陈开朝谈楼市应对之策:短期靠降价 长期靠城镇化

  楼市首现撕裂

  今年以来，楼市降价风潮大有愈演愈烈之势。在这一年，楼市首次出现了“撕裂”：众城市普遍量价齐跌，但也有个别地区如京津冀城市出现量价齐升，众房企加入削价促销行列，也有个别房企却逆势卖出了高价。

  有人用供求比、存销比和土地消化周期三个指标解释这一现象，认为众城市供远大于求是导致这次降价风潮的主因。事实上，今年这三个指标的供应端基本与去年一致，但两年行情截然不同，又作何解释？要知道，一直以来，中国房企属于忍者神龟种类，以善“扛”著称，即使在危机四伏的2008年和风声鹤唳的2010年，降价幅度也鲜超七折，但今年却是动不动就六、七折杀价销售。为什么开发商会如此伤筋动骨杀价解套？

    难道行业已进入了大拐点的肃杀时刻？

  根据本文推算，情况并未如此悲观，城镇商品住宅市场大拐点时刻预计还有三年多时间。这一判断基于总供给和总需求的均衡关系。截至目前，我国商品住宅供应远小于潜在需要。供应上，1986~2013年我国商品住宅成交92亿平方米。需求上，城镇居民每户住房按平均100平方米计，住房总需要约236亿平方米。由此推算，当前我国城镇住房需要缺口至少为144亿平方米。住房需求潜在缺口虽大，但有效需求较小。2012年，我国城镇住房中高需求、刚需、廉价商品房、公租房的比重分别占15%、35%、10%、40%。中高需求和刚需合计占50%，才118亿平方米左右。换句话讲，非保障性商品住宅存量需求仅剩26亿平方米。

  城镇化和旧城改造按常规推进，商品住宅需求大拐点或3年后来临。旧改方面，2002年及以前的商品住宅由于结构设计和功能离现代居住要求较远，未来10年相当部分都会进入旧改，其体量少于13亿平方米。假定未来10年均匀释放，旧改需求每年释放量约为1.3亿平方米。城镇化如按常规推进，未来10年如果维持年均提高1.22个百分点的水平。从收入水平角度，由于农村居民人均收入要低于城镇居民人均收入，因此农民进城带来的商品住宅需求比例肯定低于城镇家庭比例，即不会超过50%(2.7亿平方米)。通过计算，笔者认为3.43年后，我国商品住宅市场成交量出现大拐点，年需求缺口高达7.57亿平方米。由于一直以来商品住宅成交面积占商品房成交面积近九成，所以这也将是房地产的拐点时刻。

  如何拯救房地产业

  目前房市仍未到大拐点时刻，但即将驶入剧烈调整期。类似草原上“牛吃草”现象，只要有存量资源，就说明还没到大拐点肃杀时刻，此时仍应该像2013年那样继续呈现欣欣向荣景象，而不应该像现在这样一边是海水、一边是火焰的“撕裂”态势。原因可能在于楼市具有不同于“牛吃草”的特征：主要在于“存量需求”并非同质。在第一波刚需大量释放后，第二波、第三波刚需需要更大力度的降价才能被刺激。目前城镇人口中，户均每月可按揭资金与商品住宅平均月按揭比值在0.7~1之间的约占10%，折合24亿平方米。这块需求过去大部分都未被满足，因此其在26亿平方米存量需要缺口中占据相当大比例。开发商要刺激这块需求，只有通过大幅降价。这在实践中得到印证，今年众开发商降价楼盘普遍是刚需楼盘，降价后大部分取得了不错业绩。

  2014年，局部城市、风险城市出现撕裂。就像火山喷发一样，熔岩在压力积聚的薄弱板块率先挥洒，具体表征是局部性降价、个别性破产。其后，众开发商放缓在风险城市的开发步伐，纷纷转向无风险城市。由于项目利润率受综合成本上升挤压逐年下滑，利润增长只能靠规模扩张来推动，因此开发商在无风险城市的开发力度会更大，进而导致那些供求比、存销比、土地消化周期仍较合理的城市更快达到供远大于求状态。其后，随着被蚕食的城市越来越多，速度也越来越快，整个行业将驶入剧烈的调整期……

