楼市松绑潜规则：不能公开救市可暗中执行

  从4月份以来，包括福建、铜陵、沈阳、无锡等多个省市，都陷入了救楼市“政府放风—舆论聚焦—反响强烈—政府辟谣”的怪圈。

  然而，呼和浩特的两次公文发布，直接撕开了地方政府迫切救市的遮羞布。记者获悉的政府文件内容是，居民购房不再要求提供住房套数查询证明，意即完全取消限购。

  至此，呼和浩特成为第一个真正扛起救楼市大旗的省会城市。市场的解读是，中央或对地方救市行为开始默认。现在的问题是，呼和浩特之后，有多少跟风者？曾经疯涨的楼市，真的容不得下跌吗？救楼市是避免市场崩盘还是强拉房价？

  “呼和浩特楼市接近崩溃，有其特殊性，原则上，住建部仍要求省会城市不能公开放松限购，更多只能暗中执行。”一位参加5月底住建部广东座谈会的人士告诉记者。

  目前，广州、沈阳、无锡等城市都已在暗中放松限购，“只做不说”。据不完全统计，今年以来，已有杭州、天津、长沙等约20个城市通过放宽落户条件、大学生购房补贴、调整公积金贷款等方式，直接或间接地实行了“宽松”。

  蹊跷的取消限购

  呼和浩特公开救市过程充满了戏剧性。

  6月20日，呼市房地产开发监督管理处官网发出

  尽管全文回避了“取消限购”几个字，但不再对购房人的房屋套数进行查询，意味着彻底放开限购，由此引发舆论高度关注。

  5天后的25日，呼市房管局称，因出现两个字打印错误而紧急收回了上述

  对此，就连某地方规划国土委内部人士也对记者表示，地方文件成文都是字斟句酌，打印错误只是借口，呼和浩特的救市可能又是“一日游”。

  “先让媒体报出来，结果反响过大，政府心里没底，就向住建部请示，住建部明确表示不允许，呼市只能以打错字为由收回去了。”某市国土局人士向记者透露，这是他从呼和浩特房管局内部了解到的情况。

  但意外的是，呼和浩特在26日晚间，把上述

  这也意味着，此前被认为是救市禁区的限购“红线”，由呼和浩特率先打破。

  “很可能是又和住建部反复沟通了，住建部也知道呼和浩特存在的问题，最终只能默认放行吧。”上述国土局人士对记者说，呼和浩特编出打印错误的插曲恰恰也说明，地方与中央的艰难博弈。

  “按道理，只改一个字，是不需要收回文件的，何况二手住房也不是大问题，原本商品住房

  里没有单指新建商品房，已经包括了所有商品房。”北京中原地产市场部研究总监张大伟分析称，这只能说明地方政府的谨慎和纠结心态。

  而在呼和浩特之前，公开发文救市的城市还有铜陵和沈阳。

  安徽铜陵被称为“裸奔”救市，但从5月1日起实施的文件被媒体报道后，立刻从网上撤销，此后再未公开。沈阳市房管局人士则告诉记者，没有放开限购，“不是我们说了算，沈阳放不放开，要问市里，要问中央。”

  更早前，福建的“闽十条”，以及宁波、无锡、长沙、杭州等地都传出救市版本，但最终政府主管部门均予以否认。

  市场深陷调整

  上述参加广东座谈会的人士告诉记者，住建部的风向是，要求省会城市原则上不能放开限购。作为省会城市，呼市何以能成功突围？

  “呼和浩特虽属于省会城市，但从人口规模上，还不及很多三线城市，且产业结构单一，属于典型的资源型城市。如今放开，只能说明呼和浩特房地产太供过于求了。”上述人士说。

  统计数据显示，呼和浩特常住人口300万人，其中城市人口仅200万人。

  中原地产根据呼和浩特房地产官网统计，今年1-5月，呼和浩特新建商品房成交套数为3780套，而目前可售库存高达约12万套。按照目前的去库存速度，需要10年之久。但最近5年，政府出让住宅用地合计2120万平米，未来潜在供应还有10万套以上。

