2015年房地产行业分化加剧 险资频频登台“搅局”

证券日报

    开栏语:2015年即将过去。又到回首远望时。

    2015年无疑是不平凡的一年。中国股市波澜起伏,投资者悲喜交加,值得反思的不少。中国产业经济在中国经济新常态的大背景下,转方式,调结构,创新转型的故事同样令人荡气回肠。

    2015年,中国经济遭遇外部需求疲软、人口红利减少、落后产能淘汰等诸方面的下行压力,但中国经济存在韧性不小、潜力巨大的鲜明特征,内生增长正逐渐爆发出强大的力量。

    为此,本报今起推出2015中国产业经济系列年度报告,内容涵盖房地产、汽车等国民经济重点领域,通过回顾展望,以期让投资者更好地把握产业发展脉络,对中国经济、中国股市有更理性的判断。敬请投资者垂注。

    策划:张亮张志伟胡潇滢袁元贺骏谢岚

    ■本报记者王峥王丽新

    2015年,对于房地产行业来说,可谓是转折的一年。持续多年高速增长的房地产销售和投资在这一年均放缓了脚步,无论是政府还是房企,都在学着适应这种变化。

    实际上,面对去库存的巨大压力,政策已放宽房地产调控,并祭出了“330新政”这样的大招,力图刺激市场重新走上正轨。而对于不少房地产企业来说,转折就意味着转变,因此在2015年,转型便成为房企的一个主旋律。

    当然,有人退出就会有人进来,当一批批房企先行者们陆续退出行业的时候,作为金融大鳄的险资,却悄然间成为这个行业的主角之一。

    而对于京沪广深的广大购房者来说,2015年一线城市的新房市场已成为绝大多数人眼中的“故事”,动辄“10万元+”的房价让买房离其越来越远,整个市场的分化则是在所难免。

    房地产公司忙转型

    龙头多元化趋势明显

    告别黄金时代,步入白银时代的房地产行业,转型成为开发商们谈论最多的话题之一。

    相比于此前大多数房企的转型还处于规划阶段,2015年对于不少房企来说,转型却已开始“落地”。这其中,既有万科、万达、恒大这样的业内龙头,也有苏宁环球、阳光城这种体量不小、业绩表现不错的房企,而像浙江广夏、莱茵置业、海德股份等规模更小一些的区域房企,更是宣布全面转型,完全退出房地产行业。

    实际上,上述企业还都是沪深市场或者港交所的上市房企,相比于全国其余数万家房地产企业,已是金字塔塔尖的部分。这些企业尚且加速转型的步伐,剩余的绝大多数房企则都将会在未来的数年内被市场所淘汰。

    有房企老总直言:“现在做房地产的企业还有5万家—6万家,10年后可能就只有50家、60家了。”

    行业陷入困局

    为何在2015年,如此多的房企开始真正的迈出转型的脚步?从数据上或许可以看出一些端倪。其中,作为GDP重要支柱的房地产投资指标正在下滑,今年1月份—11月份,全国房地产开发投资为87702亿元,同比名义增长1.3%,增速比前10个月回落0.7个百分点,继续呈回落走势。对此,业内人士也达成普遍共识,即从GDP角度看,房地产投资已处于负拉动状态。

    同时,10月末全国商品房待售面积及住宅待售面积均再度攀升,达到历史峰值。虽然在政策刺激下,11月份商品房销售额增速创下年内新高,但房地产市场继续分化,一线城市房地产市场明显回暖,交易量上升较快,库存下降较快,价格环比上升;三、四线城市的销售增速则继续下滑,去库存压力丝毫未减。

    此外,从房企今年公布的财报上看,开发商的盈利水平持续下降,A股房企的平均净利率水平创下历史新低,成本控制能力也面临考验。

    显然,在这种情况下,转型就成为了房企唯一可行的出路。这其中,龙头房企大多选择走多元化道路,小型房企则全面退出转行经营。

    龙头企业多元化发展

    宏观经济发展的结构调整和产业转型升级,人口结构变迁以及城镇化进程的推进都会带来大量城市住宅及综合服务需求,因此诸多房企在进行房地产开发的同时也积极探索多元化经营模式。尤其是大中型房企,他们在行业中处于一定的优势地位,继续经营房地产所面临的困难也相对较小。

