聚焦存量市场：部分房企打造资产配置平台

2014年楼市成交量大幅下滑，此前火热的综合体建设潮也开始面临销售和退出的压力。为此，众多房企将眼光瞄向存量房市场，加大资产管理力度，通过成立资产配置平台吸引投资者青睐。

　　打造资产配置平台

　　近期上海中城联盟投资管理股份有限公司与高和资本展开合作，双方将在中城国际大厦项目上打造资产配置平台。此前，万科已先行一步，通过资产管理模式加快项目销售、提升管理能力。

　　此次合作项目是位于上海徐汇区核心区域的中城国际大厦，中城投资于去年将其整体收购。“我们尝试打造一个资产配置平台，这个平台可以有效对接投资人、基金和开发商，类似于商业地产投资品的大卖场，这里有实物资产也有证券化资产。”高和资本董事总经理陈国雄介绍，该平台前端进入的资产会经过筛选和风控把关，后端会针对不同的资产提供相应的资管套餐。

　　高和资本是我国首只人民币商业地产私募股权基金，在北京、上海核心区域收购资产规模逾80亿元。据了解，万科已与高和资本展开类似的合作，其合作项目虹桥万科中心位于上海虹桥商务区，是万科在上海的首个综合体项目，集办公、商业于一体。该项目总占地面积约3.2万平方米，其中写字楼建筑面积约9.3万平方米，商业建筑面积约3万平方米。

　　据相关人士透露，中城、万科与高和资本的合作模式主要是由高和资本发挥其在资产配置、“资产精装修”方面的优势，负责双方合作项目的销售退出与资产管理。

　　“虽然目前市场观望情绪严重，但虹桥万科中心的销售情况还是很不错，这说明资产配置平台的作用，合作双方可以形成优势互补”。陈国雄坦言。

　　投资退出压力大

　　除了当前楼市低迷的影响外，退出渠道匮乏也加剧了商业地产投资变现的难度。

　　“REITs讲了很多年，却迟迟未能真正在国内落地。如果没有REITs的支持，中国商业地产在短期内可能还是散卖的时代。”高和资本董事长苏鑫表示，“缺乏统一的资产管理，商业地产散卖以后的成功率很低。因为小业主的利益取向不一样，导致租客良莠不齐、资产贬值，商铺空置率较高。”

　　正因如此，业内正在试图设计新的“游戏规则”，来应对以散卖为主的商业地产现状。“资产精装修”正孕育而生，即收购后通过资产改造，完成对资产的提升，然后统一招租，再销售给机构或其他投资者完成退出。同时，接受投资人委托进行长期的资产管理。

　　业内人士介绍，作为2013年度上海商业地产销冠的静安高和大厦就是“资产精装修”运营模式的典型。2012年，高和资本斥资7.9亿元收购该项目，并对其进行整体改造。此后，该写字楼租金从4.5元/平方米/天上涨到7.5元/平方米/天。

　　“中国房地产市场已开始步入存量房时代，存量写字楼要不断创新才能满足市场需求。”住建部政策研究中心主任秦虹认为，在欧美商业地产市场，对已经建成并使用多年的商务楼宇收购、改造，重新定位出租并提升价值后，再销售给投资者是一种普遍运作模式。

　　陈国雄透露，近期北京、上海一些品牌开发商都开始与公司的平台展开合作洽商，公司计划适度控制节奏，陆续展开其他项目的合作及平台的导入。