  “呼和浩特楼市濒临崩溃，问题远不止库存过大，而是城市的有钱人现在手里都没钱了。”张大伟说，在房地产和经济调整双重叠加时期，呼和浩特的需求急剧萎缩。

  与海口、武汉、贵阳等城市以推进城镇化、购

  房落户的名义曲线救市不同的是，呼和浩特虽然也是打着新型城镇化的旗号，但却没有解决落户问题，很显然只是为了刺激楼市。

  地方政府绞尽脑汁刺激楼市背后，一个原因在于，房地产确已进入深度调整期，除一线城市降幅相对偏低外，二三四线城市新楼盘已经从4月份前遮遮掩掩地暗降，转变为如今大张旗鼓地明降。房地产市场突如其来的逆转令整个行业始料未及。

  中原地产的统计显示，今年1-5月，54个城市共销售住宅96.8万套，同比下调幅度达到了

  22.5%。

  “现在土地难卖，流拍现象普遍，各地房地产投资增速更是大幅下降，这些都令地方政府坐立不安。”浙江某市国土局内部人士表示，由于银行去杠杆，过去开发商利用高杠杆率投资过度的长三角地区，成为库存积压的重灾区。

  记者发现，江苏、浙江、上海三地上万宗房地产不良资产，均放在淘宝网上拍卖，但竞拍者寥寥无几。温州中级法院一位法官告诉记者，很多都是二次挂牌，仍然无人问津。

  多地“只做不说”

  值得注意的是，最近宏观风向开始转变，中央“微刺激”政策已经明确，重提保住7.5%下限。

  6月份以来，黑龙江、河北、四川、广东、山西等多个省份均出台了力度颇大的稳增长措施；其中，包括棚户区改造、基础设施等投资占据着打头阵的位置，成为稳增长最重要的砝码。

  但房地产作为经济支柱产业，现在又成为敏感词，地方公开救市容易激起民怨，且将背负重走过去老路的骂名，因此更多地方政府采取“只做不说”的策略。从“多地被曝出已事实上放开限购，但官方均对外否认”就可看出端倪。

  一位业内人士告诉记者，沈阳在收回放松方案之后，转入了“地下”。具体操作就是跟开发商打好招呼，如果有购房者来买房，确实有诚意下单，才能告诉对方可以放松，而不能在售楼处明

  目张胆地张贴限购取消的通知。

  上海易居研究院副院长杨红旭认为，市场机制与新型城镇化是中央的大政方针，“双向调控”和“分类指导”又是今年国家房地产政策的导向。类似呼和浩特这样楼市萎靡、房价止涨的城市，取消限购，理由倒也充分。

  不久前，住建部总经济师冯俊对于未来地方政府如何调整楼市政策表态称，各地调整楼市政策的总基调是，“始终鼓励保护消费需求，遏制投资需求”;而是否取消限购，每个地方应根据自己的实际情况做出判断。

  从供应数据来看，无论是天津滨海新区，还是沈阳、呼和浩特，楼市的通病都是库存过大，供求关系失衡。在业内人士看来，当初作为控制房价快速上涨的短期性、行政性应急措施，限购已经不适应目前楼市下行的大环境。

  但令人不解的是，既然决定权在于地方，多个城市又确实面临供应过剩、房价下跌问题，为何地方政府对于取消限购和救市措施如此惶恐？

  “一方面来自舆论压力，另一方面其实还是中央暗自给的阻力。”深圳市规划国土委内部人士告诉记者，2008年和2011年两次救市，均是从刺激需求端着手，而这次，中央希望地方政府从供给端解决供求关系失衡的问题，而不是提前透支未来需求，但很多地方仍在走老路，因此地方也有顾虑。

  一位接近住建部的人士表示：“目前的‘潜规则’是，多地仍不能公开放松限购或堂而皇之救市，地方政府暗中执行，只做不说就没事。”

  但在呼市之后会有变化吗？张大伟认为，限购政策可能会在除一线城市和超1000万人口城市依然存在外，其他城市都有可能逐渐被取消，预计30个以上城市的限购可能将在年内取消。

  “敢不敢救，公不公开，都太微妙了。”上述深圳市规划国土委人士则对记者说，如今多个地方救市和放开限购的措施，依然在走老路，这与中央的“调结构，促转型”大方向不符，因此地方免不了瞻前顾后，只要中央能坚持这条路线，就不会允许地方政府随意放松限购。

  而房地产自身的确走到了十字路口。房地产“带头大哥”王石近日再次发声：目前调整程度还不够彻底，调整期可能会持续2-4年。如果市场不进行调整，可能房地产市场泡沫真的会破，像日本当年那样就会非常糟糕。

  据