房地产商将呈现两极分化
●大型房企不断降价销售以回笼资金的同时，围绕困境项目与企业的并购潮也悄然启幕。
●“最近两三个月，我们明显感觉市场上抛售出来的二手项目越来越多。”旭辉集团相关负责人对《第一财经日报》记者表示，“这些项目的卖方，多是资金链紧张或是看空后市的小开发商。”
●标准普尔日前发布的报告认为，艰难的经营环境将进一步令房地产商两极分化，小型开发商的融资状况将最为艰难。
●“今年将是房地产行业的并购大年，一定会有很多项目和土地进入二手流通市场。我们正在捕捉机会，当机会集中出现时，我们会大量补充土地。”一位大型房企相关负责人表示，“我们内部预计，今年年底到明年年初，将会是市场的底部。”
●有三类房企正处于危险之中。第一类是产品类型偏高端、周转率较慢的企业，这些企业的销售业绩最容易受到影响；第二类是前期拿地过于激进导致成本构成较高而影响销售资金回笼的企业，或盲目多元化扩张，导致房地产主营业务受到影响的企业；第三类是资信不太好贷款受限的中小企业。
●2014年第一季度中国并购市场共完成交易359起，同比大增71%。从并购金额上来看，房地产依然遥遥领先其他行业，以55.49亿美元交易额的成绩排名第一，占比达23.9%。未来房地产行业将面临整合洗牌，行业竞争将从土地储备、融资、市场份额、区域拓展、人才、产品设计等多方面全面开展。
大型房企不断降价销售以回笼资金的同时，围绕困境项目与企业的并购潮也悄然启幕。
“最近两三个月，我们明显感觉市场上抛售出来的二手项目越来越多。”旭辉集团相关负责人对《第一财经日报》记者表示，“这些项目的卖方，多是资金链紧张或是看空后市的小开发商。”
标准普尔日前发布的报告认为，艰难的经营环境将进一步令房地产商两极分化，小型开发商的融资状况将最为艰难。
紧绷的资金链
位于福州长乐的泰禾红誉楼盘日前传出单套降价30万至40万元的消息，相当于每平方米至少降价两三千元。这也引起了数百名老业主的抗议。
业主陈先生告诉本报记者，去年他买的时候是每平方米1.3万元，现在降到每平方米只有一万元。
该楼盘一位销售人员告诉记者，这只是此前针对内部员工所作的一个促销活动，数量也只有几套，现在这个活动已经没有了。
“我们发现卖掉的房子并不是卖给员工，而是和员工没有任何亲属关系的人员。”陈先生说，老业主们大概抗议了九天，但泰禾红誉的负责人一直不肯露面。总部市场办会同当地物价局、住建局进行协调，承诺给出答复。
这也是目前楼市下行的情况下，开发商资金链趋紧、抓紧出货的一个缩影。
中原地产研究部对23家A股上市的大型房企财务指标进行分析发现，今年一季度房企资金链确实呈现紧绷之势，23家房企的平均资产负债率达到77%的历史最高水平。
旭辉集团相关负责人对记者透露，即使在房价最为坚挺的上海，也有不少中小开发商陷入困境。
上周末，30多名业主挤在上海嘉定区一间拥挤的小会议室里。他们的谈判对象，是某房产项目的开发商。
该开发商旗下一个体量超过20万平方米的项目已经停工，延期交房超过半年，并有多家银行“深套其中”。
“我们公司的资金链已经断裂，现在正在通过各种途径筹集资金，以求渡过难关。”开发商方面的代表对业主们表示，“公司正在和一家央企谈并购事宜，但一切都还不确定，希望业主们能够理解。”
类似的案例正不断出现。3月份，宁波奉化当地最大房企资金链断裂；5月初，百强开发商光耀地产陷入破产危机……
一位不愿透露姓名的开发商告诉记者，自从光耀地产被传出破产后，光耀总部每天都“门庭若市”：一拨人是去讨债的；一拨人是去谈并购的。
光耀集团董事长郭耀名对媒体称，资金缺口3亿至5亿元，只要这笔钱，光耀就能缓过来。只要能让项目全面复工，愿意接受收购。
