环京楼市遭限购政策搅局 下一轮行情在武清？

     新华网4月21日北京电（王日晨） 目前，全国未取消限购政策的只有北上广深和刚出台限购政策的廊坊等环京四县市了。由此可见，环京楼市的火爆程度已经堪比一线城市，甚至有过之而无不及。

 武清会否成为下一个“燕郊”？

     4月1日晚，廊坊市政府出台九条房地产调控政策，其中“非当地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%”最受来自北京的购房者关注。很显然，该政策针对的就是有着廊坊“四虎”之称的燕郊、大厂、香河以及固安四地。

     随着限购政策对环京楼市的搅局，投资方向也悄然发生了转移，有人说下一轮行情将在涞水、涿州或者武清之间产生。那么，环京区域会有新的价值洼地出现吗？

      限购如泼了盆冷水

     今年年后，在多重楼市利好政策刺激下，北京、上海等一线城市房价出现迅速上涨，楼市火爆异常。尤其是以北三县的燕郊、大厂、香河为代表的环北京房地产市场，因较少受到北京限购政策的影响，当时就已经有“过热”的担忧。

 武清楼市仍存有大量库存

     如今廊坊调控政策的出台，并非没有前兆。

     今年3月，河北省住房和城乡建设厅发布《关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干措施》指出：要加强北京周边房地产管控，尤其是对三河、大厂、香河、涿州、固安、崇礼等县（市、区）房地产土地出让的严格控制。同时，2016《河北省居住证实施办法（试行）》还规定，燕郊、大厂、香河、涿州等环京地带可根据实际情况，建立居住证积分落户制度。

     由于北京房价持续高位以及较严限购措施，尤其是通州地区未来将进一步升级调控，在这种挤压影响下，致使部分刚性需求和投资需求向北京周边城市外溢。只不过，环京楼市的火爆程度远远超过预估。

     国家统计局18日发布了住宅销售价格统计数据，在北京、上海、广州、深圳四个一线城市中，北京涨幅3.3%位居第三，但在二手房价格上，北京则在四个一线城市中位居第一，达到6.3%，仅次于合肥的9.3%位居全国第二。

     再看看周边，燕郊楼市一年来，无论新房还是二手房，其整体涨幅都已接近100%，燕郊楼市很快突破了2万元大关。如今，燕郊楼市大多停留在23000元/平米左右。这只是环京楼市的一个缩影，涨势较快的还有大厂回族自治县、香河县、固安县等。在这一年里，大厂的房价已从6000元/平米，涨至15000元/平米，而香河则涨至突破10000元/平米。

     调控措施出台后，确实起到了一定抑制作用。像大厂、香河、燕郊三地购房热潮均有所降温。不过，从今年的北京春节房展上来看，限购并未阻挡住市场的热情，北京、河北、天津的楼盘数量比去年还是增加。

     北京房展组委会秘书长郑向东认为，在“廊九条”政策的刺激下，环京楼市热度将略有“降温”，但正常交易水平还会延续，依靠价格优势，环京楼市还有空间。

      武清，下一个洼地？

 如火如荼的造城运动

     作为京津走廊的中心地带，武清的地理位置很有优势,近年来新建大量楼盘项目。

     随着限购政策对环京楼市的搅局，投资方向也悄然发生了转移，有人说下一轮行情将在涞水、涿州或者武清之间产生。近日，新华网记者在武清进行实地调查时发现，尽管廊坊楼市目前处于观望期，像武清等城市能迎来一些机遇，不过未来升值潜力仍难说。

     实际上，作为京津走廊的中心地带，武清的地理位置很有优势。而高铁的开通，让这个天津市西部部的市辖区，成为京津双城的纽带。在早些年，天津不论是作为刚需或是投资置业，相比河北那些城市来说更具有优势，比如像蓝印户口、直辖市管理等。

     只不过，随着天津市实行了20年的蓝印户口政策取消，被“积分落户”所取代，也曾让武清区楼市遭遇重创，成交量大幅下降库存积压，逐渐失去了外来人口流入以及投资置业的吸引力。此后，天津被距离北京更近的河北环京楼市取代，才有了后来的火热行情。

