破解楼市库存，不妨用金融“猛招”

　　截至10月份，我国商品房库存已增至68632万平方米，一年猛增过亿平方米，再创历史新高。记者采访发现，虽然各地先后出台了一系列去库存措施，但三四线及中西部地区城市去库存仍存在一定难度。（11月25日新华网）

　　近三年来，随着中国房地产市场的不断降温，除了部分一二线城市外，绝大部分城市的商品房库存量都越来越大，房企整体利润水平也越来越薄。最新统计数据显示，房企平均盈利能力已经跌破10%，降至近十年来最低，未来房企7%到8%的利润率恐成行业常态。因此，越来越多的房企不得不退出市场，有专家预计，未来2－3年时间内，整个中国每年都有新开工项目的开发商的数量，可能会由最高峰时的4.2万多家，锐减到10000家以内，甚至5000家。

　　众所周知，房地产属于重资产行业，几乎所有的企业都依靠较高比例的杠杆融资模式维持运营，一旦无法及时去化库存，就会面临着巨额利息损失，以及借款期限到期后无法偿还或续借，最终导致资金链断裂的高风险。如今，大部分三四线中小房企在库存高企的背景下，正普遍都面临着这样的经营风险。

　　虽然各地政府、地产行业协会和地产企业，纷纷想办法摆脱高库存压力，其中最典型的做法，莫过于试图利用新型城镇化机会去化库存。但结果证明，目前新型城镇化对房企去化的帮助并不太大，而且，由于新型城镇化最核心的工作是解决新型城镇人口就业问题，需要搭建完善的产业配套结构，绝非短期内可以实现，房企很难充分享受到这个国家政策利好，如果不另觅出路，可能很难实现去化。

　　实际上，近一两年来，房企为了去化，相信几乎能想到的营销办法都尝试过了，但运用金融手段解决商品房去化问题，却较少有房企尝试。其实，房地产和汽车金融一样，都是划归银监部门管理，其本身所具有的金融属性特别明显，不管是开发商还是购房者，基本都是通过金融市场买卖金融工具达到目的的。可以说，房地产市场与金融市场息息相关，这也为运用金融手段去化库存提供了一定的基础。

　　那么，房地产企业应该如何运用金融手段加速资金周转呢？笔者认为，那些长期库存高企、资金链较为紧张的房企，不妨通过如下三种金融手段，尝试着去化库存。

　　首先，房企可借鉴金融市场融资租赁模式，最大限度地盘活库存资源。当前商品房市场之所以陷入滞销状态，与其价格高企有关；但如果房企纷纷下调价格，却又可能出现“买涨不买跌”的新一轮滞销现象。因此，在当前情况下，房企如果仅仅通过价格策略，仍可能较难实现销售预期。但是，市场的住房刚需一直客观存在。因此，房企不妨变通一下营销策略，寻找那些有旺盛住房需求却又无力购房者，通过资产打包的方式，为他们提供相应的商品房，比如最低租赁时间约定为10年或20年，收取一定压金后，再逐月收取租金等方式，有效增强资金的流动性，并从中获取一定的利润。

　　其次，房企可以通过资产证券化模式，将库存资产打包成证券形式，在确保投资额足额回收的前提下，面向特定人群出售。比如，运用回购协议市场模式，将已经定价的商品房证券销售出去，同时转让相应的商品房使用权，到期后再展开赎回工作。

　　第三，有些中小房企在去化无望的情况下，不妨寻找投资银行展开并购，以较合理的价格出售相关资产，避免资金长期积压的风险。

　　文/余汉托