楼市政策呼风唤雨时代已终结

  从最初的试探到中央的默许，短短一个多月，限购版图迅速瓦解。然而，楼市这匹野马，在地方政府放开缰绳之际，却并未朝着前方狂奔。现实的残酷性显然戳破了无限权力至上的地方政府政策作用力。为何政策失灵了？

从试探到默许下的瓦解

从取消限购已不再是新闻到不取消限购才是新闻，中国楼市依旧充满传奇。

6月26日，自呼和浩特率先打响取消限购第一枪后，到上周末哈尔滨宣布全面取消限购。短短一个半月，高达37个城市不同程度退出了限购的历史舞台。截至目前尚未取消或者松绑限购的城市仅有9个，包括北上广深四大一线城市，以及三亚、珠海、南京、银川、西宁等二三线城市。

通过梳理限购版图，限购虽时间短暂，但历经三个阶段。一是试探政策阶段，早前佛山、沈阳和长沙等地松绑限购的举动的均被叫停，即便标杆意义的呼和浩特，也历经一波三折。均可理解为对政策的试探，因为限购红线被视作“分类调控”不可触碰的红线。通过先放风，以便观察市场情绪。在遭遇民众的强烈抵触，舆论谴责后，地方政府被迫无奈叫停。由于中央反映冷淡，这又加大了地方政府再次试探动机。

二是“只做不说”阶段，与其接受舆论的炮轰，还不如低调行事。各地在学习呼和浩特和济南的“取经”上，采取了避其锋芒的策略，遮遮掩掩的通过微博、口头等非官方文件形式悄悄放松。三是全面放开阶段，这期间既有中央的默许，也有舆论对限购放松的疲劳，全面放松由此被撕开。

从限购放松城市的特点来看，又可分为分为三类：第一种是较为赤裸裸的全面取消、中止限购的城市。如呼和浩特、济南、温州、海口、昆明、长沙、太原、合肥、南昌、哈尔滨等城市。这些城市绝大都数以省会城市为中流砥柱。

第二种是半限半购状态的城市，这其中又分为对重点区域限购，如郑州，在市内五区、郑东新区购买住房不再需要提供住房套数、纳税和社保等情况证明；也分为对购房面积的限制，如苏州、杭州取消90㎡以上住房限购；还有混合限购，既划定区域又设限面积大小。比如青岛、宁波、厦门、杭州等。这些城市主要集中于沿海地区或者房价稍高的城市。第三种是虽未证实发文，但口头上通知，实际上“名存实亡”的城市，比如长春、大连、石家庄、乌鲁木齐、徐州等。

而仍然坚守限购的9个城市中，银川和西宁内陆城市由于范围和力度本来就很小，再加上人口净流入较少，房价上涨压力本来就小，因此是否取消限购意义不大。北上广深四大堡垒城市，相当长时间供小于求的逻辑很难打破。剩下的三亚、珠海、南京之所以行动迟缓，其实，这些沿海城市价格本来就不便宜。

针尖上的芭蕾表演秀

与其说限购的瓦解是地方政府一步步试探的结果，倒不如说是针尖上的芭蕾表演秀。因为楼市决策在任何一个国家都是走钢丝般的政治游戏，所有决策者都知道，弄垮这个行业并不难，重新扶起来却如登天。

一方面，中国楼市经历需求——投资——投机阶段的变迁，如今则进入疯狂的庞氏融资阶段。由于我国房地产业高度依赖于银行体系，而直接融资又不发达，这直接导致地产商不惜以高利贷来维持经营。于是，房企杠杆率水平居高难下，目前上市房企杠杆率水平达到80%左右。

与此同时，房奴不惜以三代人的储蓄甚至生活费来还贷，银行不惜以净资产的股权价格来发行优先股以保证存贷比和放贷顺利进行。这些疯狂举动的背后，都是地价楼价永恒上涨论。事实上，银监会目前披露的数据显示，截至二季度末，中国的银行业金融机构总负债为156万亿。银行债务之高，杠杆水平之大，已成为不可承受之重。一旦抵押品如土地和房产出现大幅贬值，诸多人将面临破产。目前资金断供现象就是在发出警示信号。

另一方面，在惟GDP的指挥棒下，由于房地产投资一直维系宏观经济增长的主要动力，导致中国房地产市场从未“真跌”过。特别是2013年，房地产投资增速对于稳定GDP增长功不可没。但与去年前7月房地产同比名义增长为20.5%速度相比，今年前7月，全国房地产开发投资50381亿元，同比名义增长13.7%。房地产持续下滑已成为宏观经济不可承受之重。

如果放任房地产价格下跌，不仅对上游产业链传导负面预期，给传统水泥、玻璃、有色等行业等实体经济造成较大压力，而且将对银行的贷款资产形成巨大冲击。之所以前段时间兴业银行叫停房地产夹层资本，以及银行的背叛房地产这位多年盟友，就是源于银行控风险考量。当银行觉醒了，已然下滑的房地产投资收益及巨大的风险敞口又凭借什么去博得盟友的欢颜？

可以说，限购瓦解既是博弈下的产物，也是为体制机制改革赢得时间和空间必然结果。通过缓跌来释放房地产泡沫风险，更符合政策的逻辑，而非启动新一轮房地产泡沫。如果泡沫被吹大，只会让针尖变得越来越细。

掣肘政策的发挥空间变大

然而，楼市这匹野马，在地方政府放开缰绳之际，却并未朝着前方狂奔。即便各地限贷催热的销售回暖潮，也只是昙花一现。统计局数据显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有64个，持平的城市有4个，上涨的城市有2个。环比价格变动中，最高涨幅为0.2%，最低为下降2.5%。

从库存周期来看，据机构统计，目前十大城市存销比为60周，近期有所下滑，仍处于近3 年高位，其中一线城市存销比为51 周，二线城市存销比为68 周，总体来看二线城市库存较高，去化周期较长。

现实的残酷性显然戳破了无限权力至上的地方政府政策作用力，且政策失灵未来也成为一种常态。这并不是意味着政策权力本身作用削弱，而是政策掣肘的发挥空间越来越小。因为目前的房价与2008年已非相提并论，基础价格至少翻了一番。也就是至少需要8万亿以及逾百万亿的信贷增量来推动楼市。如此救市之举，即便成功，后果肯定是可怕的恶性通胀。

此外，政策一纸令完全可以吹大投机者击鼓传花的泡沫游戏。但是造成贫富悬殊的最大因素，不是作为增量财富的工资收入分配不公，而是存量财富的住宅涨速过快和持有不均。对任何决策者来说，贫富悬殊都是可怕的社会肿瘤。当下，这个肿瘤的最大诱因，就是房价上涨过快，住宅持有过于集中。

贫富悬殊越大，显示房价收入比比值越高。这意味着有效需求能力越低。有分析指出，能支撑市场安全边际的收入房价比与租金售价比越来越离谱地进入外太空，甚至出现荒诞的“宇宙峰值”。尽管这种比如过于夸张，至少说明过去中国式房价的“奇怪浪漫”已难以持续。

事实上，美国过去200年来，楼市的周期是21年，即上涨七年，下跌七年，低位盘整七年。