样板间比实际高12.5厘米 不细看合同你能知道吗

●本版撰文 曹明华

　　项目概况

　　涟城由长江实业旗下的和记黄埔地产(南京)有限公司开发建设。项目位于怡康街与西城路交汇处，建筑面积约50万㎡，包括建筑面积约350㎡联排别墅、约135-180㎡精装高层住宅、4万㎡的商务办公楼，以及3万㎡的商业配套。目前，涟城主要在售二期精装高层住宅G1幢、G2幢、E2幢，面积约138㎡三房，约180㎡四房，折后均价约26000-27000元/㎡。

　　区位与环境

　　据售楼小姐介绍，该项目总建筑面积约50万㎡，毗邻河西CBD中央商务区，由高层、别墅、写字楼、商业街组成。生活配套有虹悦城、沃尔玛、家乐福、苏果超市、欧尚；交通配套有公交14，39，126，301线路公交车泰山路站，规划七号线应天路站，规划八号线凤台南路站；医疗配套有明基医院，江苏省第二中医院；教育配套有：南师附中新城小学北校区（小学部），南师附中新城中学怡康街分校（初中部）。

　　调查手记 涟城项目位于应天大街以南，怡康街与西城路交汇处，距离河西CBD较远，周边尚无成熟生活配套，距离最近的大型生活超市苏果超市，据笔者步行测算，要20分钟左右。

　　售楼人员所说的明基医院位于河西大街，距离涟城开车需要15分钟；江苏省第二中医院在南湖，距离涟城开车需要10分钟。

　　涟城周边是建于上世纪80年代的老小区，环境较为杂乱，应天大街高架距其项目200米左右。项目北面地块还规划了加油站、垃圾中转站、公交始末站及变电站等设施。

　　教育

　　涟城售楼人员宣传“优良学区资源，菁英教育，涟城位于南师附中新城初中怡康街分校、南师附中新城小学北校区双学区施教范围”。不过，笔者发现其宣传单页上在宣传教育配套的部分有一段小字：“本宣传品提及学区信息是根据《建邺区2014年初中入学办法》和2014年5月12日新城小学北校区张贴出的‘南师附中新城小学北校区小学招生通告’而来，就本项目今后是否全部或部分属于该学区的施教区，请向当地教育部门咨询，开发商无法做出承诺与保证，所有购买涟城的业主及其子女可能并不包含该学校的入学资格。”

　　调查手记 涟城这样的宣传，让不少购房者颇感困惑。笔者就此询问了建邺区教育局相关人士，获悉由于近年来楼盘开发带来大量人口，原来的学区学校的班级人数不一定能够满足日益增长的需求。涟城的学区需要开发商向教育局提出申请，教育部门会根据每年的招生计划进行安排，不排除变化的可能。此外，该楼盘没有配套的公办幼儿园，业主子女入托不是很方便。

　　车位

　　据售楼人员介绍，涟城车位满足一户一个车位，即车位配比1：1。

　　调查手记 根据2012年南京市政府19号文件【南京市建筑物配建停车设施设置标准准则】，市区范围内根据用地发展和交通条件，划分为三类停车分区，应天大街以南，兴隆大街以北属于二类区域，对于二类区车位配置规定：商品房面积大于90平方米小于144平方米，车位配比下限为1：1.2；商品房面积大于144平方米小于200平方米，车位配比下限为1：1.5；别墅面积大于200平方米，车位配比下限为1.5。按照此规定，涟城的车位配比明显不足。

　　销售公示

　　笔者在现场看到，有业主询问售楼人员E2幢房源1101是否可买，售楼人员的回答是已经售出，在现场张贴的房源销控表上，这套房源也已贴上售出的红图标。但是笔者当天在南京网上房地产查询，发现E2幢1101房源显示仍是可售状态，第二天依然如此。另外，售楼人员还告诉笔者，E2幢101这套房，开发商目前不卖，但在南京网上房地产网上的涟城项目楼盘销售公示栏上，E2幢101也处于可售状态。

　　调查手记 出现这种情况不外乎两个原因，一是成交数据没有及时上传，数据滞后；二是开发商虚假宣传，捂盘惜售。根据南京市《关于规范房地产市场秩序加强市场管理的规定》，销售现场公示的商品房销控表应当与网上房地产的公示内容一致，否则不予网上备案登记，房产局相关人员表示将对相关问题进行立案调查，如果证实是后者，将对其违规行为进行处罚。

　　合同证件

　　笔者在查看示范样板合同时，发现涟城合同补充条款中有几条让人颇费思量：

　　（1）第十三条对预售合同第十一条第一条作如下补充：暂测面积与实测误差比绝对值在1%(含1%)内，商品房总价款保持不变。

　　调查手记 《南京市房地产交易管理办法》第二十三条规定，除当事人另有约定外，约定的面积与实际交付的面积相差在±1%以内(含本数)的价款，购销双方实行多退少补。

　　涟城总价不变的约定貌似公平，但由于工程施工中实测面积大多小于预测面积，因此实际上很多业主要为拿不到手的面积买单。涟城高层住宅房屋总价在300万-500万元之间，1%的面积误差就意味着3-5万的损失。

　　（2）第二十三条：甲方有权在保留面积以及公共部位安装、架设、更改、维修、拆除任何天线、发射器、招牌、广告牌、照明、通讯设备及其他各种设备。

　　调查手记 《物业管理条例》第五十八条：建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款。因此涟城的这一约定属于霸王条款，甲方是无权干涉公共部位处置的。

　　（3）第二十四条：若非因甲方的第三方原因，导致甲方不能按照本合同的约定完全或及时向乙方履行所有义务，乙方同意在此种情况下不会要求甲方承担违约责任。

　　调查手记 律师表示，此约定放大了开发商的免责范围，对购房者不利。比如，如果因施工方的原因，导致延期交付，开发商即可凭此条款免除责任，购房者相应的权利将得不到维护。

　　（4）第二十六条：特别说明，示范单位（样板楼）的层高比该商品房实际层高高出12.5厘米（实际层高2.87米），仅作为示范参观而用。

　　调查手记 样板间究竟可不可信，你懂的。

　　精装修

　　在涟城与业主签订的精装修协议中，只是罗列了入户、门窗、厨房、卫生间、空调、电梯等项目的品牌，对地板、地砖、墙漆以及厨房台面等相关材料并没有做出说明，当笔者询问售楼人员时，售楼人员只是笼统说，都是一线品牌。

　　调查手记 相关专家表示目前全国精装修房屋存在大量纠纷，据不完全统计，精装修楼盘投诉量已占整个房屋投诉的30%，其中以室内空气甲醛等有害物质超标、以次充好最为普遍。

　　专家提醒，装修涉及到的各类建材及设备的品牌和型号非常重要，特别是那些品牌含金量较高的设备品牌和型号更要明确，如卫浴洁具、灯具、厨房设备、家具五金等，有些与产地有关的设备还要明确产地。对地板、地砖、墙漆更要慎重，购房者应当要求开发商详细写明品牌，并出具相应的产品合格证书。