叶檀:取消楼市限购正当时 让市场自己说话

  限购是为了给房地产购买力加锁，现在房地产市场处于胶着期，应该逐步放手，让市场自己说话。

  6月26日，经过来回磨合，呼和浩特房地产开发监督管理处正式发布文件，全文回避了“取消限购”几个字，但不再对购房人的房屋套数进行查询，意味着彻底放开限购。至此，呼和浩特放开限购，成为全国首个正式发文确定放开限购的城市。

  虽然很多城市表示羡慕，希望能够取得真经，但呼和浩特应该属于特例。据上海易居房地产研究院研究快报统计，2013年35个大中城市商品住宅现货的库存去化周期中，呼和浩特存销比数值为37，在35个城市中名列榜首。呼和浩特房地产市场与煤炭、货币紧密相连，现在行业下行所以特事特办，否则呼和浩特可能成为另一个鄂尔多斯。

  与其羞羞答答欲拒还迎，不如直接把限购清出武器库，限购应该永远取消，不要再进入市场。

  限购行政色彩过浓，扭曲了市场信号。市场化之前中国之所以用货币加票据的方式统治市场，是因为商品极其短缺，想买也买不到，不得不用户籍、行政级别等方式，限制国民的消费量。这种计划经济思路的结果已经明确，不仅不能消除短缺，还让短缺经济进一步加剧。

  房地产限购是因为市场对房地产需求量一度过大，房地产市场有泡沫化倾向，房地产资产增值导致贫富差距扩大，民怨渐起，大中城市的房地产市场限购可谓不得已而为之。现在房地产市场趋冷，继续维持限购政策，意义不大。

  房地产市场限购究竟起到什么作用，没有定量分析。

  2010年4月，房地产过热时推出限购政策，到2012年8月销量大幅反弹。房地产经历了低谷之后的高峰，此时往往伴随着其他政策的出台，如货币发行量下降限贷，拟定推出不动产登记条例等；或者伴随着经济趋势的变化，如2008年金融危机之后实体经济一度大幅下行，此时成交量的下降到底反映货币下降的变化，还是反映未来税收改变的预期，难以分清。就像一锅中药，哪味药真正治好了病，不清楚。2011年楼市价格、成交量下降，2012年楼市反弹，同样实行房地产限购，市场反映大不相同，与货币政策、财政刺激政策有密切联系。

  国际成熟市场同样也是如此。随着外地富裕移民购房的增加，货币与人口同步流入，伦敦房价蹿升。据报道，伦敦房价今年二季度创出1987年以来最大涨幅，同比上涨26%，比2007年创下的高点高出30%。此时能够做的就是让英国央行减少房贷，降低杠杆率，绝不是对来自俄罗斯、中东、中国的富豪们的购买力大加限制。

  一脚踩货币油门、一脚踩限购刹车，头顶热脚底冷，市场不知所以准得病。正确的做法是顺应市场走向进行微调，如对房贷、税收等进行调整，实际上我们也是走的这条路，现在对房贷已经有些许放松，房产税预期一直笼罩在购房者头顶。与其放松房贷防止房地产崩盘，不如直接取消限购，通过资产转移与升值贬值实现隐性税收，购房者愿意承担未来货币与税收风险，何乐而不为？

  取消限购将遭遇巨大的舆论反弹，希望看到房地产市场崩溃的人们，会伸出愤怒的毒牙。但改革总是如此，如果全国房地产都如鄂尔多斯，这些希望零成本接盘的人，有很大一部分将失去工作与薪酬，楼市崩盘让经济下滑，最受苦的不是已经作了资产配置的富裕人群，而是以房地产为财富主要储藏形式的中等收入人群与低收入群体。

  取消限购，明确房贷趋势，推出不动产登记最终改革房产税，照样能够让市场理智，不损害效率，而且更公平。