楼市成交低迷回款困难 地产违约风险上升

　　楼市成交低迷，部分开发商拖欠中介公司佣金。 资料图片

　　今年以来，深圳多家房产中介公司“一把手”公开通过媒体“喊话”，督促开发商尽快支付代理中介费，甚至出现了300多名中介公司销售代理人员围堵开发商讨要佣金的场面，给陷入“冰点”的房地产市场增添了几分火药味。

　　业内人士认为，“开发商拖欠中介佣金”现象的加剧缘于当前楼市成交低迷导致房企资金链趋紧，地产违约风险上升。受益于三季度以来楼市调控政策陆续放松，房企需积极跑量。

　　 中介“讨薪”愈演愈烈

　　记者从多家中介公司了解到，此轮开发商拖欠佣金问题较以往楼市低迷年份更加严重。

　　今年6月，中原地产华南区总经理李耀智在媒体沟通会上公开声讨开发商拖欠佣金现象。李耀智称，开发商拖欠中原集团的代理佣金总额接近30亿港元，“虽然2008年和2011年开发商也拖欠过佣金，但规模没有现在大”。

　　李耀智说，房企如果资金链紧绷，就会从合作伙伴中缩紧放款资金，一环扣一环，施工单位、广告公司、代理商等上下游都面临着被欠钱的问题。

　　 市场低迷回款困难

　　受访专家认为，在当前房地产整体下行的背景下，成交不畅导致房企回款慢，资金链紧张是造成佣金拖欠的最主要原因。“开发商往往会以银行没有发放个人房贷或者财务原因为由拖欠佣金。”

　　当前，楼市成交持续低迷。据申银万国9月发布的最新研报，机构跟踪的48个大城市年初至今的一手房成交套数累计同比下降13.2%，18个大城市二手房成交套数同比下降37.7%。

　　成交下跌，使得众多开发商上半年销售目标完成率未能超过50%，从而导致存货继续攀升，库存去化周期进一步延长。

　　出货受阻促使开发商资金趋紧。国家统计局的数据显示，1至7月，房地产开发企业本年资金来源达68987亿元，同比仅增长3.2%，而去年同期增速为31.5%。

　　 地产违约风险上升

　　房地产行业是资金密集型行业，房企当前面临的资金链压力与楼市走向密切相关。

　　根据上市房企中报，2014年中期上市房地产开发企业整体资产负债率为75.89%，较去年同期上升1.22个百分点，负债水平继续小幅提升。行业整体负债占归属母公司股东权益达3.87倍。这均显示行业仍处于加大借贷，提升杠杆的状态。

　　国际物业顾问世邦魏理仕6月13日也在研究报告中发出警告称，在影子银行持续调控的背景下，不少房地产企业均通过预售来作为主要的集资兑付手段，而目前楼市成交急速下行，中国地产界可能出现更多的违约个案。

　　平安证券研报显示，2014年上半年末，A股地产企业在手现金对一年内到期的长短期债务的覆盖比例为84%，较一季度末下降5个百分点，仅高于2008年金融危机时资金最紧张的时刻，反映出在销售放缓及信贷收紧的情况下，开发商资金压力日益增加。

　　世联行方面分析认为，三季度以来政策放松的速度和力度高于预期，地方政府取消限购和采取财政贴息等刺激楼市需求的手段得到中央的默许，预计未来政策将朝更加市场化的方向发展。但因银行“惜贷”情绪严重，且购房者上门指数仍处于低位，因此成交回升的度有限，房企仍需积极跑量。