现实远比故事精彩 房地产中年危机谁能笑到最后

    就在政府发出救市政策的一个月后，房地产的两宗最受瞩目的并购案面临终止局面。

  10月29日，坊间开始流传宋卫平要重新回到绿城的消息。彼时大多数人持怀疑态度，并不相信受人尊重的地产大佬会反悔合约。然而随后几天，剧情峰回路转，来自绿城、融创以及各方消息证明，宋卫平回归已成定局。

  10月31日，本应是冯仑正式转出万通地产控股权的日子。但在约定交易截止日的前夜，这一延宕三个月的股权交易计划意外生变——10月30日晚间，万通地产发布公告称，万通控股内部股权转让已终止。

  王石游学、任志强退休、宋卫平出售绿城以及冯仑退出万通，曾一度被认为是第一代房地产大佬集体谢幕的标志性事件。然而，57岁的宋卫平选择回归绿城，不惜顶着个人信用严重受创危机。55岁的冯仑则不得不继续留守万通，面临进退两难的尴尬局面。

  与此重叠的是，中国经济过去30年高速增长的绚丽华章开始翻篇，正在中低速增长轨道上运行。中国房地产也正在经历从“黄金时代”迈入“白银时代”的阵痛，住宅产业的天花板已经可以预见，中年危机的焦虑感开始蔓延。

  宋卫平和冯仑属于第一代地产大佬，这一批中国最早的地产弄潮儿，大多出生于上世纪1950年代，他们享受了地产黄金十年所带来的成功与荣耀。同样，风云际会的大环境下，他们的命运都在2014年出现了拐点，事业正遭遇考验，他们又将如何直面他们的“中年危机”？

  大佬转身：一个时代的终结

  地产黄金十年，催生了一批地产大佬。他们有的出身名门，有的生于草莽，却获得了同样的成功。

  2014年以来，国内房地产市场销售开始放缓。万科总裁郁亮提出，房地产从“黄金时代”褪色到“白银时代”。而今年不景气的市场下，更是迎来了一批大佬的引退。

  今年5月，宋卫平把绿城卖了，孙宏斌以62.98亿港元的代价，收购了绿城24.313%的股份，与九龙仓并列绿城第一大股东。宋卫平认为把绿城卖给孙宏斌是“他这一生最正确的一个选择”，他说天下之大，有德者掌之。

  10月18日万通地产晚间公告，称“经公司与控股股东万通投资控股股份有限公司(下称万通控股)进一步核询获悉，嘉华东方控股(集团)有限公司将受让万通控股的一定比例的股权，从而达到嘉华控股成为万通地产间接控股股东、万通地产实际控制人变更的目的”。至此，地产思想家冯仑将退出万通地产的传言终于坐实。

  10 月22日，“大炮”任志强召开退休记者见面会。尽管他宣称自己“退而不休”，但此后人们的解读都是用了“再见”、“退却”、“谢幕”之类的词语。而“行业老大”王石早已处于半游学状态。

  这一系列的事件被解读为第一代地产大佬的集体谢幕。同时也伴随着房地产市场下行周期。

  绿城公告显示，截至2014年6月30日止六个月，取得收入人民币125.60亿 元，较2013年同期的人民币102.14百万元增加23.0%，股东应占利润人民币6.13亿 元，较2013年同期的人民币18.55亿元减少67.0%。主要原因是联营公司已竣工可售物业提减值亏损及交付物业毛利率偏低。

  万通地产1-6月获得营业收入3.37亿元，同比减少52.43%，净利润为4837万元，同比减少59.83%。

  郁亮认为，未来10-15年仍是白银时代，此前万科董事局主席王石指出，中国房地产业的“黄金时代”已经结束，“白银时代”到来。在郁亮看来，这并不代表没有机会，城市化进程会带来很大的机会，白银时代相比青铜烂铁时代还是好时代。但与黄金时代相比，白银时代的竞争更加激烈，毛利率肯定会更低。

