海外地产开发需要多元化融资渠道

　一个国家的经济风向标往往首先从银行和房地产体现出来，当下正值美国房地产投资的最佳机遇。对于大多数人来说，美国经济的回暖，房价的触底反弹，这一形势让他们将资金更多的转向了海外房地产市场。

　　据统计2008年，全球私人财富有1460亿美元投资在房地产上。到了2012年，私人财富投资房地产的金额增长了111%，达到3080亿美元。尤其是在亚洲国家，房地产成为富人投资的主要领域。根据调查，在亚洲拥有可投资资产3000万美元以上的富人中，有28%的人所赚的钱主要是来自房地产行业。亚洲国家尤其是中国的富人在国外投资突出的特点是选择房地产，很多中国富人最初是在欧美国家购买自用住宅，然后发展成为购买商业房地产或是住宅公寓以获得收入。

　　美国房价现在已跌至10年前的价位，美国房地产虽然从去年开始复苏，但复苏过程缓慢，预计未来3年在美国投资地产都将获益。相比之下，国内地产投资回报率要低得多。去年年底，国内房产界大佬任志强曾表示，中国房地产上市公司平均下来也就是7%—8%的利润率。仲量联行研究报告显示，截至2013年底，中国买家在境外商业地产以及住宅开发项目的投资额超过100亿美元，这使得中国在2013年的海外房地产投资额较2012年增幅超过30%。其中，2013年中国海外商业房地产投资总额达76亿美元，同比增长130%。而2012年和2011年的数字分别为33亿美元和29亿美元。

　　福布斯杂志2013年曾经引述报告说，未来几年，富裕的中国人花在美国房地产市场上的金额将达数十亿美元。在加州，中国人是房地产市场上第三大外国购买者群体，仅次于墨西哥人和菲律宾人。而在纽约，中国人是仅次于多明尼加富翁的第二大买家群体。在美国50个州中，中国人购买的美国房产比印度人、墨西哥人或英国人要多。尽管墨西哥人在加州和美国南部是一个庞大的购屋群体，但中国人购屋量在50个州中的44个州都排名前五位。

　　2013年前三季中国在海外房地产的交易额逾50亿美元，按年增加25%的幅度来算，这一交易额也超越了2012年全年40亿美元的历史记录。仅在美国一地，2013年3月底之前的一年里，中国人在美购房总价值达123亿美元，占当年外国人在美购房总额的1/8，仅次于加拿大，年增幅高达66%，123亿美元购房款中，有69%为全额现金支付。很显然，与国内的“炒房团”相比，大部分海外购房的目的并不是投机。

　　随着中国经济的高速发展，特别是世界性经济危机相继发生、对发达国家经济所产生的影响，为振兴这些发达国家的房地产区域发展，为吸引海外投资者在海外拓展业务，一些国家根据自身区域的经济发展、消费量的增加，应运而生了所谓"海外购房"业务。一些在海外的华人也在海外创业，将一些海外区域的经济特区附近及校园附近的房产，放在中国进行销售推广。中国人既把海外房产看作一个投资机会，也将它视为在中国之外的第二处个人住房。眼下，住宅物业和商业房产一样火爆，中国投资公司正四处购买商业房产。中国投资者认为，美国房地产市场在经历了经济衰退以来最糟糕的危机后，价格非常便宜。美国相对便宜的住宅价格，正推动中国人对美国住宅和商业房地产市场的投资创下历史纪录。

　　不仅中国投资者赴美国投资房地产，数据显示，2014年美国的富裕阶层将房地产视为投资首选，其次是私人公司股票，排在第三位的则是贵金属。

　　摩根斯坦利的一项调查显示，近三成的拥有可投资资产百万美元以上的美国富裕阶层受访者，表示会在2014年购买住宅或是商业房地产，也有23%的人表示会投资到房地产投资信托基金上。虽然美国股市一直在向上攀升，但富有的投资人已把眼光转向开始反弹的房地产市场。在过去的12个月，美国商业房地产的价值上升了8%，比2009年房地产陷入低谷时的价值上升了71%。而全美20个城市的住房价格指数，2014年比2012年上升了24%。

　　有钱人将投资目标转向房地产，其中的原因包括股市的成本升高以及贷款利率在未来几年中将保持稳定甚至是下降，这些都对投资房地产带来可获得较好回报和收入的益处。美国老虎21组织（美国一个知名的富豪组织）成员拥有的可投资资产都在1000万美元以上，在2013年第四季度他们就已经将自己的投资组合进行了调整，对房地产的投资由19%提高到21%。在一些富人眼里，2014年股市会比较脆弱，而发展中国家经济增长放缓很可能让股市跌跟头。在这种情形下，投资房地产就成了较佳的选项。

　　基于美国房地产市场处于触底回升的投资佳机，美元与人民币汇率再创历史新低的国际大环境下，种种迹象都表明了眼下正值赴美投资移民的最佳时期。而摆在中国企业面前的首先就是融资问题。

　　首先，美国房地产资金来源多元化。美国的房地产资金只有15％左右是银行资金，70％是社会大众的资金，其中35％是退休基金，35％是不动产基金，房地产基本上是私人投资。而我们的房地产投资80％都与银行有关系，如消费者的按揭贷款、施工单位的贷款、还有开发贷款。而中国的房地产资金对银行的依赖度太大。

