2014年5月29日，由中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心联合主办，北京中房研协技术服务有限公司承办的2014中国房地产上市公司测评成果发布会暨上市房企高峰论坛在香港隆重举行。这也是主办方连续第七届发布上市房企相关测评成果，中国房地产研究会、中国房地产业协会官网中房网为本次活动的独家官方发布网站。 会上，中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布了 从市场和行业面来看，房地产行业上市公司估值普遍较低，资本市场对行业悲观预期未有方向性变化。2013年，房地产行业估值溢价持续在近几年最低水平徘徊，行业下行空间有限。2014年第一季度，行业估值有所修复，但货币政策仍中性偏紧，海外流动性风险依然存在，同时以促供应为主体的政策框架将使企业利润进一步摊薄，行业基本面总体平淡。 从融资方面看，渠道逐步畅通。2013年以来不断加强的房地产上市公司再融资开闸预期在2014年第一季度终于落地，房地产再融资由此正式开闸。随着A股房地产上市公司再融资功能的逐步回归， 2014年初银行信贷紧缩对于房企资金面的影响将得到一定程度的缓解，也有利于降低企业融资成本，一定程度上可以缓解由于房地产信托、基金的成本高企导致开发企业融资成本高的现象。与此同时，地产股资本市场机制重归市场化不仅限于再融资的回归，还以更多其他融资形式体现。 从上市房企战略模式来看，2013年以来，房地产上市公司的模式创新不断，包括万科、绿城、保利、世茂、远洋在内的上市企业相继提出了向轻资产方向发展的战略转型，纷纷探索社区服务、资产管理、小股操盘、代建、地产基金管理等轻资产模式。尽管越来越多的上市房企探索走向轻资产模式，但有企业坚持重资产模式以规模求胜。如绿地、富力、合景泰富均是重资产模式拥护者，其认为稳定的收入和商业租金回报是房地产公司成熟运营的标志。测评报告指出，轻重资产模式整体而言各具利弊，国际上均有成功成熟的代表房地产企业样板。虽然中国房地产企业短时间内都无法摆脱对销售的依赖，但可以预计的是，未来房地产企业的业务重心将由当前以开发为主转向多元化发展，不同企业之间发展战略将日趋分化。 ■附：测评报告解读 排名：万科连续七年蝉联榜首 通过对入选本次测评的199家上市房企的测评研究，万科连续第七年蝉联榜首，保利与中国海外发展则分列此次综合实力榜的二、三名。其中，中国海外发展由上年的第四位上升至第三位。恒大地产、龙湖地产和世茂房地产分居第四到第六位，碧桂园上升六个位次至第七，富力地产、融创中国和华润置地分列第八至十位。 股市表现：房产板块整体低迷 2013年，沪深房地产板块行业指数与大盘指数走势基本一致，整体呈现震荡下行的态势，且表现弱于大盘走势。以2013年12月31日收盘价计算，房地产行业指数年内累计下降9.56%，而沪深300指数累计降幅为7.65%。港股方面，在恒生内地100指数累计上升1.01%的情况下，恒生地产分类指数年内仍累计下降9.17%。在基本面与政策面交替作用下，上市房企整体表现低迷，仅在主题投资遇机会时，题材类个股有超预期表现。 运营：规模导向特征明显 2013年，上市房企资产总额均值为362.89亿元，同比上升24.33%；净资产均值为102.66亿元，同比上升17.11%；房地产业务收入均值为92.08亿元，同比上升46.63%；营业利润均值18.08亿元，同比上升12.53%；各项规模指标同比增幅均有较大幅度的回升。 总资产方面，2013年，沪深上市房企总资产均值为236.71亿元，同比增长26.14%，增速较上年提升14.12个百分点；在港上市房企总资产均值为640.89亿元，同比增长15.22%，增速较上年提升13.68个百分点。房地产业务收入方面，2013年，沪深上市房企收入均值为65.11亿元，同比增长64.37%，增速较上年提升46.79个百分点；在港上市房企收入均值151.51亿元，同比增长26.11%，增速较上年提升22.24个百分点。总体来看，在港上市房地产公司的资产规模、房地产业务收入在绝对量上依然领先于沪深上市房地产公司，但近两年来的扩张速度已慢于沪深上市房企。 风险：偿债压力不断上升 2013年，由于销售良好，企业普遍加大杠杆力度，偿债压力有所上升。从长期负债比率来看，房地产上市公司资产负债率均值和净负债率均值分别为65.81%和79.67%，较2013年上升0.95和16.96个百分点，均为近三年来最高点。从短期负债比率来看，房地产上市公司流动比率均值较2013年下降34.58个百分点至190.15%；现金流动负债比率均值也由-0.06%下降至-7.75%。总体来看，行业负债水平仍处于历史高位。 盈利：盈利比率持续下滑 从绝对值指标看，2013年，上市房企净利润均值止降回升，为13.76亿元，同比增长16.44%；现金及现金等价物余额均值为44.00亿元，同比增长19.73%。从比率指标看，净资产收益率和总资产利润率均值两项指标仍处于自2009年以来的下行通道中，分别由上年的11.23%和5.21%下降至11.09%和5.15%，相比2009年则已分别下降了约6个和3个百分点。由于成本费用相对利润额增速更快，成本费用利润率同比下滑3.31个百分点至28.56%，企业需加强成本和费用的管控，全面提高盈利效率。 潜力：核心企业成长领先 2013年，房地产上市公司部分成长性指标优于2012年。营业利润增长率均值为20.19%，同比上升0.45个百分点；净资产增长率均值为19.47%，同比提高6.76个百分点；但营业收入增长率均值为31.96%，同比下降1.01个百分点。 从成长性指标来看，2013年，企业业绩分化更为明显，其中，高成长性和中成长性企业阵营合计占比由上年的85%减少至48%，低成长性和弱成长性企业合计占比由15%增加至52%。此外，2013年，各类型企业营业收入增长率均值都高于其自身营业利润增长率均值，普现“增收不增利”现象。 经营：高周转快销成主流 2013年，房地产上市公司存货均值在200亿元左右，同比增加约25%，较上年提高10个百分点，去化压力依然较大。虽然过半企业的存货周转率较上年有小幅提升，但由于两级分化情况比较严重，再加上个别企业极端值的影响，行业均值由上年的0.60降至0.47；流动资产周转率均值和总资产周转率均值分别为0.33和0.25，基本与上年持平。 近年来，由于土地成本和资金成本不断攀升，而杠杆系数提升空间有限，高周转快销策略逐渐成为企业提高回报率的主要途径。整体来看，产品定位以中小户型普通商品住宅为主并力推标准化和产品线复制的企业，在周转速度上更胜一筹，而定位仍偏高端住宅和商业物业且产品差异化程度较高的企业，周转速度普遍较低。
