上海库存量需11.4月才能消化 降价走量备战"金九"

  7、8月份，尽管大部分限购的城市都陆续松绑，但仅有部分城市成交量在8月份环比上升，同比继续下降的城市仍达62%。根据报告，北上广深四个一线城市成交量同比全部下跌，平均跌幅超过35%。

  与此相对应，8月份部分重点城市的供应量持续增加，其中杭州、沈阳、宁波、无锡、青岛等城市库存消化周期均超过20个月，沈阳更是高达35.53个月，也就是说需要近3年时间才能消化当地楼市库存量。

  一线城市中，上海、广州供应量都突破了100万平方米。截至8月底，北京、上海、广州、深圳的存量分别高达1040万平方米、837万平方米、917万平方米和533万平方米，其中北京和深圳分别需要18.23个月和20.11个月才能消化掉库存。

  在库存高企、成交低迷的形势下，一线城市开发商纷纷降价跑量备战“金九银十”。

  库存继续走高

  8月不少重点城市供应量同比均有增加。

  报告显示，一线城市中，上海、广州供应量都突破了100万平方米，同比、环比都出现上升，其中广州供应量达111万平方米，环比增长30%；北京、深圳供应量同比环比都有下降，其中深圳供应量33万平方米，环比减幅达47%。二、三线城市中，供应量突破100万平方米达7个，其中长春供应量达459万平方米，环比增长209%，同比更是大增506%。

  尽管供应量有涨有降，由于成交一直较为低迷，各地楼市库存不容小觑。

  据报告，截至8月底，北上广深四个一线城市库存量分别达到1040万平方米、837万平方米、917万平方米、533万平方米，同比分别增长了30%、25%、42%、25%，四城的库存消化周期分别达到18.23个月、11.40个月、13.07个月、20.11个月，和去年同期相比，分别增加了138%、75%、86%、95%。

  不少二线城市也出现库存高企的情况。报告显示，截至8月底，沈阳市的库存量达到2960万平方米，需要35.53个月才能消化完毕；而青岛库存高达1700万平方米，需要26个月消化；长春库存达到1587万平方米，需要24个月消化；宁波库存高达665万平方米，需要24.16个月消化。作为准一线城市的杭州，库存也高到1186万平方米，需要20.11个月消化。

  8月降价“热身”

  事实上不少地方已经开始降价跑量的“热身”活动。

  受资金压力，深圳开发商为快速去化，低价促销使得房价环比下跌1个百分点。深圳市规划和国土资源委员会官网统计数据显示，8月深圳一手房均价22329元/平方米，环比微跌1.04%。这是今年继6月以来，一手房均价连续第3个月下滑，不过跌幅有所收窄。

  房价微跌，却促进了成交回暖，8月深圳共成交2889套新房住宅，环比增加19.1%；成交面积为27.7万平方米，环比增加22.5%。这也是今年以来深圳月度成交第二高水平。

  8月份广州的成交情况比7月份也有所好转，但随着更多货量被推向市场促成存货创下历史新高的背景下，“金九银十”前景不容乐观，楼盘降价范围有扩大趋势。

  据搜房网数据监控中心统计，8月广州全市新建商品住宅一手网签均价15438元/平方米，环比7月(15253元/平方米)微升1%，全市新建商品住宅成交4832套，环比7月(4515套)上升7%。

  中心六区8月新建商品住宅一手网签均价为22865元/平方米，较7月(22842元/平方米)持平；网签套数为1734套，环比7月上升14%。近郊五区8月新建商品住宅一手网签均价为11488元/平方米，较7月(11741元/平方米)下降2%。成交套数为3098套，环比7月微涨3%。在近郊五区中，8月份均价均以下降为主调，但降幅均在10%以内，番禺降幅最大达到8%。

  业内人士透露，中心六区在8月量价齐升的原因不是市场回暖，而是个别楼盘积压大半年的网签放开，导致交易量和交易价格短期上涨。

  中原地产数据显示，8月上海新房供应量高达100.6万平方米，但并未对成交起到拉动作用，最终成交量仅为65.37万平方米，为今年第三低位，也是2010年至今同期次低，仅次于2011年。成交均价26290元/平方米，环比下跌0.2%，同比上涨11.6%。市场分析人士认为，随着“金九银十”的到来，市场供应会进一步增加，在限购限贷政策难放松的情况下，为回笼资金完成销售目标，降价出货或将成为多数房企的选择。

  8月份的北京楼市则出现一小波成交热潮，新建住宅网签量环比大幅增长超过六成，全月网签量突破万套。业内人士分析，这主要是由于2.5万套自住房入市的原因。但在库存压顶的形势下，“降价走量，低价入市”将成为普遍现象，新房价格将面临更大的下行压力。