     由于受蓝印户口取消影响，天津远郊区县楼市成交下滑尤为严重。此后，天津在2014年出台了最为彻底的解除限购新政进行救市。与此同时，天津还宣布取消对商品住房户型设计“90平方米以下户型占70%以上”的限制性规定。关于取消限购的原因，业内人士认为，直接原因就是天津楼市面临巨大压力。

     出于对“京津冀一体化”红利的期许，天津武清区仍然吸引了诸多房企开发投资。

     据统计，包括保利、住总、中国水利水电、首创、世贸、恒大、远洋、富力、金泰、碧桂园、鑫苑中国、鸿坤、华夏幸福、新华联、泰禾等品牌房企均在武清区 “重兵布阵”，而这些大型房企在武清区的项目多为超级大盘。除此以外，像天房、亚泰、经纬集团等本地房企也占据了绝好的地利优势进驻武清。

     “现在环北京的那些河北城市都开始实行限购和落户政策，其实对于武清来说是个机会。一是这边没有限购，而且落户方面也较其他地方更容易些。另外，武清毕竟是属于直辖市管理，这是河北城市无法比拟的。”武清房地产从业人士认为，相较于环北京城市的高位房价，武清目前还处于价值洼地，未来有很大升值空间。

      房企押宝 情况不一

     尽管各大房企争相抢滩登陆武清，但究竟未来能否跑赢市场，还要看其押宝的区域是否具有有升值潜力。

 武清迎来抉择的十字路口

     据了解，目前武清的楼市分为三个板块：首先是围绕武清高铁站和佛罗伦萨小镇周边区域建设项目，也就是杨村板块；其次是武清开发区板块，由于很多大型的公司以及北京疏散的产业在此选址建厂，同时也带来了可观的人流量，很多开发商也正是看中这点，将楼盘布局在这个区域；最后是位于武清区西北偏远的龙凤新城板块。

 武清新城板块已接近饱和状态

     记者观察，围绕武清新城板块的有远洋香奈、经纬城市绿洲、保利上河雅颂以及富力尚悦居。像远洋香奈均价已达到15000元/平，而经纬城市绿洲一期已经全部售罄，正准备二期的开发，而富力尚悦居目前也只剩下小户型的产品在售。目前该区板块在交通、医疗、商业、教育方面已较成熟，因此房价整体偏高。

     “像武清开发区板块，这里聚集了一些大型电商公司和机构。但其周边的房产项目，白天人气会比较旺，但下班之后整个项目会成为一个空城。”一楼盘置业顾问向记者介绍道。

     而像恒大、碧桂园以及鑫苑中国则选择落子龙凤新城板块。

 龙凤新城聚集了恒大、鑫苑、碧桂园等房企

     据记者实地调查，无论是周边配套还是市政基础设施，龙凤新城还只是处于初级阶段，楼盘项目周边还是比较荒凉。恒大山水城是较早在该区域布局的项目，据其售楼人员介绍，现在只剩下一套较大户型的高层产品。“来这边买房的基本都是来自北京的购房者，且主要用于自住。”目前，恒大山水城的均价在6800元/平左右。

 鑫苑汤泉世家正抓紧施工

     而旁边的鑫苑汤泉世家，据了解本周六将开放样板间，在售高层和联排别墅，预计开盘价格分别为7000元/平和10000元/平。

     “我们项目正好处于京津冀交接的中心地带，距离北京大概60公里左右。在京津冀一体化政策的红利下，这里的升值潜力还是不错的。”鑫苑置业顾问透露，龙凤新城马上就要成为天津第二个城市副中心，与滨海新区并列。

     不过熟悉武清楼市的业内认为，尽管该区域具有一定价值潜力，不过仅仅是炒概念还不足以能够吸引人投资置业。毕竟，周边的状况在短时间内无法改变，而一些规划也只是停留在传言中。

文章来源：新华网