　　其次，美国房地产开发采用“美国模式”。所谓的“美国模式”，是强调房地产开发的所有环节都应由不同的专业公司来共同完成。“美国模式”专业分工细致，每一环节部门通过完成各自的任务获取利润，是一条横向价值链。美国模式下，房地产的核心是金融运作。房地产信托基金和投资商成为房地产的主导者，地产开发建造商或者中介商成了围绕资金的配套环节。

　　而在过去20多年中，影响和主导中国内地房地产行业的是“香港模式”。其本质特点是，房地产开发商以相对廉价取得土地为经营导向。美国的一些土地对土地分割有严格限制，对于一些有分割限制的土地，开发商产品类型选择较少，因此拿地前，开发商须搞清楚相关协议中的每一个条款。

　　中国投资者赴美国开发房地产如果没有充裕资金和开发模式、没有了解需求及特色、没有熟悉当地的政治环境与税费制度，那么，布局海外会面临风险。中国在美国房地产界拥有巨大机遇，中国拥有20年房地产开发经验的企业，要想立足于美国市场的关键，在于寻找拥有经验和理解中国文化的美国团队，采用适合美国经济、金融环境以及有利于企业自身发展的融资模式。

　　而中国企业在美国本土融资困难重重，由于缺乏对美国资本市场法规的了解，尤其在信用记录方面，是中国企业无法逾越的鸿沟。那么，在当前国内银行业不景气、融资环境持续下滑的背景下，中国企业如何能够迅速获得低成本的融资呢？这就涉及到眼下一股席卷中国，不可忽视的一股移民浪潮。移民报告显示，近年来中国每年仅获得美国、加拿大、澳大利亚、新西兰等国永久居留签证的人数就在15万人以上，如果加上中国移民去欧盟、俄罗斯、日本、新加坡、东南亚、南美和非洲等国家和地区，中国国际移民的数量应该不低于30万人。而我国每年对外国人发放的永久居留证却只有几百张。移民潮在中国呈现出愈演愈烈之势，在其背后，富裕阶层的大量财富更是加速流向海外。而中国与全球化研究智库(CenterforChina&Globalization，简称CCG)和社会科学文献出版社2014年1月发布的《中国国际移民报告(2014)》蓝皮书(下称“移民报告”)则认为，仅在美国一地，中国人的购房置业数额就早已超过100亿美元。?

　　在庞大的海外购房团背后，是巨大的海外投资移民潜在群体。根据媒体调查，在1200万参与调查的潜在购房者中，43%表示移民是海外置业的主要目的；其次是教育，占25%；投资占比为23%。中国已成为美国第二大海外房地产投资家。而对于有移民需求的房产投资者，如果你的投资能为美国解决一部分就业，两年后就能拿到美国的永久居住绿卡。特别是对于直接在洛杉矶等城市买地投资比较看好，低价买进地块，7至10年的收益回报率可达200%至500%。

　　中国房企大鳄——绿地集团将2014年海外市场扩张的首个项目选在了洛杉矶。2014年2月14日，绿地集团的洛杉矶大都会项目举行了隆重的开工典礼，洛杉矶市副市长凯莉·贝纳德出席并表示：洛杉矶大都会项目是近年来洛杉矶市中心最大的投资项目之一，它将为洛杉矶市中心和整个洛杉矶地区注入活力，在带来商业繁荣的同时，也会带动当地居民就业，增加居民收入。

　　在融资模式上，绿地集团彰显出一贯的行业领导者风范，选择与亨瑞集团合作，凭借亨瑞集团在其领域里多年来积累的投资移民及高净值客户群，以及亨瑞丰富的北美项目开发实操经验，短时间内为绿地集团募集到了项目一期开发的资金，大大巩固了项目开工建设的整体运行。

　　作为全球投资移民领域的领导者，亨瑞集团常年占据着全球加拿大、美国移民市场12%和10%的份额。通过在华二十多年的深耕和发展，亨瑞集团已累积了上万名高净值核心客户，并始终走在行业的领军位置，顺应国际经济形势不断开拓创新。亨瑞已在美国参与投资40多个项目，深入地产开发的各个环节，包括执行尽职调查，资产认购报批，投资资金监督，项目规划设计，建设工程监管和资本运营管理等。合作伙伴包括Lennar、Stockbridge等美国顶级房地产开发商。亨瑞海外美元地产基金正是基于当前国内外经济形势，充分发挥亨瑞的集团化、多元化经营模式，由亨瑞集团发起成立，主要从事北美房地产的投资和开发、资产收购以及融资解决方案。充分发挥亨瑞美国EB-5投资管理团队的地产投资和开发经验，设计并提供满足投资人不同需求的多样化产品。目前已募集并投资超过5000万美元，基金规模可达到5亿美元。

　　作为一家立足于国内外经济、金融市场的大型跨国集团，亨瑞表示未来将会和更多的中国企业合作，利用集团在北美投资开发市场的优势以及遍布全球的服专业一体化务网络，更好的与中国企业展开在美国融资、地产开发、项目推广等多领域的战略性互信合作和交流。