对土地增值税清算工作的思考

　　2014年，嘉峪关市地税局对达到土地增值税清算条件的部分房地产开发项目进行了清算，清算补缴税款76万元，同时也为进一步加强土地增值税管理，解决清算工作中的疑难问题积累了宝贵经验。
　　一、清算工作措施和成效
　　为了扎实有序推进清算工作，首先要做好培训辅导、案头审核、实地调查、外部调查和整理归集五项工作。一是培训辅导。开设辅导培训班，内容包括房地产开发流程、房地产企业产品销售收入确认条件、成本费用会计处理和归集方法；土地增值税预征、清算等税收政策；土地增值税案例事务操作。同期，编印了《土地增值税法规汇编》，以方便纳税人和税务人员掌握和落实土地增值税相关税收政策。二是案头审核。对土地增值税收入、扣除项目逐条逐项进行归集梳理，填入底稿式工作清单。依据纳税人上报的相关资料，初步查验申报收入额是否完整真实；票据的开具是否规范，是否存在代收费用等，是否将自用房产出租、出售。对扣除项目的审核，包括土地出让、开发成本、开发费用和税金，逐项梳理并在底稿式清单中进行归集，重点对成本中的前期开发、土地改造、建筑、配套、基础设施、开发间接费用进行梳理。同时，全面梳理营业税、契税、印花税、教育费附加、房产税、土地使用税、车船税的缴纳情况。三是实地调查。对全部票证进行实地查验，逐张查验发票真伪，以确保成本费用归集的合法性。对所有收入、成本、费用的资金往来和支出渠道等结算情况进行清理；对销售合同、施工合同、竣工决算与收入成本归集明细表进行抽查核对，对清算各要素的真实性进行核实。对成本费用的财务核算和清算归集进行梳理，剔除了不属于扣除项目的成本费用，以及在直接成本和间接成本中混淆的核算项目，保证了清算结果的准确性。四是外部调查。对收入涉及的购销合同、成本费用涉及的施工项目开展外部调查和第三方函证，通过调查抽样核实了开发业务的真实性和准确性。五是整理归集。在对清算项目涉及的收入、成本、费用进行认真核实后，对各项清算数据进行了归集整理，对原始数据、明细数据和汇总数据逐一进行了核对和稽核，形成了清算报告。
　　二、清算中遇到的疑难问题及对策
　　一是虚构工程项目和工程工作量。为了加大成本，房地产企业采取虚构工程项目（多为零星工程和配套设施）等手段，伪造虚假工程合同和决算书，通过税务机关代开发票虚增成本。针对上述问题，采取核对资金往来，开展外部调查等措施，全面核实企业是否存在对施工单位长期挂账、资金返流及对方单位未将相应业务计入收入等问题。
　　二是甲方控制材料采购，虚增材料成本。在甲供材、甲控材模式下开发的房地产项目，甲方有可能会通过虚增材料成本的方式，要求建设方增加工程预算和决算，虚开建筑安装业发票以增加成本。针对上述问题，应在清算前详细了解开发项目的开发流程及核算特点，通过材料供应、领用及材料款的结算等关键环节，查看材料领用单据和财务核算单据是否一致；必要时查看材料供应企业的出库单和账务核算以进行对应；通过采集当地房产开发成本构成，建立预警系统，对各种成本构成的单位发生额形成预测值，对实际发生额畸高的项目重点进行核实。
　　三是隐匿收入。为了降低增值率，开发企业往往会通过签订阴阳合同等方式隐匿收入。为了核实开发项目的真实收入，一方面要对开发企业的合同档案、收款单据进行核对；另一方面通过发改委等部门的核准定价信息进行收集和比对。同时，积极开展外部调查，对住宅项目到买受人住所进行抽样调查，通过询问，查看单据等形式收集真实交易信息；对商业门店到承租或自用营业场所进行走访、询问和核实，通过租金、房产价值、资金回笼情况等信息判断交易合同的真实性。
　　四是核算方式的调整和确认。在土地增值税项目中，开发企业往往委托税务中介进行鉴证，在此期间，中介机构往往会通过核算方式上的选择，帮助企业进行税收筹划，通过住宅地下室建筑面积的确认、商铺直接成本的归集核算、配套设施和开发产品的划分等技巧尽量降低开发产品的增值率，使项目尽量适用较低的土地增值税税率。这就需要清算人员具备较高的业务素质和清算经验，敏锐甄别上述核算方式上的区别，及时进行调整。               

（嘉峪关市地税局    王丽红）