房地产投资价值指数回升加速 下跌城市数环比减少

  2014年10月，116个大中城市中，环比下跌的城市数61个，减少7个，平均跌幅-1.57%；同比88个城市下降，增加11个，平均跌幅4.90%。虽然环比下跌的城市连续两个月都在减少，由于同比对照的还是去年的价格，整年的下跌惯性还是让同比下降城市数增加。

  不过，2014年以来全国住宅平均投资收益率(一年)和收益率低于一年定存的城市数量还在继续增加。

  10月，全国住宅平均投资收益率为0.92%，下跌1.28个百分点。尽管近期房地产市场转暖，但由于去年同期房地产市场价格较高，全国住宅平均收益率在年内的总体趋势很难改变。

    一线城市全线上涨

  在“9·30”信贷新政出台后，一线城市市场开始转向回暖，北京、广州、上海、深圳的住宅投资收益指数环比涨幅分别达到了2.49%、3.93%、1.24%、10.41%，其中深圳的月涨幅最高，达到了两位数。

  9月30日，央行发布对首套房实行“认贷不认房”政策，购房者入市信心逐渐增强，受此政策影响四个一线城市表现出色，一线城市成交量整体环比上月增长40.7%，但是二手房实际成交量增幅比新房要弱。房企在政策的东风之下主动推盘并降价跑量使得10月份的新房销售表现特别出色，在全年的销售压力下，年底前开发商不可能稳坐钓鱼台。而二手房的持有者基本是小业主，对房市回暖的预期使得他们会主动提高自己的挂牌价格，也压制了二手房的成交。以深圳为例，10月二手房总成交量为4525套，环比9月的4432套上涨2.09%，一手房市场，成交量则呈现大幅度增长，10月总成交5310套，比起9月的3118套，上涨70.3%。如果说以前在房地产市场上是开发商有定价权，是一个卖方市场，新房的价格涨幅大过二手房的涨幅，那么现在出现的市场下跌正好颠倒过来，逐渐向买方市场转变，新房愿意降价，二手房反而更加惜售。当然，长期来看这两个市场的涨跌幅还是会趋向一致，二手房市场在新房市场持续低迷的情况下也不可能坚挺很久。

    鄂尔多斯、温州投资收益率最低

  住宅投资收益率排行前十中，一线城市涨幅最为明显的深圳排进了前五。不过，10月住宅投资收益率排行前十名城市的平均收益率比9月有所回落，主要原因是拉萨的住宅市场投资收益率由9月的47.93%降至10月的27.66%。

  住宅投资收益率排行后十城市中，三亚、泉州和湖州上榜。这其中，三亚的房价在10月出现大幅下跌，而泉州市场则是由于去年10月房价涨幅太大，基数过高导致低收益率持续。

  毫无悬念，两个房价泡沫破裂的城市鄂尔多斯和温州依然没有恢复元气，成为10月住宅投资收益率最低的两个城市，作为三四线城市的楼市代表，它们的大起大落吸引着各方的目光

  回顾近几年来鄂尔多斯和温州的房价走势可以看到，两个城市分别在2012年3月和2011年7月达到房价高点，随后的两三年的时间里，这两个库存压力巨大、供需严重不匹配的城市都没能走出困境，温州的房价甚至从最高点跌了近40%。尽管这两个城市只是个例，并且情况非常极端，但也应引起足够的注意。