北京楼盘限价逐步放松 低调执行分类调控精神

尽管并没有明确的文件或者口头通知，但从北京限价实际执行情况来看，北京已开始低调执行“分类调控，逐步放松”的调控精神。

2013年4月，北京市住建委对外传递了“两个不高于”的限价政策。一是取证楼盘价格不能高于周边楼盘价格；二是取证楼盘价格不能高于前期价格。但今年以来房地产市场的连续下滑，已令北京市的限价政策在执行过程中大打折扣。

6月14日，保利海德公园(又名蓟门名居)在拿地4年后终于获得预售许可证。据北京市住建委网站显示，该项目共有6栋楼、164套房源获批预售许可证。其中，最贵的2号楼最高拟售价97424元/平方米，创下年内新入市住宅项目单价纪录。海德公园预计推出170-290平方米的4居住宅和300-400平方米的叠拼产品，以此估算，其一套房子需要千万元以上，最多则可达到3000多万元。

保利海德公园位于北京市蓟门桥。2010年3月的公开竞拍中，北京世博宏业房地产开发有限公司以总价17.6亿元拿下蓟门桥地块，楼面价接近3万元/平方米。但随后，国资委重申央企“退房令”，世博宏业所在的中国兵器装备集团即属于被要求退房的央企之一，经过有关部门的撮合，保利地产通过收购世博宏业100%股权的方式获得蓟门桥项目。

21世纪经济报道记者了解到，此前，北京市对于新取证项目价格控制都非常严，甚至会严格考核地价以及利润。如果按照保利海德公园地价水平，该项目预售许可证价格的确已经超过此前的限价最高限。

“保利海德公园的售价获批，是限价放松的实证。” 某品牌开发商营销总监称，“如果建委再不批(高)价，谁还会去拿地呢？”

该人士透露，在等待一年之后，他所在的项目近期也将如愿拿到预售许可证。“我们最理想的预期是63000元/平方米，建委大概能批6万元/平方米，略微低于预期。”但这个价格仍远远高于项目前期及目前周边住宅价格。

如果说保利海德公园由于地段优越，获得高价预售证有足够的合理性，那么，位于通州台湖的泰禾拾景园，以接近6万元/平方米的价格拿到预售证，则让业内人士相信，北京市限价政策确实在放松。

某开发商负责人在接受21世纪经济报道记者采访时表示，尽管政府并没有明确表示限价已经放松，但从预售许可证发放来看，属于“不攻自破”。他认为，在市场已经明确进入调整期的背景下，北京市不能在限购上有所动作，就只能在限价上放松。

该人士称，北京市限价大约分为三个阶段。第一阶段是2013年下半年，北京市召开开发商座谈会称，4万元以上的高端住宅暂停发放预售许可证；第二阶段是今年春节后，北京放开了个别积压很久的高端项目；第三阶段是今年4月份，北京市住建委再次召开主流开发商座谈会，并传达出让开发商“放弃幻想，限价继续”的调控精神。当时不少项目包括万科橙在内等都低价入市。但这次会议之后，北京楼市急转直下。因此，该开发商判断，限价放松与市场变化有着直接关系。

21世纪经济报道记者获悉，不少豪宅开发商高层领悟到了北京市的微妙变化，正在积极申请拿证，预计未来几个月入市的豪宅项目将逐渐增多。

北京中原地产分析师张大伟通过数据分析证明，北京市正低调放松限价政策。数据显示，2014年以来，北京市获批的项目预售均价高达31222元/平方米。而去年下半年，北京市预售许可证均价只有26167元/平方米。2013年下半年，只批准了1个预售均价6万元的项目，而今年上半年，北京市共计批准了5个。此外，高价项目获批的套数以及面积也在增加。随着这些项目发生成交，将推动数据上的房价上涨。

不过，亚豪市场郭毅认为，“就算限价放松了，但在市场低迷的情况也很难有实际成交，这对房价的实际拉动作用没有实际意义。报价高，必须有客户接盘。如果开发商拿到高的预售价格，但如果卖不出去，开发商也会选择低于预售价去销售。在这种背景下，限价放松对市场影响也不会很大。”

国家统计局6月18日公布5月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，新建商品住宅和二手住宅价格下降的城市个数均达到35个，分别比4月份增加了27个和13个。

21世纪不动产市场发展中心总监桑豫峰认为，5月新房和二手房价格环比下跌的城市数量已达到一半，这表明，经过5个月的时间，楼市向下调整的趋势已基本确立。在限购政策和信贷政策不发生逆转性变化的情况下，预计6月份仍将保持现有下行曲线。如果70个大中城市6月份环比下跌城市的数量超过一半，则可以说房地产市场调整的趋势完全确立。预计6月份楼市很难好转，三季度的成交情况则取决于开发商的价格策略和首套房利率能否回落。建议开发商尽快降价，回笼现金为最佳选择。