“工具化”，经济过冷时也不能过度刺激房地产的“投机性”需求，必须保持政策定力，类似2009年那样的全面刺激（7折优惠+天量信贷）绝不会再现。

　　第二，不再把房地产“妖魔化”，要把房地产当做一个民生问题，而不是产业问题来对待。经济过热时也不能通过过度收紧地产政策给经济降温，以免限制“合理”的住房需求（首套房和改善型住房需求）。

　　第三，促进房地产市场健康发展的重点从需求端转向供给端，逐步放松和取消限购、限贷等限制需求的非市场化手段，重点通过保障房、自住型商品房等形式扩大供给，解决住房难。

　　第四，放弃一刀切的政策思路，转向分类管理、分城施策。作为一种非可贸易品，房地产市场的供求状况会因为各城市人口、收入、地理等因素的不同而产生巨大差异，一刀切政策会造成不必要的扭曲和波动，必须因地制宜。

　　此次《通知》就体现了中央的上述新思路。其中两个措施可能成为短期内房地产市场企稳的催化剂：

　　一是从“认房又认贷”调整为“认贷不认房”，拥有1套住房但房贷结清的仍可按首套贷款处理。这有利于释放改善型住房需求，核心地段、学区房等高端楼盘可能相对受益。

　　二是鼓励银行通过发行MBS和专向金融债筹资，用于支持首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。过去银行综合负债成本高，做按揭贷款意愿不足。通过发行长期限专向金融债和MBS，可以缓解期限错配、定向降低按揭贷款资金成本，增加银行按揭贷款配置动力，房贷利率或逐步从高点回落。不过值得注意的是，利率7折下限的影响并不像市场想象的那么大，因为自由定价体系下，房贷利率触及下限的可能性不大。

　　除了《通知》之外，各地的地产政策也在加速调整，最具代表性的是 北京 对普通住宅价格标准的调整。这一政策的影响不亚于限贷松动，不单是因为可以减少税费负担，更重要的是降低了对首付款的要求。过去普宅标准偏低，大部分房产按照市场价都会被“豪宅”，所以交易中绝大部分人会把成交价人为做低，省税费的同时却增加了首付款的要求。举例来说，假定某五环内总价400万的100平米房产按照28000的原指导价申请贷款，首付为204万（400万—280万*70%），调整后可按照39600的指导价申请贷款，首付降至123万（400万—396万*70%）。

　　短期来看，限贷松动的作用难以体现，甚至会加剧观望情绪，恶化销量。房贷新政公布后，10月1-5日的地产销量没有明显改观，同比跌幅甚至有所扩大。除去年基数高外，主要是因为新政细则尚未出台，购房者普遍选择观望，等待银行的具体优惠措施。