  长远应对之策唯有加快城镇化和保障房建设才能拯救房地产业。假使没有城镇化和保障房快速推进，楼市再过3年将显现大拐点，具体表征是商品住宅成交量腰斩，房价跳水，行业发展陷入凝滞，进而对国民经济造成深远伤害。但如果城镇化和保障房建设全面启动，房地产反而迎来新一轮黄金发展期。新型城镇化方面，目前我国6.3亿农村人口可推动逾200亿平方米改善住房需求。假定整个过程10年完成，那么每年平均释放量为20亿平方米，约两倍于2013年的成交量。保障房方面，除了政府主导的3600万套，仍有96亿平方米的体量众开发商可参与。随着众房企转向新型城镇化和保障房建设，整个行业也将涅槃。

  短期应对之策在于先充分降价再放开限购比先放开限购再降价更科学。由于有效的快速推进机制尚未建立，城镇化和保障房建设速度不是说提就能提的。这样，如何应对并降低短期剧烈调整带来的伤痛，尽量推迟商品住宅市场大拐点时刻来临，显得尤为迫切和关键。具体应对举措，无非是针对中低刚需进行大幅降价和放开中高需求的限购，同时向上和向下延伸扩大商品住宅市场有效需求容量。

    先降价再取消限购

  但要指出，两个对策先后次序很关键，先充分降价再放开限购比先放开限购再降价更科学。原因有三个：从整个行业看，前者有助推迟拐点时刻，更利行业稳定。如果先放开限购，中高改善需求将替代刚需成为市场支撑力量，行业预计继续保持价升态势，中等收入的刚需将持续被压制。而一旦中高需求耗尽，商品住宅市场将直线坠落，到时房价即使腰斩，只会加重市场观望情绪，由于中等收入刚需不能有效激发，市场由此少了一股救市力量，行情很可能持续低迷。

  从开发商角度看，现在降价调整带来的阵痛是个别性破产，此时破产开发商还能被保本收购、全身而退。同时行业进入良性逆周期调整：随着成交量下滑，房企数量不断减少，同时开发力度不断减弱，行业将始终保持良性。但如果等到大拐点之后再降价，开发商预计将大面积破产，大部分自保尚困难，何谈去收购？最后兜底的可能是政府，届时政府可通过财政资助有实力开发商收购破产房企，或直接收购项目用来做保障房，这倒也节约了政府保障房的财政投入，但由于是折价亏损贱卖，必然留下理不清还乱的债务，巨量的坏死债务会进一步对经济各层面产生持续连锁破坏。就像上世纪90年代日本房地产泡沫破裂后的景象：经济高速增长戛然而止国家经济持续陷入低迷。

  从个人消费者角度看，大拐点之后的大降价对其并非真正有利，如果整个行业硬着陆，必然造成大量失业，就业竞争趋于激烈，反而导致居民收入持续下降，这样房价是下降了，但同时更多人买不起房子，房地产行业和整个国民经济可能因此陷入凝滞状态。

  在即将到来的调整期内，政府最应做的，是不要受眼前利益羁绊，打出科学救市组合拳，先充分降价再取消限购至关重要。在居民收入持续提高和房价持续下降下，这可让更多中等收入人群从保障性住宅需求转移到商品住宅需求。同时，长痛不如短痛，让行业合理兼并购以缩小开发规模。这些都有利于延迟大拐点时刻的来临。当然，降价和取消限购亦是扬汤止沸之举，只能延缓但不能阻止大拐点时刻的来临。未来10年，只有加快推进城镇化和保障房建设才能稳定房地产业和熨平整个国民经济发展周期。