上述不愿透露姓名的开发商亦给记者举例称，去年年底，他的一个开发商朋友与一家商业银行谈好开发贷，但今年年初该银行单方面停止放贷。“现在这家房企已经非常困难”。
大房企“囤钱抄底”
面对楼市下行，对于大型房企来说，降价回笼资金、减少拿地，成为普遍选择。
而陷入流动性漩涡的中小开发商，则通过甩卖项目而“断臂求生”。与此同时，部分手握现金的大开发商伺机而动，寻求并购机会。
兰德咨询总裁宋延庆就在为市场上出现的一些并购机会牵线搭桥。他曾透露：“有两家地产主业央企今年下半年将开始战略并购，正在委托我们找有意向的中小房企。”
“我们现在频繁地与一些资金链紧张的中小开发商接触，但真正出手收购的案例还不多。”一家大型开发商的内部人士告诉记者，“我们认为楼市还有进一步下行的空间。目前公司的原则是，尽快去化库存、囤现金，准备抄底。”
旭辉集团相关负责人亦对记者称，负责土地拓展条线的同事对于一级土地市场的关注已经不那么强烈了，他们的重心正放到二手项目的收购上。
“现在一级土地市场虽然成交遇冷，但是土地价格还是没有实质性下降。但二手土地和项目的转让信息已经越来越多，且这类项目的价格肯定是打折扣的。”上述负责人称。
标准普尔发布的报告称，2014年房地产商的融资成本将上升，银行和债券市场融资渠道也将收紧。银行和债券发行融资渠道将限于大型开发商和更具市场知名度的企业。小型开发商无法通过这些渠道筹集资金，将成为一个劣势。
并购大年将至
“今年将是房地产行业的并购大年，一定会有很多项目和土地进入二手流通市场。我们正在捕捉机会，当机会集中出现时，我们会大量补充土地。”一位大型房企相关负责人表示，“我们内部预计，今年年底到明年年初，将会是市场的底部。”
同策咨询研究总监张宏伟认为，有三类房企正处于危险之中。第一类是产品类型偏高端、周转率较慢的企业，这些企业的销售业绩最容易受到影响；第二类是前期拿地过于激进导致成本构成较高而影响销售资金回笼的企业，或盲目多元化扩张，导致房地产主营业务受到影响的企业；第三类是资信不太好贷款受限的中小企业。
张宏伟表示，上述三类企业，短期内如果遭遇现金流紧张无法通过销售、贷款等渠道解决，这些企业或出现债务违约风险，成为下一个即将倒闭破产或被收购的房企。
清科研究中心发布的报告显示，2014年第一季度中国并购市场共完成交易359起，同比大增71%。从并购金额上来看，房地产依然遥遥领先其他行业，以55.49亿美元交易额的成绩排名第一，占比达23.9%。未来房地产行业将面临整合洗牌，行业竞争将从土地储备、融资、市场份额、区域拓展、人才、产品设计等多方面全面开展。
□据《第一财经日报》
楼市遭别有用心者唱空
房价调整正常
年初至今，各地房地产市场成交量持续低迷，一时间，“崩盘论”、“拐点论”、“银行破产论”等悲观论调甚嚣尘上。专家指出，目前楼市已进入正常调整期，要警惕别有用心者唱空楼市的真正目的—扰乱市场，误导政策，满足私利。
房价涨势趋缓
进入2014年，各地不断传出楼盘大幅打折促销的消息，而统计数据也表明，今年的楼市有点冷。国家统计局的数据显示，2014年5月，房价环比上涨的城市个数明显减少，部分城市房价环比小幅下降。新建商品住宅(不含保障性住房)与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有35个，持平的城市有20个，上涨的城市有15个；二手住宅价格与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有35个，持平的城市有16个，上涨的城市有19个。
