杭州土地出让试水现房销售 业内称可缓解库存积压

　　每经记者 徐杰 实习记者 沈溦发自杭州

　　沉寂近半年的杭州余杭区住宅用地，终于推出新地块。

　　杭州市国土资源局余杭区分局近日的公告显示，余政储出[2014]39号地块将于下个月中旬进行出让，但对出让条件进行了严格规定：“该项目地上总建筑面积的10%可预售，其余建成后可现房销售。”这也意味着，该项目90%的房源要现房销售。同时该地块出让起价为63120万元，保证金为31560万元，达到起价的50%。

　　《每日经济新闻》记者注意到，在出让条件严苛的同时，该地块的楼面价相较以往有大幅度缩水，相比今年1月份出让的同属杭州未来科技城地块的楼面价为6899.34元/平方米，此次地块楼面价为4773元/平方米，下跌30.81%。

　　浙江工业大学经贸管理学院院长虞晓芬认为，为出让土地设立严格的转让条件，旨在引入高质量的开发商，控制烂尾房、质量纠纷的风险。“现房销售”规定的提出，也是在一定程度上减缓了库存积压的速度。

　　 优质土地低价出让

　　资料显示，余政储出[2014]39号地块为杭州未来科技城83号出让地块，出让面积60114为平方米，容积率为2.0~2.2，起价为63120万元，折合楼面价4773元/平方米。据悉，该地块于近日挂牌，结束了半年的余杭区宅地空窗期。如果不出意外，该地块将于10月15日正式出让。

　　记者了解到，此宗土地所处的未来科技城位于西溪湿地和五常湿地辐射核心区域，临近杭州交通主干道文一西路，距离规划地铁5号线常二路站仅400米。毗邻阿里巴巴淘宝城、浙江理工大学科艺学院及海创园等项目，区域位置和生态环境都具有相当优势，正是目前热点板块。

　　近期，未来科技城出让的唯一一块住宅用地为今年1月17日成交的余政储出[2013]87号，竞得者为合景泰富，成交价格为73400万元，楼面价为6899.34元/平方米。

　　相比之下，余政储出[2014]39号地块折合楼面价4773元/平方米的价格可谓相当低廉。虞晓芬认为，伴随着杭州房价的下调，肯定会影响地价调整。同时，该地块保证金上涨、现房销售等条件，加大开发商资金占有的成本，如果土地出让价格依然居高，开发商的盈利水平就会大大下降。

　　 “现房销售”利于减缓库存积压

　　根据公告，余政储出[2014]39号地块的出让起价为63120万元，保证金为31560万元，达到起价的50%。按照合同约定，拿下这块地的业主，如果要退地，保证金就要被没收。该地块出让价款分两期交纳，“第一期为一个月内交清出让价款的95%（含保证金），第二期为12个月内交清出让价款的100%”。

　　但由于地块目前尚未达到净地交付的标准，所以真正的土地交付时间，要等到2015年10月30日。此外，按照合同规定，“该项目地上总建筑面积的10%可预售，其余建成后可现房销售”。

　　对于上述规定，杭州市国土局余杭分局相关负责人在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示，“该项目出让条件根据杭州未来科技城管委会书面来函要求，由我局提交区政府地价评定会议讨论通过后，再行公告出让。目前‘现房销售’的要求只针对该项目，而50%的保证金比例是根据不同项目来设定的，主要是依据项目所在地政府在招商过程中视情况而定。”

　　虞晓芬认为，严格规定的制定，显示出政府风险防范意识的提高，“设立高额保证金，防止开发商盲目扩张，甚至超出自己资金能力的拿地，让有实力的开发商进入，从源头上控制开发的风险。”同时，90%现房销售，针对的是眼下“房闹”现象多发的问题。“避免预售房带来的纠纷，也为开发单位提出了更高的要求，楼盘质量要经得起市场考验。”

　　有专业人士指出，假设按照底价成交，按4500元/平方米的开发成本，两年的开发周期，15%的融资成本算，等到开盘的时间节点，这个项目的成本将会达到约16亿元，单价成本在12000元/平方米以上。

　　据透明售房网数据，该地块周边正在出售的项目成交均价约为16094元/平方米。

　　虞晓芬认为，“现房销售”规定的提出，也在一定程度上减缓了库存积压的速度。“现房销售的好处是从拿地到销售周转时间的增加，而期房销售只需要1年甚至更短的时间进入市场，对于依旧存在高库存的压力的杭州楼市来说是好事。”