三四线城市开发商生意经:深入当地谋求更多社会资源

  “未来随着户籍人口增加，更多的人要在这里住下，这一变化将给我们开发商带来机遇，以后不再是简单的造城，不仅要让他们安居，还要让他们乐业。”在每日经济新闻报社主办的第四届中国价值地产年会上，协信控股总裁刘爱明如是说。

  上述观点在整个地产行业具有一定代表性，越来越多的开发商希望通过引入以往一线城市才有的一流社会公共资源，来提升三四线项目的吸引力，进而让自己的项目在整体供应过剩的三四线城市脱颖而出。然而，这注定是大房企的游戏，对很多中小开发商而言，他们由于先天的弱势，在这场逆水行舟的竞争中已经输了半拍。

    开发商既当爹又当妈

  中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮指出，中国的城镇化才刚刚拉开序幕，中国仅在几个大城市做好了“脸面工程”，但三四线城市还远远谈不上现代化、国际化，也很少能扮演区域经济中心的角色。这些城市的居民，还达不到普遍富裕。

  花样年董事局主席潘军指出，三四线城市房地产面临的问题是人口支撑能力不足，以及收入水平上升较慢。

  鉴于此，一些具有前瞻性的开发商不仅操心业主的衣食住行和教育，还要操心业主的就业和事业，以便让自己的项目随着当地经济社会的快速发展，获取丰厚的土地增值回报。因此，他们在帮助当地产业经济发展方面，显得特别热心。

  三四线城市的经济状况很大程度上取决于地方产业，房企的成功往往来源于和地方产业的结合。以福建石狮为例，自古为纺织之乡，服装、制鞋等行业品牌繁多，产值惊人。当地政府近年来的目标是实现产业升级，打造品牌，希望成为中国内地的时尚中心。发源于石狮当地的世茂集团敏锐地意识到了这一导向，投入数百亿元在石狮开发摩天城，除住宅、商业地产、酒店等基本项目之外，世茂决定在摩天城内建立一个时尚平台，通过与意大利时尚行业的企业、机构合作，将意大利的设计、创意、产业经验复制到城内。这一做法有望吸引一批石狮当地的企业主，并为当地提供一批就业岗位。

  而贵州一家房地产公司负责人阚何江透露，贵州作为中国西部欠发达省份，房地产库存很大，公司决定把手头的住宅地块暂停，全力打造商业地块，绝大部分自持。

  “做商业一定要符合年轻人的需求，强调一站式的全体验购物中心。我们把贵州有地区特色、民族特色的资源和元素融入到商业综合体，打造峡谷式商业，把贵州的高山、峡谷、流水全部融入到我们的商业体里面。”阚何江说。

    介入地方基础设施建设

  一线房企进入三四线城市，一项重要工作就是取得与当地政府的合作，从而获得稀缺的资源优势。

  中交地产有限公司副总经理钟瑾透露，中交地产做的是基础投资带动土地置换，有获取资源的优势，还有政策的倾斜。公司进入的是四川巴中，地方偏僻。公司投资基础设施，同时在地方政府的支持下取得两幅地块。随着基础设施建设的成熟，中交地产开发的小区销售理想，而且快速周转能力强。

  另一个案例是绿地。今年7月，绿地集团宣布组成联合体在全国多个城市开展地铁投资开发业务，同时在地铁上盖一类项目中占得先机。分析人士称，绿地帮助地方政府投资地铁，缓解了地方债的压力，同时赢得地铁沿线的开发权，从而在三四线城市率先赢得地铁附近的优质地块，可谓稳赚不赔。

  8月，绿地与贵州政府合作，成立贵州省绿地金融资产交易中心。

  此外，绿地集团还积极参与贵州国企改革，并力推贵州企业成为全国国资改革的排头兵，绿地计划于2014年在贵州发起成立首期50亿元的产业引导基金和国资国企改革基金，投向贵州省内国企改革。

  绿地在贵州金融领域的发力，不仅将在资本层面获得收益，更加深了与当地政府的合作。对其在贵州广大三四线城市的房地产业务将提供有力的支持。

  而对大多数的三四线中小地产商来说，要想以类似绿地、中交地产的优势资源去获得更多更好的房地产开发机会显然是非常困难的。在这样的背景下，在三四线城市发展的中小地产商的出路，也许只能是慢慢淡出这个行业。