即使“五一”小长假期间，北京等地楼市也不景气。据统计，5月1日至3日，北京商品住宅共成交同比骤降78.9%，并创下自2008年实行“五一”小长假以来的最低值。深圳同期商品房成交同比跌幅超过六成。
“部分城市由于库存压力较大，加上近期市场预期不明，购房者持观望态度，一些房企推出促销优惠，导致房价有所下降。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读称。一些业内人士认为，市场已出现加速调整的迹象。
舆论热衷救市
部分楼市量价齐跌令市场上唱空言论再次发酵。“售房旺季楼市不旺，三四线城市的楼市有价无市，银行缩紧房产的银根，抛售房产的民间人士越来越多，许多大亨撤资房地产”，一篇列举楼市崩盘证据的文章在网络上点击量爆棚。一些业内大佬哀叹今年“形势不妙”，判断“房地产到了下降大周期阶段。”
此外，国外金融机构也纷纷加入唱空行列。法国兴业银行中国经济师姚炜预计，此次房地产调整时间可能比过去要长，且调整过后房价也不会出现恶性反弹的情况。摩根士丹利最新发表的研究报告称，预期内地楼市在未来数个月内将出现销售、平均售价均趋恶化的情况。日资投行野村证券发布报告认为，大规模的住房供应过剩，再加上开发商资金短缺，造成了中国住房市场的滑坡。瑞银中国区首席经济学家汪涛表示，中国楼市已经接近转折点。
看空楼市的言论放大了市场焦虑，“银行将因房地产崩溃而破产”、“地方政府卖不出土地，财政难以为继”等担心进一步蔓延，呼吁政府松绑限购政策救市的声音越来越强烈。
唱空者从中渔利
事实上，曾长期高歌猛进的中国房价目前只是放缓了上涨的脚步而已。数据显示，绝大部分城市房价同比继续上涨。在新建商品住宅价格同比上涨的69个城市中，涨幅回落的城市有66个。二手住宅价格同比上涨的64个城市中，涨幅回落的城市有62个。
经过多年调控和市场的变化发展，目前中国房地产市场正在进入调整期。“我们的研究认为，今年楼市由于种种原因注定是一个调整之年，但是如果由此断定楼市即将发生崩盘，出现断崖式下跌，这样的结论言过其实。”住建部政策研究中心主任秦虹认为。
对于楼市放缓的原因，秦虹分析，去年同期商品房销售增速的高位增长难以持续。目前的市场需求已经以自住性需求为主，刚需和改善性需求成为主流；个人住房按揭贷款的收紧，实实在在影响了人们购房愿望的实现；关于房地产市场下行的舆论影响预期，令有需求者也陷入观望。
专家认为，未来城镇化的发展，稳定的经济增长以及消费结构的升级，将为房地产市场发展提供空间。房地产市场未来的发展将从过去单纯注重数量的增长，转向更加注重质量的提升。
为何楼市进入正常的调整期却被一些人高调唱空？除个人观点外，不排除利益群体借市场调整大做文章，以达到扰乱市场、改变政策、满足私利的目的。
看空者夸大楼市下行趋势和后果，言外之意催促政府赶紧松绑限购政策，放宽信贷，采取救市行动，这样，开发商们可以继续享受高房价的红利，延续目前易断的资金链。而囤房者们也能继续坐拥财富增长。对于很多打算抄底中国房地产的外资来说，表面唱空实际做多是他们多年来一贯使用的伎俩，早已不足为奇。
二三线城市楼市成交现回暖
楼市形势并非如媒体报道的悲观，长远来看，房地产的主战场在二线、三线城市
“目前整个中国房地产市场调整后已平稳，特别从最近几周的情况来看，市场整体在回暖，市场参与方的信心均在恢复。”恒大集团执行董事、副总裁何妙玲在接受记者采访时表示。
在经历了近半年的调整期后，部分区域的楼市确实已经有了回暖的迹象。CREIS中指最新数据显示，6月9日至15日40个城市累计成交面积环比上涨13%，同比上涨7%。同时，国家统计局5月份的数据也显示，与去年同期相比，70个大中城市商品房价格上涨有69个。
