上市国企深度参与 棚改多元化融资渠道正在破冰

  上实发展6月30日发布投资公告称，出资1亿元人民币在上海市虹口区成立全资子公司“上海上实北外滩投资开发有限公司”，深度参与上海市虹口区北外滩旧城改造和综合开发。

  地 方上市国企加码旧区改造并非偶然。随着6月末几条关于旧改的信息密集发布，在房地产市场回暖乏力、经济增长亟待新引擎之时，棚改或将成为“稳增长”的重要 发力点之一。有业内人士预计，2014年全国棚改房的新开工面积将占到住宅新开工面积32%的历史高位，而多元化的融资渠道也正在破冰。

  棚改试点提速

  公告显示，上实发展拟将北外滩公司作为其在虹口区的策略型投资平台，引入合作伙伴进行投融资，标志着公司实质性参与虹口区旧城改造和综合体开发。

  地方国企深度介入旧城改造并非偶然。种种迹象表明，在楼市胶着长达半年之后，多地库存高企、致使土地供应被迫趋缓、地方财政拉动乏力，棚户区改造与旧城改造或将成为地方“稳增长”的重要引擎。

  6月末，几条棚改信息的发布值得关注。就在6月26日，国家开发银行住宅金融事业部筹建申请获得银监会批准，这标志着由国家开发银行成立专门机构支持棚户区改造工作取得重大进展。作为国开行设立的专门机构，事业部未来将为全国棚改提速提供成本适当、长期稳定的建设资金。

  6 月27日，国家发改委发布通知，要求做好城区老工业区搬迁改造试点工作，这次纳入城区老工业区搬迁改造试点包括北京市首钢老工业区、河北省宣化老工业区、 陕西省和平老工业区、内蒙古巴彦塔拉老工业区、辽宁省瓦房店老工业区、辽宁省铁西老工业区等21个工业区。与一般旧区改造不同的是，这21个列入改造试点 的老工业区将享有中央预算内专项资金，以投资补助方式用于项目建设投资，项目补助比例按总投资的10%左右。

  更值得关注的是，同在6月27日，陈政高出任住建部部长。在就任部长之前的一个月里，陈政高以住建部党组书记的身份赴皖、贵、川、湘调研了棚户区改造和保障房建设，未来棚改将成为住建部的工作重点之一。

   寻求融资创新

  “棚 户区改造既是一项民心工程，也是政府对经济‘微刺激’的重要手段。”中原集团研究中心董事程澐预计，从全国层面来看，今年新房市场发展对棚改的依赖程度明 显上升。在2008 年国家全面启动棚改以来，全国棚改房的新开工面积占住宅新开工面积的比重基本稳定在15%到20%之间。但到2014 年，预计这一比例将达到32%的历史高位。鉴于房地产投资建设对整体经济的带动作用，近年大规模的棚改计划，或将在一定程度上平衡因商品住宅市场投资放缓 而对经济产生的负面影响。

  银河证券的报告显示，按每户50平方米、每平方米投资 2000元简单测算，今年470万套的棚户区改造房建设将拉动5000亿元左右的投资额。而这只是投资总额的一半，棚改需要支付拆迁成本、基础配套建设 等。住建部新闻发言人倪虹曾在全国两会上透露，2014年政府工作报告确定改造的各类棚户区470万户，这一规模的改造需要超过1万亿元的资金。

  针对巨量的资金需求，相关部门正在寻求多元化的资金来源。新成立的国开行住宅金融事业部将发挥保本微利的“供血”作用，重点支持棚户区改造及城市基础设施等相关工程建设的重要举措。

  而 参与其中的上市国企也在寻求市场化的融资创新。上实发展6月29日公布，公司全资子上实城发出资5亿元人民币，与阜华投资、信诚资管作为有限合伙企业的有 限合伙人(LP)共同出资，公司参股公司实银资管作为普通合伙人(GP)，发起设立“上海实银城市发展投资基金I期”，首期募集资金规模为25亿元，用于 投资上实发展的旧区改造项目等。