  只是万万没有想到，几乎同时，宋卫平和冯仑选择了回归和留守。

  10月底，宋卫平将回归绿城的消息引爆网络。绿城和宋卫平在中国房地产界的符号化意义，使人们对此的关注达到空前热度。

  而万通地产10月30日的一纸公告宣告了股权收购中止。公告显示，双方在交易细节方案多次协商中，就本次转让中的一些重要条件如转让数量、价格等没有达成一致，无法在2014年10月31日之前按预先计划完成交易。冯仑先生方和嘉华控股承诺未来三个月内不再实施与万通控股及万通地产相关的权益调整事宜，并继续为万通控股和万通地产的业务发展共同做出努力。

  此时的房地产，已经不是当初宋卫平出售绿城时的情形。政府9·30救市政策出台后，房地产显现复苏迹象。

  万通地产第三季度财报显示，公司录得营业收入9.88亿元，同比增长3.61%，净利润9197万元，同比增长17.62%。

  从8月开始，绿城销售业绩更是持续突破历史新高，绿城8、9、10月分别实现销售额72亿、83亿、159亿，合计共314亿元，超过上半年销售金额305亿元。

  回归背后： 难以言说的苦楚

  回归的背后，似乎总离不开一个“钱”字。

  在绿城问题上出尔反尔，宋卫平遭遇他人生最大一次信誉危机。宋卫平为什么会回来，让我们回到最初，看看宋卫平为什么要离开——

  根据绿城2014年中期报告显示，截至2014年6月30日，绿城有银行结余及现金(包括抵押银行存款)95.03亿，总借贷358.98亿元，净负债人民币263.95亿元，净资产负债率为78.1%。于2014年6月30日的总借贷358.98亿元中，一年内到期的有人民币78.43亿元，一年后到期的有人民币280.55亿元，分别占比21.8%和78.2%，银行结余及现金足以覆盖一年内到期的借款。

  从这一组数据看，绿城资金链风险尚处于可控范围，甚至好于业内同期水平。他为什么要卖掉绿城？

  在此之前，宋卫平通过绿城集团官方网站发布了以一封公开信。他在信中表示，股权转让的决定，首先来自于退休的需要。不是我，是我的兄长、同学寿柏年。他今年已过花甲……以我本心，并没有打退堂鼓的道理。但权衡再三，老兄弟共进退吧。

  不过多方消息源证实，融创收购绿城的款项中，其中支付给宋卫平的款项，至少20亿已投入到蓝城的各项业务，还有其他一笔，则清偿了宋卫平的个人欠款——这笔欠款，也是当时宋卫平急于卖掉绿城的重要原因。

  孙宏斌否认宋卫平欠款一说，他在个人微博上表示，现在绿城没有资金问题，宋卫平个人又不缺钱，宋卫平寿柏年转让股权给融创，是选择接班人，是为了绿城的品牌能发扬和传承。

  宋卫平回来，同样是为了绿城的品牌。宋卫平向人絮叨着，他每天接到很多短信向他诉苦，绿城已不再是原来的绿城。孙宏斌带领融创团队7月入主绿城后，就开始大刀阔斧的改革。几乎不降价的绿城楼盘大幅度打折出售了，绿城的老业主上街拉横幅了，这让对老业主抱有深厚感情的宋卫平无法接受。

  同样无法放手的还有冯仑。

  此前让出万通，被普遍认为是冯仑专注立体城市而做的取舍。

  近年来，冯仑抓住各种场合推销他的立体城市，并将其誉为自己人生下半场。这是一个充满理想主义的设想：在大约1平方公里的土地上，打造一组建筑面积600万平米，可容纳15-20万人口的高密度建筑群。其中拥有居住、工作、教育、医疗、休闲等各种城市功能。

