瑞典楼市还能“任性”多久

　　瑞典的房地产市场从未如此疯狂过，房价不断上涨。业内人士担忧，廉价的信贷和螺旋上升的价格可能正吹起一个巨大的泡沫，一旦破裂，将对瑞典经济带来不利影响。

　　近日，据报道，瑞典房地产市场正处于一个极为疯狂的阶段，购房者们也从来没有这么“任性”过——房价疯狂上升，购房者们却愿意背负巨额债务，热情购房。

　　一直做北欧房地产生意的Virginia Tate和记者聊到瑞典地产时，担忧之情溢于言表。“近期，也有很多客户向我咨询关于瑞典楼市的投资价格，但无论是几年前还是现在，我给的答案都是‘要谨慎’。”

　　然而，瑞典的房产投资者显然没有做到Virginia所说的谨慎，如今，瑞典的房屋价格仍在飞速上涨。目前，斯德哥尔摩的房地产价格大约在6530美元/平方米，要知道伦敦也仅有6750美元/平方米。

　　与持续上升的房价相对应的则是当地廉价的信贷。“长此以往，我们可以推断，瑞典的房地产市场将被吹起一个巨大的泡沫。缓慢的经济发展，高速增长的房价，如此不和谐的共存是无法长久的，一旦当地的房地产泡沫破碎，对于瑞典来说将是严重的打击。”Virginia说。

　　供不应求

　　“万万没有想到，一年不到的时间，让瑞典的房价虚高到这样的地步。”瑞典当地的房地产经纪人Emilie对记者表示，以往46平方米的公寓价格在90万瑞典克朗左右。而且，这46平方米只是计价面积，实际的使用面积大概在50多平方米。“但是，现在你没有300多万克朗（约人民币219万元），你就别想找到面积超过40平方米的房子”。

　　瑞典统计局最新公布的数据显示，受经济持续向好影响，2012年，瑞典公寓住宅价格上涨了8%，家庭别墅价格上涨了2%。2013年，瑞典房价总体上涨4%。

　　据《瑞典日报》报道，目前，瑞典的房地产市场为卖方市场。根据瑞典统计局数据，2015年第一季度，瑞典全国别墅平均价格为260万克朗，与去年同期相比增长2%。北博滕省涨幅最高，达16%，其次分别是东约特兰省、达拉纳和西博滕。

　　具体来看，今年第一季度，斯德哥尔摩地区平均房价为480万克朗，比上年同期上涨11%，哥德堡和马尔默平均房价分别为370万克朗和320万克朗，均同比上涨约7%。

　　据报道，37岁的瑞典人凯瑟琳·温泽尔正在斯德哥尔摩时髦的国王岛地区寻找一套一卧、44平方米、建造于２０世纪30年代的房屋。这种房型的特色在于炉火、阳台和水景，售价约在380万克朗（44.6万美元）左右。

　　温泽尔估计，她至少还需要多花50万克朗才能买到这套房子。“上周我参加了一场拍卖，可即使我的出价比起拍价高出90万克朗，受访者还是撤回了这套房屋。”经营着自有市场营销公司的温泽尔表示，“他们认为，这个出价还不够高。”

　　在分析人士看来，瑞典房价涨得如此迅猛的原因在于过去的几十年中，瑞典新房屋的建造速度远远落后于人口增长速度，并带来了劳动力流动性锐减、住房价格攀升、按揭贷款利率居高不下等令政府头疼的问题。

　　“瑞典复杂的建筑法规也是导致其住房短缺的原因之一。在瑞典，开发商往往需要10年甚至更长的时间才能获得规划许可。冗长的建筑审批程序和对零售市场的限制，都大大降低了瑞典房屋供应的效率。”业内人士指出。

　　根据瑞典房产协会的预测，到2030年为止，斯德哥尔摩的人口将增长大约60万，而目前该城市的住房市场就已经存在11万套房屋的缺口。如果瑞典一直陷在房产供不应求的泥潭中，则每年将损失19.4亿美元的潜在增长。

　　据斯德哥尔摩相关机构估计，瑞典未来10年至少需要每年建设1.6万栋房屋，才能满足人口的增长。预计2030年之前，将会有50万人搬入该地，更不用说数量创历史纪录的寻求庇护者。

