利率打折捆绑多个附加条件 房贷松绑落地困局
在百城房价连续5个月下跌、且跌幅扩大之时，持续升温的“放松限贷”传闻甚嚣尘上。在9月最后一天，贷款限制终被放宽，也使得今年以来松绑楼市的系列政策从取消限购进入到放宽信贷。
而终止政策的阀门由呼和浩特打开，这座人口仅200万，住宅可售库存却高达12万套的二线城市住宅去化周期排在国内所有大中城市之首。6月26日，该市以政府文件的形式宣布正式取消限购。
事实上，在稍早前的几个月，福建、湖北、江西、宁夏已先后加强信贷支持，比如福建降低首套房认定标准为“购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定”，湖北要求首套房贷款利率下调至基准利率的0.7倍，江西则明确提出降低二套房首付比例。
但在记者采访过程中，多位业内人士的观点是，这些内容主要是给市场信心，指导意义大于实际意义。从实际情况考虑，银行不可能执行7折的首套房贷利率。真实情况到底如何？
房贷利率松哪了？
“此次政策放开将之前‘认房又认贷’转变成‘认贷不认房’。”一家股份制银行负责人坦言，这意味着后续会有一揽子政策体系宽松。而之前“认房又认贷”的首套房认定政策导致有贷款历史而名下无房的情况被认定为二套房，“新房置换旧房”的改善型需求容易被误伤。
同时央行、银监会的新政策明确对于家庭首套房按揭贷款，首付比例为不低于30%，利率下限为基准利率的0.7倍；要求银行缩短个人住房贷款审核时间；鼓励通过发行住房抵押贷款支持证券的方式，来增强金融机构个人住房贷款的投放能力；要求将保障房贷款期限上限从15年延长至25年。
交通银行首席经济学家连平认为，此次对个人住房贷款在利率、审核时间等方面的现行政策提出了调整要求，支持居民家庭合理住房贷款需求尤其是自住需求，对于改善民生具有积极意义。
以北京为例，如果客户已结清贷款，名下还有一套房，以往是按二套房对待，首付比例最少70%，利率最低为基准的1.1倍。新政执行后，这样的客户只需首付30%，利率在理论上最低可享受7折，最多也就是基准利率。
但本报记者采访的多位银行业内人士坦言，按照目前房地产市场状况，所谓7折优惠利率没有实质意义，贷款利率早已市场化，是否优惠是银行的权利。换句话说，银行会按照央行“认贷不认房”的新政策，但是所谓7折利率，则是指导意义大于实际意义。
“如果首套房按揭贷款利率执行基准利率，银行基本不要说赚钱，更不用谈利率折扣优惠。目前一个现实是，银行存款流失压力大，资金成本不断提高。”上述股份制人士坦言。目前，5年以上基准利率是6.55%，7折后只有4.585%，而现在5年期定存利率是4.75%，不少银行还上浮10%，达到5.225%，已经明显地出现倒挂。
如此就使得看似存在的优惠利率实际上遥不可及，即便优惠利率有所优惠，但背后却附加了种种苛刻的限制条件。
10月3日上午，记者来到位于北京东五环外附近的一处楼盘，赶上节假日，售楼部里看房人络绎不绝。售楼小姐介绍，现在首套房申请商业贷款，如果想要利率打折就要接受银行提出的附加条件。
根据销售人员介绍，几家国有银行口头下达的要求是“名下无房或一房、无贷，现可认首套，首付三成利率8.5折但要配套相应产品”。而对于名下2套或以上住宅、无贷的，也可认首套，首付三成实行利率基准。
所谓“附加条件”，就是不同银行针对购房人资质，例如购房人需要在银行办理一定数额的存款、购买银行内部理财、保险等产品，或者通过中介公司申请贷款，才能享受到利率方面的优惠。
根据融360的监控报告显示，部分股份制银行出现8.5折优惠，但附加条件却是金融资产达到500万以上的客户才可申请。也出现9折优惠，但仅部分支持我爱我家和链家客户，且需购买相应的保险项目；招商银行优惠则是购房者存贷款额15%的保证金一年，享9折，存贷款额5%的保证金一年，享9.5折。
而记者在采访过程中了解到，银行房贷捆绑搭售的做法，是打了法律的擦边球。
