一个小项目卖5年的无奈：上实发展卖掉项目公司或退出哈尔滨市场

　　哈尔滨上实置业有限公司是上实发展为开发哈尔滨道里区“盛世江南”项目而成立的一家子公司，而目前该项目已经基本清盘。

　　根据第三方审计机构对哈尔滨上实置业有限公司的资产审计，该公司到今年上半年的账面净资产（账面净资产是指包括企业实收资本、资本公积、盈余公积和为分派利润后的所有者权益）约为6046万元。

　　上实发展在股权出售公告中披露，公司在这笔交易中预计会为公司增加约1000万元的税前利润，并且优化公司的现金流。

　　哈尔滨上实置业有限公司的注册资本只有5000万元，按照第三方审计机构对公司账面净资产的评估，6200万元左右的交易对价已经实现1200万元左右的溢价。

　　这其中还应该考虑到哈尔滨上实置业有限公司所开发的哈尔滨盛世江南项目仍有少部分尾盘存货。

　　上实发展今年上半年的业绩报告显示，哈尔滨盛世江南项目在2011年已经实现竣工，在过去几年的销售过程中，到今年上半年底的期末余额已经不到200万元，公司在今年上半年还实现了近2000万元的销售额。

　　在今年上半年，哈尔滨上实置业有限公司实现结算净利润4412万元。

　　“一般出售的子公司股权，关联的都是项目资产，售出一部分项目公司股权是为了股权融资，全部售出的话就是为了卖项目。”上海某大型房地产基金的高管向记者介绍说，“像上实这种在项目接近清盘以后把子公司卖掉，如果在当地只有一家子公司的话，基本上也意味着上实有意退出当地的房地产市场。”

　　这位房地产基金公司的高管也进一步向记者介绍说，一家房地产公司，如果没有项目资产的话，基本上相当于空壳，所以开发商卖掉这些子公司并不能获得溢价，基本上就是账面净资产的等价交易甚至会有所折让。

　　“开发商在处理这些项目公司的时候，可能会有一些尾盘没有清掉，所以一般也会做一个评估打包一起卖掉。这也是一些基金公司参与到股权投资的退出，也大概是让开发商回购。”这位基金公司高管说。

　　人民网记者致电上实发展证券事务代表问询公司出售哈尔滨上实置业的具体原因，不过其婉拒了记者的采访请求。

　　哈尔滨盛世江南项目至晚是上实发展在2010年获得的房地产项目，该项目计划总投资15亿元，规划总建筑面积23.4万平方米，在当年即实现销售8.6万平方米，到2011年底，哈尔滨盛世江南项目就全部实现竣工，当年实现销售7.6万平方米，此后一直销售至今。

　　哈尔滨一直是库存高度积压的房地产市场之一，可能也是诸多开发商逐渐看淡当地楼市的重要原因。根据房地产研究机构的统计，今年前8月哈尔滨楼市合计新增供应超过18.5万套，供应面积接近2100万平方米，其中8月份哈尔滨商品房新增供应3.6万套，供应面积405万平方米，但当月仅成交4600套，成交面积48万平方米，去化速度极为缓慢。

　　除了卖掉了哈尔滨项目公司以外，上实发展在今年同样出售了其位于福建泉州的项目公司股权。

　　今年上半年上实发展顺利将其持有的福建一家项目公司10%的股权转让予项目公司合伙股东，顺利从其位于福建泉州的项目上退出。该项目公司福建上实地产同样是为开发位于福建泉州的一个房地产项目而设立的子公司，项目宗地面积不到13万平方米，目前仍处于前期规划中。

　　事实上，上实发展在2008年就开始了在福建泉州东海片区的开发，今年上半年上实发展在转让该片区内3宗地块所属的项目公司10%股权时解释说，股权转让让公司不仅获得了4300万元的税前利润，同时也会有利于公司集中优势资源开发建设泉州东海片区其他项目。

　　根据上实发展在年报中披露，公司在泉州东海片区内开发的项目是“上实·海上海”，该项目规划总建筑面积达到了数百万平方米。

　　与此同时，上实发展在今年上半年也进行了多笔股权收购，公司收购了位于湖南一个商业地产项目的股权，以及与其关联的一个位于上海嘉定新城的项目公司股权。

　　据记者了解，目前上实发展的主要房地产项目是位于长三角区域的上海、湖州、杭州，西南区域的大理、重庆和成都，以及青岛、长沙等少数城市。

　　今年上半年，上实发展的营业收入虽然增长了三分之一，但是归属于上市公司股东的净利润则大幅下跌了76%。

　　上实发展在今年上半年半年报中指出，公司希望聚焦核心区域发展。