  冯仑曾在廊坊、成都等地多次尝试立体城市的落地，甚至为此募集了大规模、高成本的私募基金，但由于项目体量过大迟迟拿不到地，项目遭遇严重挫折。

  冯仑设想以较低价格从政府获取土地，并引入其他投资商共同完成项目开发。最先被冠以“立体城市”名号的项目出现在温州，这个规划总投资210亿元的项目，最终由合作伙伴新希望集团主导，蜕变为一个城市综合体项目，与一般房地产开发并无二致。

  相关分析指出，立体城市的受挫，加上房地产市场业已回暖，冯仑或许认为留在万通地产将有更大作为。

  宋卫平的回归和冯仑的留守，能够让他们一手创办的企业恢复昔日的荣光吗？

  冯仑是公认的地产思想家，早年与潘石屹等人并称为“万通六君子”，有过辉煌的商业经历。为然而近十年，万通地产业绩和规模始终不温不火，潘石屹带领下的SOHO中国销售早已破百亿，万通地产2013年也仅实现销售收入33亿元。

  孙宏斌将融创的狼性营销血液，注入到绿城。业内人士评论“融创的人到了绿城后像打了鸡血一样疯狂卖房子。”绿城业绩由此屡屡刷新记录。文人情怀的宋卫平，如何反转？更何况，绿城或许还需要更长时间来治愈掌舵者动荡所带来的创伤。

  还有个重要的问题是：人。

  万通地产早已实现“去冯仑化”。今年八月初，万通地产改组董事会，许立、云大俊、郑沂等冯仑系人马就退出了董事会，取而代之的是嘉华系人员。

  同样，孙宏斌接管绿城之后，对项目进行了梳理，人员也进行了重新配置。在蓝绿分家之后，绿城旧部是走是留，是一个尴尬的问题。如今宋卫平再回来，融创人员撤出是必然，原本留下来的老绿城人将面临更为尴尬的境地，人事再震荡，难以避免。

  2014年，人到中年的宋卫平和冯仑，人生来到新的转折点，他们选择重新出发。

  房地产中年危机：谁将笑到最后

  在一个刚需主导的行业，住宅产业的天花板已经可以预见。事实上，中国的人口年龄结构已经注定刚性需求拐点不可避免。根据据第六次人口普查数据测算，中国婴儿潮的拐点在1990年，当年新生婴儿达到2803万人，此后出现剧降，1996年后，出生人口再没超过1600万。换句话说，以27岁的平均置业年龄来看，中国房地产市场的刚性需求将在2017年迎来拐点，紧随其后刚需剧降趋势不可逆转。

  这是房地产业的中年危机。

  郁亮认为，大家都要改变黄金时代的思维方式。“房地产行业已经过了青春期，不再是长‘个头’，应该是长‘力量’的时候，应该换个标准衡量已过青春期的房地产。”

  今年，万科将互联网思维、合作人制度、万科云等一系列新名词推出市场。在业界看来，万科在内部机制、外部产品上都进行了不少探索和尝试。而在郁亮眼中，这些都是当地产“白银时代”来临时，万科想要“活下去”的变革之举。

  开发商纷纷加入了创新转型的行列。恒大在文体、消费领域的布局，万达在影视地产的发力……类似的转型，成否成功仍待观察，但有两个要素值得肯定：一是转型所向的行业体量足够巨大，二是能发挥开发商优势同时契合中国经济转型方向。

  事实上，作为一个先导性产业，房地产业在经济转型中重任在肩。“地产+医疗”、 “地产+物流”、“地产+旅游”， “地产+医疗”等类似“地产+X”的模式，既发挥了行业优势，又附合社会经济发展走向，是开发商的未来发展方向。不过，其中难点在于，当行业走向复合化，开发商的运营能力、人力资源团队能否随之匹配，将是最大考验……

  商业社会最坏的时代往往正是最好的时代。对面临转型，正经历中年危机的房地产业来说，福祸旦夕，或许仅在一念之间。