    今年5月份,郁亮提到万科要做到万亿元市值的目标,并明确指出“万科未来的万亿元市值里面,我们希望传统住宅销售业务占比一半左右,一半来自新业务”。

    据悉,万科物业服务从今年开始会全面进入市场化发展的轨道。此前万科物业主要是为万科自己开发的项目提供服务,从今年开始转向承接外部项目为主。此外,物流地产成为万科第一个确认的主干业务。目前其已在贵阳、武汉、上海等地正式获取6个物流地产项目;万科出租公寓业务今年也进入扩张阶段,目前已开业或准备开业的的项目有9个,可提供近万间公寓;此外,万科还希望成为中国首席的素质教育产业服务商。“年内成立五个新的事业部,把万科从单一上市公司,转向多业态、多上市平台的控股集团。”郁亮表示。

    相比于万科,万达集团的创始人王健林在今年更是直言,“将来万达商业地产股份有限公司可能去掉‘地产’二字,变成万达商业投资公司或商业投资管理公司,去房地产化,也实现万达商业地产的全面转型”。

    据悉,万达目前的这次转型在内部被称为“第四次转型”,于去年年底提出,2015年则是落地之年,其核心在于“轻资产”,相比于前三次转型一直以房地产为主,这次转型也有了质的变化,即转向以服务业为主。万达方面还表示,在下半年将完成银行、证券、保险公司并购,加上已有的快钱公司和万达投资公司,正式成立万达金融集团。

    此外,恒大作为国内房企多元化的代表,也在2015年正式进军医疗健康和金融保险行业。而本身便多领域发展的绿地,在2015年也确立了“以房地产开发为主业,大基建、大金融、大消费等新兴产业并举发展”的多元格局。

    中小房企转型坚决

    “房地产是个资金密集型的行业,但目前对于中小房企来说,资金获取的成本比较高,不像万科、恒大这种龙头开发商,可以拿到比较便宜的钱。”有分析人士称,“同时,中小房企的项目绝大部分在二、三线城市,甚至是四线城市,而目前二、三线城市的销售情况也不好,库存压力很大,很多资金都压在项目上出不来,房企最后就变成替银行和信托打工了”。

    自今年以来,仅在A股市场上,便有多达十几家房企宣布转型。其中一些体量不小,业绩不错的企业,在夯实主业的同时,则积极拓展健康、金融等新业务。但更多的房企则选择了全面退出。

    以去年销售额超200亿元的阳光城为例,其在2015年加速开拓医疗健康领域。

    就连今年前三季度业绩大增逾20倍的苏宁环球,也在积极谋求转型。公司自2015年确立大文体、大健康、大金融“三大板块”战略方向以来,便一直积极寻求与相关领域优势企业合作机会,目前已宣布了多起并购事项。

    而规模更小的浙江广夏、莱茵置业、海德股份,中茵股份等多家则是彻底的退出了房地产行业。其中,浙江广厦转型影视文化产业,莱茵置业转型体育产业、中茵股份转型通讯领域、海德股份则只保留了贸易业务。

    对此,有A股房企老总称,“大型龙头房企有规模优势,但想彻底脱离房地产行业也不是那么容易,而中小房企船小好调头,况且资本市场对于房地产公司兴趣也不大,虽然相比制造业利润还算不错,但估值相较其他行业一直偏低,转型热门产业也有利于公司在资本市场上的价值”。

    一线城市成地王集中营

    高价地加速城市豪宅化

    对于很多中小房企来说,转型也来自于地价给予的压力。

    在这个北京随便一块住宅用地楼面价就拍出“3万元+/平方米”的时代,房企营销高管见面必会吐槽,“你到哪儿去找客户”?

    2015年,被称为北京市场的豪宅元年,深圳房子涨价最凶猛之年。实际上,在过去一年中,《证券日报》记者与房企高管交流中,两个话题避无

    可避,一是三、四线城市巨量库存难以消化;二是一线城市地价不断突破想象。尤其后者,即使是纵横地产圈数十年的营销人,也没见过这“阵仗”,楼面价动辄超过5万元/平方米,“疯狂”已经成为北京土地市场的代言词。

    而土地市场的疯狂势必推高房价,目前来看,一线城市豪宅化进程正在加快,地王靠拖字诀、靠新地王诞生、靠土地红利解套都不再是最佳盈利路径。

    一线城市频现高价地

    过去,“京沪广深”拍出一块地王,业内颇有鼎沸之势,甚至时过几年,仍是津津乐道的话题。而2015年,一个地王的头衔可能多则几个月,少则几天就被替代了。据《证券日报》记者统计,2015年9月份以来,北京丰台已经拍出了5.6万元/平方米、6万元/平方米、6.2万元/平方米、7.5万元/平方米的高价地。

