地方救市力度越来越大 楼市政策紧随土地市场隐忧

  一个多月间，实施三年多的楼市限购政策被颠覆，二三线城市几乎全线取消限购，限贷政策也被撕开了一道口子，地方“救市”的力度越来越大，部分已经触及“分类调控”原则。

  业内人士认为，这背后的原因是，今年房企资金紧张程度超预期，到位资金增速降至历史低点，房地产销售和新开工连续数月负增长。进而导致房企拿地意愿也降至冰点，土地市场趋冷。

    “去库存”发力点

  地方激烈的举动背后，是房企今年面临持续的资金压力。而地方与房企，是土地出让收益的利益攸关方。

  “这几十套房子是开发商给工程方付款，工程方拿出来卖的，价格便宜，数量有限。”最近一两个月，在北京、广州、佛山等地的购房者常常接到这样的电话。

  每逢遇到市场不好、资金紧张的时候，用新房抵扣工程款，是开发商常用的缓解现金流并做大销售额的手段，其中不乏大型开发商。

  一家北京本地的中型地产商负责人透露，他近期听到越来越多的开发商用房子抵扣工程款的案例，至少听说了三家，其中一家还是很大的上市公司。

  上述三个案例中，第一个建筑商拿到了房子，但是在市场只能以八折的价钱卖；第二个建筑商工程都做完了，现在只拿到30%的钱；还有一个也是拿到了房子，但具体折扣不清楚。

  “今年钱很紧张。”深圳一家大型国有开发商人士说，上半年各公司销售普遍变差，回款率均明显下降，去库存成为各家公司第一要务，顾不上买地了。

  数据显示，上半年全国300个城市的土地市场明显降温。上半年全国300个城市共推出各类用地12.2亿平方米，同比下降12%；成交10.1亿平方米，较去年同期下降15.2%。

  月度房地产开发投资增速也出现了六连跌。1-7月份，全国房地产开发投资50381亿元，同比增长13.7%，增速比1-6月份回落0.4个

  百分点，已经连续三个月击破了2011-2012年因“限购”全面收紧所造成的市场调整低点位置。

  “厦门楼市今年并不是很差，但政府担心接下来土地卖不出去。”有厦门当地开发商对21世纪经济报道说。在此前的8月7日，厦门当地一幅总价高昂的土地流拍。北京的情况也是如此。

  CRIC分析师江怡珊指出，政府出资去库存正在成为“救市”政策发力点，在绍兴、嘉兴、湖南、湖北出台的政策中，均涉及到了政府出资去库存的内容。绍兴制定出台棚户区改造货币安置政策，加大货币补偿力度；嘉兴将通过政府收购商品房做保障房实现保障房供给。湖南将回购适当面积普通商品房，用作保障房源，从而打通市场库存房源与棚户区改造的安置需求。

    大型房企去库存示范

  地方良好愿望能否成真？截至7月底，十家标杆房企权益购地总金额为1322.27亿元，仅相当于去年全年购地金额的4成。分房企来看，华润以317.72亿元高居榜首，而且已经超出去年购地金额20.2%，中海和招商的购地金额是去年购地金额的6~7成，其他房企的购地金额均不及去年购地金额的5成。

  其中，上半年去库存较好的华润、中海外等成为拿地的主力，这也符合“现金充裕才会拿地”的逻辑。

  上半年完成50%销售目标的中海外已在土地市场出手。中报显示，上半年中海外新增土地总建筑面积高达954.88万平方米(其中中海宏洋新增270.3万平方米)，同比翻倍，按权益算中海外应付土地款约286.29亿元，同比增长90%。

  但土地市仍然趋冷。包括中原地产、世联行以及CRIC等机构在内，多数业内人士认为，取消限购的边际效应已经递减，市场反应钝化，房企资金能否改善，愿意拿地与否，取决于取消限购后能否带来成交量的真正回升。

  当下仍不容乐观。截至8月上旬，54城市合计住宅签约套数为55332套，环比7月同期仍有轻微下调，但比6月有所回升。

  而万科最新的举动似乎透露了大型房企的一个风向：万科中期营销会上提出年度回款目标为2000亿。

  为了达到这一目标，万科将大力去库存。其今年在杭州、北京、广州，以及近期在河北均展开降价促销行动；另一方面， 在一些分析人士看来，这是要确保现金在手，在合适时机去抄底土地市场。

  德信资本董事长陈义枫认为，比对以往的两次调整，本次调整将持续一年半左右的时间，目前许多行业指标还在下行寻底的过程中，到走平、稳定尚有一段距离，市场将反复筑底。从“量”的调整来看，已经处于底部区域，可能会在底部区域“盘整”一段时间。

  朱光预计今年下半年，在市场供应继续增加的情况下，商品住宅待售面积将继续加大，房价上涨动力将持续回落。