长三角楼市进入阶段性调整 短期下行趋势难改

浙江、江苏两省已有6个城市放开限购。

7月28日，杭州市住保房管局官方微博 宣布，从7月29日零时起，杭州主城区140方以上(包含140方)放开限购，萧山区、余杭区限购全面解禁。杭州市公积金管理中心也宣布，自7月29日起,杭州市公积金贷款购买二套房首付比例下调至六成，此前，杭州二套房首付比例是七成。

相比杭州、无锡、苏州的部分放开，7月29日、30日，徐州、温州、宁波相继宣布全面放开限购。克而瑞研究总监薛建雄表示，放松限购，如果没有领导层支持的话，地方政府是无法推行的。接下来还会有更多二三四线城市加入限购解除大军。

业内人士普遍认为，出于高库存的去化压力，短期内房地产下行趋势暂难改变。

杭州正是高库存城市之一。今年前6月，杭州商品房月均签约4859套，成交均价约15000元/平方米，按照前6个月的市场消化速度，杭州楼市13.23万套库存房源，去化周期超过27.23个月。与去年上半年相比，杭州市区商品房成交量差不多跌去三分之一。

宁波也不例外，截至2014年4月底，宁波库存超过16万套，达到有史以来最高值，去化周期35.28个月。来自中指院的数据显示，截止到7月27日，宁波商品住宅可售存量微幅上升，可售商品住宅面积为657.98万平方米，环比上周上升0.27%;可售商品住宅套数48645套，环比上周上升0.70%。

并非长三角地区如此。2014年1-6月以来，全国商品住宅新开工面积同比下跌19.8%，商品住宅销售面积同比下跌7.8%。同期房价回落趋势明显。

业内专家认为，执行几年的限购、限贷和限价令，进入2014年后，市场需求终于陷入疲弱和观望。据戴德梁行DTZ监测的25个样本城市显示，2014年1-6月，成交量的回缩已从一线城市逐步向二、三、四线城市呈层级式蔓延，房价也已开始步入下行区间。

戴德梁行大中华区综合住宅服务主管、高级董事蒋尚礼指出，针对部分城市房地产市场已呈现的“硬着陆”风险，中央政府对楼市调控已由以往的“一刀切”，逐步转向以真实市场供需结构为主导的因地制宜策略。

但蒋尚礼认为，幅度有限的限购松绑，并不能大幅度改善楼市下行现状，全国房地产市场将进入多维度的深度调整期。再以DTZ数据监测分析，2011年至今全国房地产商品住宅新开工面积总额已累计超出其销售面积约12亿平方米，全国范围内潜在供应已过于充沛。房企去化压力如影随形，相比于一线城市较为健康的库存去化周期，二、三、四线城市供应严重过剩的市场格局，将使其未来成为放松限购城市的主体范围。

部分房企利用即将解除限购的消息，趁机消化存量，尤其是高端项目，走出了一波回暖行情。杭州市中心武林广场商圈的绿城兰园，此前少有成交，最近每两三天就能卖出一套。8号楼均价高达53000-55000元/平方米。武林壹号最近一周，卖出4套房源，其中一套售价达4500万元。钱江·水晶澜轩房源总价均在千万元以上，过去一周，卖出了以往平均两个月的成交量。

“这些都是限购解除之前的存量成交案例。”一位杭州业内资深人士称，杭州限购放开，最大的影响就是高端项目此前储客的成交量放大了，但增量成交有限。

上海楼市也呈现价缓量跌态势。日前上海市十四届人大常委会公布的