    上海也类似,11月25日,上海杨浦拍出72.99亿单价地王,楼面价达到4.9万元/平方米。次日,上海土地市场再次卖出78.2亿元,北外滩又出“地王”。

    据中原地产研究部统计数据显示,2015年以来,20大标杆房企合计在土地市场投入了3010亿元拿地,而从在一线城市的占比看,历史首次突破了40%比例,占比高达44%。而能够在一线城市拿到优质地块的民营房企越来越少,这意味未来一线城市房地产市场交易将成为“豪门游戏”。

    499宗地,收入4717亿元,全年将达5000亿元,这是截至12月11日,一线城市的卖地金额。而去年同期,663宗地,收入4862亿元。这意味着,与去年相比,平均成交楼面价每平方米上涨了逾1000元,已高达近9200元/平方米。

    豪宅化提速

    来自上海易居房地产研究的一组数据显示,2015年前10个月,全国房地产开发企业土地购置均价占商品房销售均价的47.6%,处于2011年以来的最高值,占比相比2011年高了10个以上的百分点。

    而土地市场的高溢价成交信号也传导至楼市。在深圳,今年以来,“日光盘”几度现身,甚至颇有升级为“时光盘”的迹象,某均价4.5万元/平方米的新盘,3小时就被抢光了;上海则一直是豪宅成交的集中营;北京也开始出现成交均价超过19万元/平方米的豪宅。

    据《证券日报》记者了解,到2016年,北京在售单价“10万元+”以上豪宅约达3000套,而2015年之前,每年这种量级的顶级豪宅年销售量尚不足200套,信心爆棚的开发商将去哪里寻找“接盘侠”?

    即使高净值人群不断增长,但面对2016年以后北京售价“10万元+”项目将达50个的拥挤市场,地王的突围之路或许已不是用“拖字诀”等待别的开发商解救就能走通的。

    据亚豪机构监测,北京10年内诞生了20个地王,其中1个退地,如果仅计算在土地价款的基础上叠加年化复利10%的财务成本,11个项目的销售额足以覆盖土地成本和财务成本,但需要4年才见盈利,而剩下的8个项目至今皆未解套。

    另据中原地产首席分析师张大伟测算,以目前的土地价格计算,在未来两年内北京房价要上涨120%,今年出现的20个地王入市难度才能降低,否则将很难入市,只能延缓开发节奏。

    亚豪机构市场总监郭毅则认为,在2015年这个地王成为常态的市场中,面粉频频贵过面包,地王等待市场机会的时间成本将会更高、入市节奏更加难以掌控、回报周期也愈加漫长。地王解套难度的加大,只有积极创新产品、增加项目附加值、提升项目性价比的开发商,才有可能突破重围、破茧成蝶。

    险资“围猎”房企

    王石大战宝能系成年末大戏

    有人退出,就会有人进入。

    对于股权分散的房地产企业,尤其是他们的管理层来说,2015年在资本市场上最担心见到了一个词便是“举牌”。而目前正在进行的万科股权争夺战,临近年末更是高潮迭起,引发全行业的强势围观。

    年末上演“蛇吞象”大戏

    虽然房企与险资的结合在行业内已经是一种趋势,不过对于万科的管理层来说,仍很难接受比自己规模小了很多的宝能系,对自己“蛇吞象”式的收购。尤其是在万科创始人王石已认定宝能系是在进行恶意收购的前提下。

    从今年7月份开始,截至12月11日,宝能系通过数次举牌,在5个月时间内把对万科的持股比例从不到5%提高至22.45%,而前任第一大股东华润,除了在8月31日和9月1日两次增持万科外再无动作,其持股比例也停留在了15.29%,远远低于宝能系。这也意味着,宝能系已经坐稳了万科第一大股东的位置。此时,对于万科管理层来说,反击已成必然。

    果然,12月17日,万科创始人王石公开表示,不欢迎宝能系成为公司大股东,此前还遮遮掩掩的双方——万科管理层与险资宝能系正式开战。

    王石称,宝能系信用不够,利用杠杆资金实施举牌收购,是在玩赌的游戏,可能对万科的信用评级和信誉造成负面影响。而第二天一早,宝能集团在其网站公布的一份声明中称,公司在业界享有良好声誉,相信市场的力量。

