房产税应改为从价计征 化解地方政府债务风险

  [ 由从价、从租计征两种方式，统一为从价计征一种方式。因为租金收入很难核实。实行从价计征应以房产现值为课税对象 ]

  我国现行的房产税作为财产税中的一个税种，是以经营性房产为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收，而还没有用于经营的居民住房免征房产税。这一房产税制度已实施了20多年。当前经济的迅猛发展向现行的税制提出了挑战，房产税的改革显得十分迫切。

  笔者认为，应通过对房屋普遍征收房产税，保证地方财政收入的稳定增长，脱离对土地财政机制的依赖，化解地方政府债务风险。

  在工作中我们发现，现行房产税存在如下问题：

  首先，现行房产税征税范围过窄。我国现行房产税税制规定房产税征税范围只在城市、县城、建制镇和工矿区征收，农村不在征税范围。另外，行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业费的机构、个人居住用房免征房产税。

  其次，计税依据的缺陷性，造成房产税税源流失。我国房产税采取从价计税和从租计税两种方式。从价计税的房产，以房产的历史成本为计税依据，使得该价值与房产的现有市值存在极大差异。近几年房价成倍增长，同一路段的类似房产因取得时间的差异，房产成本悬殊较大，造成应纳房产税数额差异较大，房产税的计税价值与房产的商业价值相偏离。

  例如，位于市区同一条街、经营面积同为100平方米的二幢房产，一幢房产已购置10年，房产购入原值为10万元，则其应纳房产税额为10万元×(1－30%)×1.2%=840元；另一幢房产刚购置一年，房产原值为100万元，则其应纳房产税额为100万元×(1－30%)×1.2%=8400元，同等规模的房产应纳房产税额相差10倍。

  因此，现行的房产税对经营性自用房产只考虑到了房屋的自然损耗，并没有考虑到房屋后期的增值，造成了房产税的税收负担与房产的获利水平不相适应，也造成了房产价值形式的不同而税收负担差异过大。

  此外，从价计税和从租计税造成同等规模的房产用于自营和出租，税负截然不同。因此，现有制度产生了许多扭曲现象：出租方按租金收入缴纳营业税、城建税、教育费附加、房产税，实际税率高达17.5%，使得出租者承担的税负过重；从租计税税负过重导致纳税人偷逃房产税的现象比比皆是，偷逃房产税的手法“花样繁多”，纳税遵从度较差。有的房产租赁双方相互勾结，以假合同有意降低计税依据；有的将出租房产改成内部承包，签订虚假的联营承包合同，将租金收入“化装”成“联营利润”；有的单位把房产租金通过抵费用、报发票和入“小金库”等方法消化，“化整为零”，消除“痕迹”。

  鉴于以上原因，笔者认为，我们必须加快房产税改革，具体可有以下做法：

  首先，扩大征税范围。从区域角度看，可考虑把农村用于经营的房产也纳入征税范围。随着城市发展的不断推进，农村的地域范围会逐步缩小，城乡的融合将会进一步扩大，因此，将农村用于经营的房产纳入房产税的征税范围，符合现阶段经济发展的状况。从纳税人结构角度看，应把城市超标准自有居住用房和事业单位用房也纳入征税范围。

  其次，改变房产税计税依据。由从价、从租计征两种方式，统一为从价计征一种方式。因为租金收入很难核实。实行从价计征应以房产现值为课税对象。现值可以采用两种方法：一是可以委托社会中介机构按照市场规则把房产的级差地租、建筑材料价格、折旧等因素纳入评估内容对房产现值进行评估。参考国际经验，评估可3~5年进行一次，具体年数依据经济周期情况而定；二是可以按照具有权威性的国家统计部门公布的固定资产年通胀率作为计算房产现值的折现率，来计算房产的现值。既解决了房产税计税依据的现值难以确定的问题，又确保了房产税计税依据的完整性和区域基本政策执行的统一性。

  第三，充分发挥信息化在房产税征管中的作用，推行房源信息的实名化与网络化，整合资源，提高税收管理效率。为便于日常征管，积极与公安、房地产管理等部门以及房屋租赁中介机构间的计算机联网，实现信息共享。

  (作者系上海财经大学公共政策与治理研究院兼职研究员，就职于郑州(楼盘)市地税局)