房地产基本面短期内不会改变

　　 国家统计局6月18日发布5月份70个大中城市房价变动情况，其中，与上月相比，70个大中城市中，一手楼和二手楼价格下降的城市都达到了35个，其中北上广深四大一线城市当中，上海和深圳出现了环比下跌，广州环比持平，仅北京还在涨，深圳更是23个月来环比首次下跌。

　　 官方的权威数据印证了近来弥漫市场的房价下跌预期。我国房地产进入调整阶段，这已经成为业内共识，问题是，这种调整将是多大幅度的调整，我国房地产有无断崖式跳水式的深度调整之可能？这是当前大家最关心的。

　　 在之前的文章中笔者曾经做过预测，即楼市的总体趋势是分化而不是崩盘，这是因为房地产是我国国民经济的支柱产业，房价大起大落对经济的伤害太大，这是谁也不希望看到的结局。过去几年，政府出台很多措施抑制房价过快上涨，效果不明显，现在经济规律起作用了，房价回调，这是之前一直追求的目标，但若调整幅度过大，也不是我们所期望的。笔者曾经写过，最理想的状态是房价涨幅放慢或者小幅回调，这是因为我国经济当下最要紧的事情是完成经济转型升级，房价如果不能扮演积极作用至少也不应拖后腿。显然，如果房价断崖式下跌，我国经济必将陷入灾难，反过来，房市稳定，必能助力经济转型加快。

　　 我国房地产面临两个基本面，其一，整体供大于求，极度短缺已经成为历史。我们现在很难找到哪个城市的房子极度短缺。2013年我国新房开工面积高出当年住房销售面积约25%。目前在建的所有房地产项目需要4年多时间才能销售完毕，远高于此前三年的平均水平。其二，流动性偏紧。开发商资金链条总体比较紧张，导致部分房企率先打折促销换取现金流。应该说，在中短期内，这两大基本面难以改变。有人认为货币政策可能会松动，但从新一届中央政府的屡次表态来看，回到2008年那种大规模刺激政策已经不可能。

　　 那么温州、鄂尔多斯是什么状况？这两个城市会成为今后很多城市的标本么？我认为不会。温州、鄂尔多斯各有其特殊性。温州是沿海商品经济特别发达的地方，随着人民币升值及融资成本攀升，实业无利可图甚至陷入亏损泥潭，做实业的纷纷转行投资房地产或到全国各地炒房，高利贷盛行。鄂尔多斯是一个资源型城市，煤炭的开采让富起来的人们纷纷投资房地产，高利贷同样盛行。目前在我国，经济结构、资源条件等与温州、鄂尔多斯雷同的城市不多，因此这种形式的崩盘不会大量出现。

　　 长期来看，中国的城镇化目前实际上才完成不到40%，而国际经验表明，要到70%左右的高位才会转入一个低平发展的新阶段。在今后几十年的高速增长期里，还会有几亿人进城居住，这决定了城市中心区域房价长期上涨的趋势，即房价在相当长时期内总体上还会表现为一条上扬曲线的大模样。

　　 当然，城镇化过程对房价的影响是在一个相当长时期的过程，中短期内，决定此次下调周期时间长短有两个变量，其一是，地方政府是否会松绑调控政策，如果松绑能否改变房价走势；其二是，货币政策会否继续松动，如果松动开发商能否拿到贷款。这两个变量是中短期内决定房价走势的关键。