    相比于双方的嘴上较量,大家都清楚,资本市场上最终决定胜负了,仍是比谁的“肌肉”更强。为此,双方私下也都在紧张谋划。

    12月18日,万科发布公告,宣布因筹划股份发行,用于重大资产重组及收购资产,A股和H股盘中停牌。2天后,万科又公告称,公司预计在2016年1月18日前按照要求披露重大资产重组信息。公司A股股票最晚于2016年1月18日恢复交易,公司承诺在证券恢复交易后3个月内不再停牌筹划重大资产重组事项。

    对此,业内普遍认为,万科此举是要实行“毒丸计划”,即万科通过定向增发,来提高盟友的股份占比,将万科股权的盘子扩大,对手的股份也随之稀释。

    实际上,此前已经有消息称,通过这几日的“拜票”,王石已从中粮集团等处获得200亿元支持;另外,一家信托公司愿为王石提供100亿元“炮弹”。王石所筹集资金总额已超过300亿元,从资金准备上,王石方面已可与宝能系一战。

    不过,尚存疑问的是本次重组能否获得股东大会通过,只要有超过三分之一的股东反对,该重组便难以通过。如此,双方势必会在二级市场上展开激烈争夺。

    此外,需要注意的是,险资巨头安邦也在年底悄然举牌了万科,持股比例到了5%,其态度也成为本次万科股权大战的关键因素之一。

    险资频频“围猎”房企

    实际上,除了万科外,仅近期被险资举牌增持的企业还包括远洋地产、金融街、金地集团。同时,今年4月1日,中国平安斥资62.95亿港元,入股了位列“千亿俱乐部”的碧桂园,持股比例达9.9%,成为碧桂园第二大股东。

    对此,有业内人士指出,险资入主房企,确实可以让其拥有相对充裕的资金,且资金成本上远远低于同行;同时,保险行业庞大的资金余额和较低的投资收益也促使其入股房地产企业,以提高资金使用效率、优化投资收益。尤其是随着人口老龄化的到来,与养老、健康相关的产业都将迎来新的机会,保险公司在资金成本这方面有天然的优势,但在项目开发上尚欠经验,捆绑一家龙头房企,在相关产业的发展中,也会事半功

    倍。但倘若险资有恶意收购的倾向,或是管理层并不那么欢迎,双方则势必陷入明争暗斗之中,对于企业来说肯定不是一件好事。

    不过,鉴于近期险资举牌上市公司,年末保监会紧急下发文件进行摸底,要求险企限期上报投资压力测试,一旦不过关投资将受到诸多限制。对此,有业内人士指出,保监会是担心险资激进投资的风险,有意收紧。

    另值得注意的是,在险资频频举牌房企的同时,房企也看到了险资在金融领域的固有优势,开始逆向发力保险行业来布局金融平台。

    今年以来,便有恒大地产、泰禾集团、阳光城、新华联、泛海控股、中天城投等上市房企纷纷宣布设立保险公司。对此,有分析人士称,地产上市公司通过设立保险公司在获得保险牌照的同时也可获得相对廉价且稳定的现金流,降低企业的资金成本。

    多地放宽楼市政策

    去库存加速

    郁亮说房地产进入了白银时代,任志强隔空喊话,称地产黄金时代还没有完全过去,更有房地产高层称房地产进入了钻石时代,需要像对待钻石一样精雕细琢产品,才能找到购房者。对2015年的楼市来说,一线城市和重点二线城市日子比较好过,但三、四线城市仍在艰难前行。

    从全国楼市6.9亿平方米的待售商品房面积来看,库存压力仍难以缓解。鉴于此,今年初房地产政策定调稳定住房消费,此后,包括信贷金融在内的多轮政策连番出台。

    多轮救市政策出台

    据统计,自去年11月以来,央行6次降息,5次降准,贷款基准利率由原来的6.15%降至4.9%,下降幅度高达25.5%。这已是近十年来的最低水平,而公积金贷款利率更早已是“历史最低”。

    紧接着今年房地产调控政策调整的重头戏,即调整首套房和二套房认定标准,同时降低首付款贷款比例。

    3月30日,央行发布通知,对拥有对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房,首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,首付30%。

    上述被称为“330新政”的楼市调整政策是近年来除了放松限购之外对市场刺激非常明显的救市手段,在某些地区,对改善型需求的撬动可谓立竿见影。据了解,“330新政”实施不到两个月,深圳房价开始失控,前海、龙华、宝中等热点区域房价飙升近40%。