未来房价将出现反弹
实际上，诸多业内人士也看好市场的回暖趋势。恒大集团董事局主席许家印在3月份就表示，只要全国GDP能完成增长7.5%的目标，一线城市房价肯定会有10%的上涨，二线、三线城市则有5%左右的上涨。“楼市形势并非如媒体报道的悲观，不能用个别市场来代表整体走势。长远来看，房地产的主战场在二线、三线城市。
华远地产董事长任志强近日也表示，在宏观经济下行的大背景下，房地产行业肯定会跟着下行，没必要因为一时的交易量下降就对房地产绝望。“我不敢预测明天的房价，但我敢说未来肯定会有一个反弹，有能力或有需求的购房者该买就买，不必挑时间。”
同时，有业内专家认为，近期尽管关于楼市走向的争议很多，但事实是房价依然坚挺，各种数据均显示房价仍然较为平稳。从此前的经验来看，房价上涨的速度远远要高出居民收入增长的速度，刚需买房还是宜早不宜迟。
此外，瑞银6月份发布的报告称，中国房价不会出现崩盘。两个关键因素决定了这一趋势，一是房贷违约风险整体上可控，购房者不太可能被迫出售住房；二是政府仍有能力和意愿应对房地产下行，决策层已经开始增加基础设施投资、加快保障房建设、推进有助于增长的改革，政府还可以放松一线、二线城市的限购政策，放松对房地产行业的信贷、降低首付比例，以及放松三线、四线城市的户籍制度，从而支持当地住房需求。
二三线城市楼市回暖
在近期成交回暖的城市中，前期调整较大的二线、三线城市表现尤其突出。上海易居房地产研究院数据显示，5月份，15个二线城市新建商品住宅成交面积为968万平方米，环比增长15.8%，同比仅减少2%。其中有9个城市出现了上涨，涨幅排名前3位的城市分别为天津市、南宁市和成都市，增幅分别达到69.3%、61%和52%；同时，三线城市成交也有所反弹。5月份，11个三线城市新建商品住宅成交面积为239万平方米，环比增长11.2%，同比减少19.8%。其中，有8个城市的成交量出现环比增长。
据悉，6月21日和6月22日两天，安徽省合肥市恒大中央广场、河南省平顶山市恒大名都分别开盘。其中恒大中央广场开盘销售25.6亿元，恒大名都开盘销售6.1亿元。两个盘单价均持平甚至略高于当地周边的市场均价。同时，这两个项目均刷新了楼市销售纪录，其中，恒大中央广场创造了全国楼市今年开盘的销售纪录，恒大名都创造了今年三线城市的开盘销售纪录。
对此，有业内人士认为，恒大是中国布局最广的房企，绝大部分楼盘定位刚需，对市场变化最敏锐，其销售情况最能体现中国楼市的整体趋势，两个楼盘的热销反映了二线、三线城市楼市已经回暖。
同时，准确的定位也是恒大两个楼盘热销的原因。据悉，刚需置业仍是合肥市2013年商品住宅市场的主流需求。2013年，合肥市居民购买合肥的商品住房套数占总量的比例为66.85%，安徽省其它城市居民购买合肥市的住房占总量的比例为27.88%。可以说，合肥市去年销售的住房九成是被省内居民买走的，省内居民对合肥市商品房认可程度较高，外省居民购房较少。
随着二线、三线城市成交量的回暖，部分房企的销售额也出现了回升势头。
根据中原地产市场研究部统计数据显示，截至6月9日，已经发布销售数据的全国19个上市房企5月份合约销售额为738亿元，环比微涨2.5%。其中，恒大在过去数月一直保持强劲地销售势头，万科、保利等其它龙头企业销售额出现企稳回升的势头，但也有相当一部分中小型房企由于调整策略缓慢，销售额持续下滑。
今年5月份恒大合约销售金额同比上涨28.3%，万科同比上涨3%，保利地产同比增幅由负转正，销售金额同比上涨10%，销售回暖的迹象相当明显。前五个月，恒大地产销售金额同比增长65%，是千亿元级房企中增幅最大的。
□据中国资本证券网