北京房价环比首降楼市定价“筑底”僵持

随着2014年7月北京房地产价格首次环比下降，楼市预期的逆转似乎已成定局。8月18日，国家统计局公布70大中城市房地产市场情况。作为全国楼市风向标的北京，在2013年7月房地产价格环比下降1.3%。这是24个月以来北京房价首次呈现环比下降态势。

此前，北京房地产市场成交尽管一路走低，但环比房价出现降幅的情况还未出现。低温的市场已经促使开发商以低于自身预期的价格入市销售。然而，由于房地产开发企业对项目运营平衡成本和盈利等方面的原因，在经历了为2014年4月以来市场迅速降温而采取的低价开盘的策略之后，开发商的定价也愈发逼近自身的价格底线——这可能会给未来楼市带来更多的僵持现状。

业内人士认为，购房者议价能力的出现以及逐步增强，是房地产市场调整阶段性的标志。但是，由于开发企业的成本底线日渐清晰，继续让利的空间已经较小。而购房者和开发企业双方对于预期的理性认识，才有助于化解可能出现的僵持局面。

环比首降

8月18日，国家统计局公布的“７月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，７月份，北上广深四大一线城市房价首现全面下跌，环比降幅分别为1.3％，1.4％，1.3％，0.6％。其中，北京房价自2012年6月以来首现下跌。

在此之前，北京房地产市场成交量一路走低。“房子开始难卖，大概是从4月开始的，在2014年4月之前，整个市场的状态还算不错。”北京一大型开发企业营销负责人向本报记者表示，但是，从四月至今，北京商品住房成交价格虽然涨幅一路低走，但是，仍然维持环比小幅上涨的态势。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析说，７月份，由于市场预期依然不明，仍有不少购房者选择观望，因此房价环比下降的城市个数继续增加。70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅价格环比下降的城市个数分别比6月份增加了9个和13个。

开发商“筑底”

对于这种市场局面，房地产开发企业在此之前似乎对市场的表现已有预期。包括万科、北京城建等在内的房地产开发企业，均通过各种方式，降低入市价格，以提高销售回款的速度。

此外，在房山、亦庄等区域，低价入市也都成为不少开发商的主流策略。日前，在接受记者采访时，房山某住宅楼盘的销售总监告诉记者。该项目于2014年6月开盘，他向记者表示，该项目的销售价格，比之前公司内部的预期降低了30%左右。

此前，在接受记者采访时，华润置地华北区总经理蒋志生表示，华润万象府项目的开盘销售价格确实较之前内部的预期价格有所下调，主要是为了顺应市场。该项目于7月底开盘销售，实现了良好的销售业绩。

“从现在的情况看，项目的利润已经是公司对我们要求的底线，我们不可能亏本卖房。”前述房山住宅项目销售总监告诉记者。实际上，从4月以来，由于房地产市场全面遇冷，销售速度放缓，开发商为维持去化速度，在定价时，均已调低预期，降低开盘价格。

首开香溪郡是较为典型的例子。该项目20000元/平方米的价格，已经低于比邻区域的两个自住型商品房。业内人士认为，诸如这类项目，进一步降价的可能性已经不大。

“我们现在看到一些例子，就是地段比较受到认可的区域，开盘价格低于之前市场通行价格后，往往会带来快速去化，万科西华府、华润万象府等项目，都遵循这一规律。”一位长期从事房地产经纪业务的权威人士分析称，他认为，在当下的市场情况下，合理对未来房地产市场的走势进行预期，无论对于开发商，还是购房者，都是确保其自身利益的理性选择。