如果不接受附加条件，怎么办？“那就只能按照以往基准利率或者上浮利率。”一家房地产公司负责人坦言，房贷利率下降是假象。如此一来，是否接受银行提出的“附加条件”，是决定客户是否能享受房贷利率优惠政策的关键。但问题是，银行所谓的附加条件，也是在变相提高客户的贷款成本。这是一个相悖的选择题。
相悖还在于，一方面购房者期待银行能够提供更多优惠，一方面却不得不对优惠利率背后的附加条件敬而远之。“如果监管层不出台政策对银行‘有条件’放松利率的现象进行监管，”一家国有银行负责人坦言，那么即使折扣利率落地，这些名义上的优惠实际上也会使央行的政策大打折扣。
市场博弈
难松动的利率背后，是今年上半年银行主动压缩个人住房贷款，尤其是股份制商业银行，以民生银行、平安银行尤为明显。今年上半年，这两家银行个人住房贷款余额分别为594亿元、602亿元，分别比去年底减少121亿元、47亿元。
此外，招行今年上半年的个人住房贷款为2737亿元，虽然比去年底增加51亿元，但在个贷中的占比却降至11.3%，比去年底下降了0.93个百分点。而兴业银行1849亿元的个人及商用房贷款余额，虽然与去年底基本持平，但在个贷中的占比，却从52.33%下降到今年上半年的50.8%。
“对小微企业贷款可以上浮20%-30%，相对而言房贷业务利润实在太小。”一家股份制银行人士坦言，所以股份制银行会相对倾向小微企业贷款。如此情况下央行也在进行政策的博弈。
中国社会科学院财经战略研究院高广春认为，这是央行对房地产市场的微刺激，基本上和国家的稳增长、调结构的战略是相适应的。稳增长的战略倾向于国家对房地产市场的正向作用，有宽松房地产市场的力量，而调结构降低房地产经济增长的作用、经济增长方式的转型，是形成经济增长新的推动力。
事实上两个方向是相反的，一个是发挥房地产作用的方向，另一个是去房地产化的方向。而这两个方向如何协调？
“央行的判断对于房地产市场的稳增长和调结构所产生的去房地产化的作用，在不失衡的条件下，需要适当的微刺激，在稳增长的状况下，去发挥房地产的正向作用，就会对房地产有松绑的趋向。目前放松的信号是要发挥稳增长的作用。”高广春表示。
在这场监管之手与市场之手的博弈赛中，房地产调控思路愈发明确。
民生证券研究院执行院长管清友认为，央行选择了放弃一刀切的政策思路，转向分类管理、分城施策。作为一种非可贸易品，房地产市场的供求状况会因为各城市人口、收入、地理等因素的不同而产生巨大差异，一刀切政策会造成不必要的扭曲和波动，必须因地制宜。
今年以来，央行已两度公开出面召集商业银行住房金融服务座谈会，惠民生信号不断放大。央行副行长刘士余早在5·12住房金融服务专题座谈会上就提到，个人房贷事关百姓切身利益，要求银行必须注意。9月25日，在全球中央对手方协会会员会议间歇，刘士余再次强调，“惠民生，调结构，始终是我们工作的重中之重。”
监管层的房地产调控思路就在于不再把房地产“工具化”。对此，管清友详细解释称，“经济过冷时也不能过度刺激房地产的‘投机性’需求，必须保持政策定力，类似2009年那样的全面刺激(7折优惠+天量信贷)绝不会再现。”
“也不能再把房地产‘妖魔化’”，管清友认为，央行强调要把房地产当做一个民生问题，而不是产业问题来对待。经济过热时也不能通过过度收紧地产政策给经济降温，以免限制“合理”的住房需求(首套房和改善型住房需求)。
而新思路的出路就是促进房地产市场健康发展的重点从需求端转向供给端，逐步放松和取消限购、限贷等限制需求的非市场化手段，重点通过保障房、自住型商品房等形式扩大供给，解决住房难。
此时监管层还要面临的是，如果仅仅依存一个信贷方面的政策，但经济在不断下滑，是解决不了根本问题的。“应该说经济的发展速度对房地产的推动作用比信贷放松的推动作用更大。也就是房价的下跌与经济的不景气是相关的，所以从总的方面而言，要加强经济转型，启动资本市场。”央行研究局研究员邹平座表示。
