六成房企三季度真出货假涨价 冲业绩押宝四季度

  “除一线城市以外的限购全面放开之后，加之央行信贷政策利好，政策叠加效应将不断增强，四季度房地产成交量有望企稳回升。”一位上市房地产公司负责人表示，公司对未来四季度业绩企稳回升充满信心。但正是三季度的糟糕表现让众多上市房企押宝四季度。Wind数据显示，135家房地产开发企业中目前已有59家公司发布三季报及业绩预告，其中六成公司业绩下滑。

  六成房企业绩“不理想”

  据Wind数据显示，按申银万国行业分类，截至10月20日晚间，135家房地产开发企业中已有59家公司发布三季报及业绩预告，其中23家公司业绩增长，占比38.98%。而这59家公司中有36家公司业绩下滑，占比为61.02%，其中荣丰控股前三季度净利润骤降1398.33%，业绩下滑幅度最大。

  其中，今年1-9月，招商地产实现营业收入总额237.53亿元，较上年同期增长1.2%；实现归属于上市公司股东净利润22.41亿元，较上年同期下降37.85%。

  对于多数房企业绩不佳的表现，有业内人士认为，年初以来，房地产市场下行，不少房企迫于资金压力，采取“以价换量”的销售策略，侵蚀了净利润。

  而平安证券发布研报则称，房地产行业三季报业绩整体平淡，费用率攀升吞噬净利润。即便如深深房A、国兴地产等部分业绩高增长房企也是主要因为基数效应。随着下半年楼市进入观望的深水区，开发商营销压力渐增，三季度开发商费用率仍将处于高位。财务成本上升明显，预计前三季度房地产板块净利润仍将下滑。

  中小房企“压力山大”

  有专家指出，从目前公布三季报业绩预告的上市房企来看，中小房企占比较大，万科、保利等千亿元级房企尚未公布三季报业绩预告。因此，从目前数据来看，多数反映了中小房企前三季度业绩变动水平。

  “多数亏损房企都是由于项目销售不佳造成。”某业内人士向北京商报记者直言，今年以来，房地产市场调整力度逐渐加大，中小房企受制于现金周转和布局过于集中等多种因素而遭到重创。不过，进入四季度以后，取消限购和松绑限贷等利好政策或将起到一定提升成交量的作用，但鉴于楼市库存压力过大，中小房企销售压力和资金压力依旧难以缓解。

  涨价是假走量是真

  “事实上，房企业绩的表现从全国统计数字上也有直接体现。”相关人士分析，根据国家统计局最新数据显示，前三季度，全国商品房销售面积7.71亿平方米，同比下降8.6%，降幅较1-8月继续扩大0.3个百分点；商品房销售额4.92万亿元，同比下降10.8%，降幅与1-8月持平。

  住建部政策研究中心主任秦虹表示，截至2014年一季度末，我国商品住宅待售面积为3亿多平方米，而2013年创历史新高的销售面积是13亿平方米，按照全国平均水平计算，要消化这些库存需要两年。具体而言，按目前供给和销售速度计算，本轮消化库存的时间，不同城市的差异较大，有的不到两年，有的“是两年的几倍”。

  “虽然很多项目传出了涨价声音，但实际上根本不敢涨价。”某房地产开发商坦言，多数楼盘以涨价为噱头施压客户，但面对年度销售目标，内心却没有太多底气。

  截至9月底，大部分地产企业的销售业绩都与全年目标距离较大，房企前20强中仅4家前9个月销售业绩达到全年目标的70%以上，其他企业该比例普遍在60%上下。与此同时，开发贷也未见明显松动，尽管限贷政策出现松绑，但要完成全年目标，多数房企四季度面临的去库存压力仍然非常大，但仍不排除部分房企后续将采用“以价换量”的策略。

  秦虹提醒房地产企业：“实事求是的价格策略才是正确的，而不是寄托于相反的市场操纵。”