地王之困:穗宁地王现入市难题 北京地王前景未卜

  今年的楼市陡然下行，回款速度放缓使得房企的资金链紧绷，而银行房地产贷款的收紧加剧了房企“钱紧”的现实。在资金压力、销售压力诸多因素的重压之下，去年市场上行时不惜血本拿下的地王面临困局。从广州地王降价甩货到南京地王分割销售，再到北京地王定位尴尬等，“地王”，尤其是非核心区域地王困难重重。业内称，在目前降温的市场情况下，高周转与高定价不可能同时出现，拿地王的企业可能面临比较大的风险。

   穗、宁地王现入市难题

  5月30日晚间，中国中冶发布公告称，中冶置业将把南京金名城置业有限公司100%股权以约25.39亿元价格转让给北京龙湖中佰置业有限公司。公告显示，龙湖地产接盘的金名城置业的资产是6块地，规划建筑面积达到了38.3万多平方米。以此计算，龙湖地产所拿地块平均楼面价仅为6527元/平方米，而中冶置业2010年9月份拿下的1号地的平均楼面地价为5929元/平方米。这意味着，从中冶拿地至今近4年的时间里，中冶该地块每平方米升值空间仅600元左右。至此，中冶耗资256亿元拿下的南京下关巨无霸地王项目被肢解，1号地分多块转让，2号地遭政府收回，3号地自己开发。

  地王面临困境的不仅仅是南京，日前，广州的地王项目，位于番禺的超级大盘亚运城降价，其“山海湾”组团于5月31日推出70套130-160平方米的低密度大户型特价户型，均价仅为10000元/平方米，较项目去年15000元-16000元/平方米的售价降幅超过30%。据悉，2009年12月22日，广州亚运城以255亿元的成交价跻身“全国总价地王”。

  广州地王降价、南京地王分拆，只是这几年风起云涌的地王项目的缩影，在出货不畅的情况下，包括北京在内的多个城市地王项目均面临着入市难题。

    北京地王前景未卜

  位于北京万柳区域的知名住宅地块已经成交近两年，但仍未能入市。据内部人士透露，他们的样板间一直在“做了砸，砸了再做”的循环之中。该公司的相关人员也表示，目前其项目仍在磨砺之中，还没有达到期望中“艺术品”而非“工艺品”的标准，入市时间还暂未确定，预计售价会超过13.5万元/平方米。

  无独有偶，融创去年摘得的农展馆地王项目依然悄无声息。去年9月4日，融创力压竞争对手，以21亿的总价，加异地建27.8万平米医院的出价夺得北京农展馆地块，折合楼面价73099元/平米，成为北京新单价地王。此后，融创董事长孙宏斌表示，该项目地价并不贵，最高将卖到30万元一平方米。

  曾令业界哗然的孙河地王同样陷入尴尬。2013年7月24日，中粮以23.6亿元总价拿下孙河地王，剔除保障房，商品房部分楼面价高达4.84万元/平方米。而此前进入该区域的龙湖、泰禾、首开所拿的同类地块，上述三家拿地企业楼面地价分别约为2万元/平方米、2.9万元/平方米、2.6万元/平方米。泰禾、龙湖的项目均已在拿地半年后入市，并且很快开始销售，目前销售价格在6万元-7万元/平方米。但中粮拿下孙河地块已经近一年，依然没有入市消息。

  更有甚者，合景泰富高价摘得的崇文门菜市场地块已近3年，现今依然只有一个大坑，被媒体爆出“囤地”嫌疑。2011年6月，北京崇文门菜市场商业金融用地现场竞拍，最终合景泰富力争以7.1亿元的总价成交，折合楼面地价4万元/平以上，刷新北京单价地王纪录。据业内人士透露，和住宅地块不同，商业项目需要大量的资金支撑，而合景泰富2012年才进入百亿阵容，开发该项目有一定的资金压力。

  市场行情下行加剧地王入市难度

  地王之所以陷入困局与今年的市场情形不无关系，今年以来的市场成交情况让不少房企倒吸了一口冷气。据记者调查发现，北京不少项目的售楼处门可罗雀，市场观望情绪浓厚。

  链家地产的统计数据显示，2014年以来，房地产行业整体回落，市场日益下行。新建商品住宅期房市场成交量明显下降，网签率走低，项目的去化速度明显减缓。截至6月4日，年内已有98个北京新建商品房项目(按照预售证)入市，总供应30721套住宅。这些项目截至目前网签9126套，整体网签率为29.7%。具体来看，网签率低于平均水平的项目占比为63.2%，项目的去化速度从二季度开始明显变慢，一是在当月入市当月有成交的项目越来越少，项目的去化周期在拉长；二是这些有网签记录的项目各自的网签率也在明显降低，3月有网签记录的项目平均网签率为50.1%，4月为30.9%，5月为5.0%。

  链家地产市场研究部张旭认为，从具体的项目看，各项目的去化速度在减缓，去化周期在拉长，热销时期“日光盘”的案例难再现，开发商面临较大的库存压力。从上游的供应来看，2012年下半年至2013年上半年是土地供应高峰，按照从拿地到开盘的正常周期1-1.5年来算，项目高供应还将持续一段时间，短期内项目去化率低，成交周期长将难以改善。另外，去年成交的高价地块将在下半年陆续入市，市场低迷下还将面临较大的价格压力。

  北京中原地产首席分析师张大伟也认为，目前市场已经明显处于调整，这种情况下，老地王压力巨大，地王项目可能面临集体困境。

  高周转高定价难两全

  值得注意的是，土地市场和销售市场存在着时间差，如果以去年下半年的市场情况作为参考来拿地，那么今年的市场无疑让房企的希望化为泡影。虽然有前车之鉴，但市场上行之时，房企依然是野心勃勃。在去年销售向好之时，各地地王频出。

  中原地产研究部统计数据显示，2013年下半年以来，在全国一二线城市合计40个城市出现了总价及单价地王合计60宗，特别是以北京为代表的一线城市，出现的地王数量更是超过30宗。北京从2013年下半年开始，更是出现了土地价格全面接近或者超过之前其余水平。

  而随着时间推移，北京去年的地王项目将陆续进入销售周期，不过，目前的市场情况显然无法实现高周转与高定价的两全。

  张大伟告诉记者，2013年下半年出现的全国各地地王整体陷入入市难，特别是之前认为相对市场空间比较大的一线城市，价格也出现了上涨乏力。与此同时，地王对市场要求高，相比一般项目，地王的高土地价格决定了企业必须快周转。这种情况下，按照目前降温的市场情况下，房企今年很难推动地块入市，而一旦进入2015年，资金成本又会上涨，而对2015年的市场预期目前也很难太乐观。“2013年下半年拿下地王的企业，预期相对乐观，认为2014年房价还有起码30%以上的上涨，目前看这一现象已经不可能出现。”

  不过，张大伟也指出，地王项目也是有区别的，对于小部分核心位置的地王项目来说，因为区位稀缺，体量不大，相比刚需区域的地王来说，难度相对小一些。而对于2013年下半年开始的系列刚需地块地王看，目前市场刚需已经出现恐慌性观望，这种情况下，刚需产品的去化放缓，价格调整将加速。

  张大伟预计，2013年下半年系列出现的全国地王，基本都将面临无利润的市场风险，其中有很大部分如果资金成本高，很可能被迫选择低价入市。记者桂瑰