　　央行两难

　　瑞典央行维持低水平的利率无疑为高企的房地产和租赁价格再添上一把火。

　　据悉，瑞典拥有任何发达国家都难以望其项背的发展速度。通胀率接近0%，官方利率为负。购房者们不仅可以享受前几年只付利息的贷款，还有着一系列的税收优惠。当下，瑞典的消费者债务约为可支配收入的175%，在欧洲国家中位居前列。

　　但债务当头并没有浇灭瑞典购房者的热情，他们常常在实地考察之前就会直接抢购房产，有时甚至仅仅是基于地产的照片。“沉溺”于瑞典最火爆的在线房地产网站Hemnet已经变成了一种社会现象。一些瑞典人每天要刷好多次广告，期待找到自己心仪的地产。

　　在分析人士看来，瑞典央行正处于两难困境：继续将利率水平维持在低点会鼓励家庭购房者；但调高利率就会严重打压疯狂的楼市。

　　令人担忧的是，瑞典有可能最终会陷入2008年金融危机那样的处境。背负着巨大抵押贷款的房屋持有人可能会看到房屋价格直线下降。于是，他们或许会缩减支出、尝试更多储蓄，并最终影响到经济本身。

　　曾经，瑞典政府顾问机构、财政政策委员会主席约翰·哈斯勒并不担心房地产市场，但现在他的态度有所转变。“不断加速而且难以解释的房地产价格上涨，加上市场的投机行为都是很糟糕的信号。”他表示，“这让我感到担忧，而几年之前我并不这么想。”

　　瑞典房价的上涨态势与其经济状态显然“背道而驰”。“如今，瑞典失业率仍然居高不下，经济依然处于收缩状态，但房价却一涨再涨。”一位海外房地产分析师告诉《国际金融报》记者，这种房价变化与经济发展状态极不协调。

　　在过去的几个月中，伴随着房地产价格进一步上涨，瑞典政府方面对泡沫的担忧也开始积聚。2015年9月，抵押贷款的增长速度甚至超过此前4年。即使如此，瑞典央行仍将利率水平压低在历史性的-0.35%。“我们没正确处理瑞典的房地产市场，长期而言这将会威胁到经济的发展。”瑞典央行行长斯坦芬·英韦斯坦言。

　　泡沫风险

　　从美国发生次贷危机之后，全球房地产市场受到强烈震荡，而瑞典作为受害较小的国家，同时保有AAA的顶级评级，使各国投资者纷纷将投资的目标瞄准了瑞典的房地产市场，大量海外投资者的涌入很有可能使以斯德哥尔摩为首的瑞典房地产市场遭遇和伦敦同样的命运。

　　瑞典财政大臣安德斯·伯格曾对媒体表示，政府不会容忍房价进一步上涨，并已采取措施为信贷市场降温。

　　早在上世纪90年代，瑞典就曾因居高不下的房价和不断增长的信贷最终引发了地产崩盘，导致经济进入长期衰退。如今，新一轮房贷高峰又引起了国际货币基金组织和瑞典政府的担忧。

　　“无论是提高信贷门槛还是提高初次购房者限制都不能解决根本性问题，只有提高房屋供应量才能遏制住房价上涨的源头。”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍曾在接受《国际金融报》记者采访时指出。

　　不过，并不是所有人都赞同地产泡沫的判断。怀疑者们认为，导致市场扭曲的真正原因仍然是过去10多年的建设不足，并非过度宽松的信贷政策。

　　房产商Tim认为，要判断一个地区的房价是否存在泡沫，关键是看其房屋价格是否与价值相符，而不仅仅看到房价的上升幅度。

　　Virginia则告诉记者，“很多时候，一些客户总是选择性地忽略外界对泡沫的讨论。去年的房价上升并不让我感到担忧，因为之前北欧房产的价格的确是处于低位，但是如今，随着瑞典一些城市的房价直逼伦敦，我们也发现其中的问题。”

　　“不只是瑞典，去年至今，整个北欧楼市似乎都陷入了房地产泡沫化的危机之中。加上政府目前的贷款优惠，更是让一些本地人为了买房，背上了沉重的债务。而之前已经有调查显示，因北欧和波罗的海国家家庭债务水平普遍偏高，这或会导致房地产泡沫加剧，并且引发家庭偿债风险。”Virginia称。