楼市“新常态”市场规律唱主调

　　国家统计局70个大中城市房价指数发布以后，一则《楼市创10年最大跌幅》的文章被多方转载，文章所言的“最大跌幅”包含两个方面：一是70个大中城市7月份新建住宅销售价格环比下跌的城市高达64个，创下了历史新高;二是环比跌幅之大创纪录，百城房价环比跌幅首次超过了0.8个百分点，70个大中城市房价环比跌幅首次超过了1%。最引人注意的是，北上广深四个一线城市的房价领跌全国。

　　今年以来，楼市量价连续下跌，在6月份出现跌幅短暂收窄和企稳迹象，但6月底以来政策全面松绑、房贷重回基准利率并没有让楼市站稳，7月份主要城市楼市的量价跌幅重新扩大，而一线城市房价更是领跌全国，这被很多业内人士判断为房价进入全面下降通道的标志。笔者认为，未来房价可能将进入长周期、大幅度、全国范围调整的时期，这可能与前两轮短暂的、小幅度、部分城市调整(2008-2009年、2011-2012年)的情形完全不同，这是一个“新常态”。

　　全国楼市将进入市场供求规律、价格规律、可支付能力决定规律作用下的新运行常态。过去对楼市运行周期和轨迹影响最大的政府政策，未来将定调于“去行政干预、回归市场主导”。也就是说，不仅过去存在于国家层面的行政性救市将不会再出现，而且地方违反市场规律、旨在挽救短期经济和短期财政收入的救市行为，也不大可能再出现。楼市波动将由政策作用下的波动向市场作用下的波动转变。

　　因此，在未来较长的一段时间内，供应过剩(包括总量过剩和结构性过剩，也包括二手房供应)、房价整体下调和收入决定的真实需求，将全面取代过去10年供不应求、房价上涨和资金面决定的投资需求，成为决定未来楼市运行的主要因素。这意味着，未来楼市将继续处于下行通道，就连过去一直被认为楼市“优等生”的一线城市和重点二线城市(如杭州、天津、沈阳和西安等)，也未能幸免。不管是成交量下滑，还是价格下滑，一线城市均超过了二、三线城市。今年7月份，一、二、三线城市新建商品住宅价格指数环比跌幅分别为1.2%、1.0%和0.9%，一线城市房价跌幅首次超过二、三线城市。根据国家统计局数据，前7个月，全国销售面积同比降幅从上半年的6.0%扩大至7.6%，一线城市集中的东部地区降幅最大，达到1.5%。

　　楼市整体下行的大背景下，开发商在“降价跑量”上已经达成共识，一方面基于楼市整体下行这一大趋势的认同，另一方面基于完成销售业绩的考量(仅30%的主流房企完成了上半年的销售任务)。因此，房企降价不再是“噱头”，而是货真价实的降价;不再是资金链紧张房企的被动性降价，而是所有房企主动性、策略性的降价。根据笔者的调研和梳理，7月份，一线城市新开楼盘降价幅度在每平方米2000元-5000元不等、幅度在15%左右，这也是7月份房价创10年最大跌幅的主要原因，未来这一趋势有望延续。

　　由于主要城市住房需求还在，只是为高房价所困扰，实质性降价对于需求的提振是比较明显的，一线城市再次出现了久违的“日光盘”。同时，在楼市整体下行、降价潮到来的背景下，上半年因少数楼盘降价而出现的老业主“房闹”现象，在7月份各地楼市大面积降价的背景下并未再现，反映了市场各界对于在供求规律、价格规律、可支付能力决定规律的作用下，认可和遵从楼市正常的、必然的调整态势。这是对市场趋势一致性判断，也是市场走向成熟的标志。

　　目前，反映楼市库存压力的指标——批售比(批准预售面积和成交量的比例)跌到了0.65，为三年来最低点，仅比2008年下半年略好。由于目前全国楼市的施工面积达到63亿平方米，相比2010年增长了50%，后续供应还会源源不断地到来，库存压力超过历史最高水平是必然的。楼市潜在的需求虽然很大(如2.6亿人的外来人群)也很强烈，但受购买力、就业、户籍制度、社会保障等方面的制约，要转化为现实购买力，还要有很多方面的改革，但这不是短期内可以实现的。

　　就目前来看，高房价是阻碍需求实现的最大障碍，只要房价有实质性回调，只要政府也不再“托市”，房价下调将带来可观的楼市需求释放，这不仅有助于避免楼市快速下行，而且也是楼市真正企稳的标志。更为重要的是，这将为新型城镇化的推进、后续需求的导入赢得时间和空间。在外来人口真正融入城市以后，楼市将迎来内需和消费主导而非投资主导的发展新时期。