房企未来加速去化 半年报密集发布“诉苦”淡市
限购政策在除京沪穗深四城市以外全面退出的态势，并未能“挽救”上市房地产开发企业的“半年报”。当8月这个传统的内地在港上市房地产企业集中披露半年业绩高峰期到来之时，房地产企业利润率全面下滑，已经成为不争的事实。近日，绿城中国发布半年业绩报告称，上半年股东应占核心利润为6.61亿，较去年同期的16.2亿减少59.2%。绿城中国在利润领域的表现，仅是最为极端者，包括万科、保利、中海在内的房地产开发企业，在利润表现方面均较2013年有所下滑。
利润博弈加剧
“从现在的情况看，毛利率这一项下滑，应该是行业趋势。”日前，在接受记者采访时，世茂集团董事局副主席许世坛表示。在新近发布的世茂房地产半年业绩公报中，世茂房地产的毛利率由去年同期的35.5%小幅下滑1.4个百分点。
“去年行业平均的毛利率大概是31%到32%，今年才27%到28%，我们能做到34%以上，是高于行业平均水平的。”许世坛坦言。在利润方面的表现，世茂房地产的日子恐怕比大多数上市房企好过得多。8月25日，同样在香港上市的绿城中国公布半年业绩报告，其披露的经营数据显示，截至2014年6月，绿城中国股东应占利润为6.13亿(人民币，下同)，较去年同期的18.55亿减少67%；若扣除收购净收益和金融衍生工具公平值变化的税后净影响，上半年股东应占核心利润为6.61亿，较去年同期的16.2亿减少59.2%。
在毛利率表现一项上，绿城集团物业销售毛利为28.31亿元，物业销售毛利率为24%，较去年同期的29.7%下降了5.7个百分点。更早公布半年业绩的万科企业股份有限公司，其中期毛利率进一步下滑至21.8%，已经是历史最低水平。与此同时，保利地产、中海地产等上市房地产开发企业的毛利率都已经有所下滑。在此之前，中国房地产指数研究院的监测显示，82家房企的净利润则出现了下滑，由2013年208.41亿元，跌至200.98亿元，降幅为3.57%。
力保销售收入
与整体利润表现形成鲜明对比的，是房地产开发企业的销售额表现还算理想。记者对8月以来公布半年业绩报告的房地产开发企业进行了统计，除万科因财务结算标准问题导致上半年营业收入较去年有所下降外，世茂房地产、融创中国等房地产开发企业销售收入，较去年同期，均有超过20%以上的涨幅。截至8月24日，沪深两市共有82家房企公布了2014年中期财报。今年上半年，82家房企共实现营业总收入1858.91亿元，较2013年同期的1680.54亿元增长了10.61%。
世茂房地产半年业绩报告显示，世茂房地产1～6月销售额321.1亿元，与去年同期基本持平，营业额236.8亿元人民币，同比2013年同期166.77亿元，上升42.0%。特别是在整体市场持续低迷的情况下，世茂房地产3月-6月连续4个月实现环比增长，其中，6月份世茂合约销售额为80.7亿，同比增长12%，创世茂企业发展历史单月销售额新高。“现在大家都说上半年不是很好，其实也不是真的很差，上半年差不多整体销售量下降了接近10%，但是前十大开发商，销售又是全部在增长的。”许世坛表示。
记者了解到，世茂房地产在南京、张家港、苏州、常州、泉州、厦门、福州、石狮等8个城市的销售排行榜上均名列第一。其中，销售业绩超过10亿元的城市达6个，近20亿元的2个，南京和泉州则分别达到46亿元和37亿元。这在相当大的程度上确保了世茂营业收入的增长状态。
TOP10市场占比或继续提高
世茂房地产半年报显示，上半年销售回款274亿元，销售回款率从2013年全年的83.1%增长到85.3%。即使在信货收紧的6月，仍创下按揭放款单月历史记录，按揭回款约33亿，各区域均超额完成计划的112%。同时，虽然上半年世茂房地产又新进入了重庆、西安、福建及长三角等多个二三线城市，但70亿的新购土地款较去年同期减少约50%，将上半年净资产负债率控制在58.4%的行业较低水平。
“上半年的回款率和负债率都比较理想，加上世茂与各大国有银行及主要金融签订了战略合作协定，取得了约240亿的按揭额度授信。这使得世茂手里握了多张好牌，能根据下半年市场情况的变化进行组合，今年业绩冲刺的后劲十足。”在谈及2014年下半年前景时，世茂房地产副总裁蔡雪梅表示。有分析人士认为，去年前十大房地产开发商占有率只有13%，今年一到五月份的数据显示已经接近20%。长远来说，十年后或者是五年后，前十大开发商的占比可能会升到20%到30%。对于有品牌，有实力，有口碑的开发商肯定会更快去享受到市场的变化。
“下半年世茂将有大量优质供货上市，主要集中在9、10、11月份。三个月的平均月供货量将达百亿，在金九银十的销售黄金期，世茂会采取营销管理动作，保证产品的销售去化率，力争新增供货去化率70%，老库存去化率60%。”许世坛说。融创中国董事长孙宏斌则表示，下半年预期有大约12个新项目陆续推盘开售，这些项目位于北京、天津、上海、重庆和杭州五个城市，公司对实现全年销售目标650亿元的信心十足。此外下半年融创将致力于完成对绿城中国的股权收购，并推动绿城在战略布局及经营上的调整。