    “330新政”实施近两个月后,统计局数据显示,5月份北京、上海、广州、深圳新建商品住宅和二手住宅价格环比全部上涨,其中,北京上涨1.4%,上海上涨2.6%,广州上涨1.4%,深圳上涨50%。

    简言之,“330新政”对一线城市、部分二线城市的改善性需求刺激明显,成为大多数上市房企上半年销售业绩的重大利好助力。

    值得注意的是,“330新政”之后,多地政府开始因城施策,降低公积金贷款门槛,提高公积金贷款额度等手段使用频率较高,中央也曾5次对公积金政策进行调整。

    此外,减免税费、发放购房补贴、吸引外来人口落户等政策也先后出台。同时,2015年,取消限购政策的城市也越来越多,目前,仅剩“北上广深”四个一线城市在坚守。

    暂且不说这些微调性政策对市场的刺激作用如何,但二季度以来,此前低迷的部分二线城市和个别三线城市成交情况确实有所好转。而市场真正的回暖,不乏下半年楼市调控政策再度出招的推动。

    9月30日,中国央行和银监会联合发布关于房地产业的重大政策,在不实施“限购”措施的城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例调整为不低于25%。

    上述被称为“930新政”的调控政策是今年第二个对楼市刺激明显的宽松性新政。在该新政实施近一个月后,《证券日报》记者从多位房企营销营销负责人交流时获悉,访客量剧增,换房需求入场,地缘性客户成交意向明显,拉升了中高端项目成交量。

    12月18日,国家统计局今日公布数据显示,受房地产刺激政策影响,11月份全国70个大中城市房价环比上涨城市增加,涨幅有所扩大,同比房价上涨城市个数也继续增加。其中涨幅最高的城市为深圳,高达44.6%,另外北京、上海、广州等一线大城市同比涨幅也均在10%左右;而同比降幅最大的则为广东湛江,降幅5.6%,另外锦州、丹东、襄阳等三四线城市同比降幅也多在5%左右。

    去库存仍是主旋律

    从上述国家统计局数据可知,虽然一线城市需求强劲,但三、四线城市由于过度开发造成的大量库存问题仍难以缓解,需求不足的颓势并未转变。而从11月数据来看,出现同比下滑的城市多达49个,占比多达70%,由此可以整体房地产仍然面临较大压力。

    事实上,造成三、四线城市如今库存难以消化的局面源于房地产市场供给端的变化。而2011年是中国房地产“供给侧”的拐点。据国家统计局公布数据显示,2011年末全国商品房待售面积2.7亿平方米,全国商品房销售面积10.99亿平方米。而截至2015年11月底,全国商品房待售面积6.8亿平方米,全国商品房销售面积接近9.5亿平方米。

    “虽然各个城市不一样,但我们的库存迅速增长,2011年以来,增长幅度接近40%。”任志强近日在一次论坛上表示,大量库存集中在三、四线城市。“是不是取消限购就能解决库存问题,目前来看不能完全解决”。

    这一问题的根源,在于2011年限购等过度紧缩政策出台后,房地产市场出现的两种转变:2010年下半年至2011年,很多大中型开发商逃离被限购的一、二线城市,向三、四线城市进军,导致这些城市供应量剧增;紧缩性政策连续出台后,2011年下半年,全国楼市趋于降温,其后三、四线城市吸纳外来人口能力较弱,市场饱和,而之前拿地、动工的项目仍在源源不断地制造大量房子。

    以《证券日报》记者走访的泉州为例,虽然该地为古丝绸之路的起点,但其市场供应量已颇为饱和。泉州聚集了多家全国一线开发商,多个项目开发规模超过百亿元。进驻当地的开发商曾向记者直言,清盘一个项目之后,已经不再敢拿地。

    更重要的是,以绿城中国为例,因在三、四线城市过量布局等问题,让一家曾扬言追逐万科销售规模的房企,一度陷入破产危机。

    2015年,在《证券日报》记者与全国性房企高管交流中,凡是涉及企业当下最重要的工作内容,加速清理存货一致被列在其中,所有的营销人都在拼命抓住政策窗口期出击,而有实力的房企几乎全部退守一、二线城市。

    基于这一压力,近日中央提出“房地产去库存”作为四大歼灭战之一,并将作为2016年经济工作部署自上而下开始施行。因此,业内一致认为,预计2016年将有更多刺激房地产的激励政策出台,全国房地产市场将再度掀起一波热潮。