五部委出台利好政策 深圳楼市将加速回暖

　　二手房首付降低、满两年二手房销售免征营业税等房地产利好政策集中出台，深圳楼市将再一次被提振信心。3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。同时，财政部也通知个人将购买两年以上(含两年)的普通住房对外销售的，免征营业税。南方日报记者了解到，对于最近1个月成交量价已快速回暖的深圳楼市而言，无疑将再度提振信心，专家表示，新政一出深圳楼市一定量价齐升，房价肯定涨，只不过涨幅要视买方能否接受的程度。

　　统筹：曲广宁 撰文：南方日报记者 曲广宁 谭冰梅

　　房价涨幅尚待市场考验

　　除了二手房首付比例降低外，公积金购房相应政策也作出调整。其中，对于缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付比例也下调为20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付比例为30%。另外，财政部通知个人将购买不足两年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买两年以上(含两年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买两年以上(含两年)的普通住房对外销售的，免征营业税。而此前，深圳市民购买家庭第二套房时，最低首付不低于70%，营业税也要满5年才可免征。

　　深圳中原研究中心经理王飞告诉记者，此次央行的宽松政策并非无迹可寻：二套房首付政策放松与“9·30”新政、2014年11月的降息及2015年2月份的“降息降准”一脉相承，都是对经济形势下滑的相机抉择式刺激政策。王飞告诉记者，3月中国官方制造业PMI降至49.7，汇丰PMI指数初值下降至49.2。除了制造业，国房景气指数也一度在去年年终跌至历史最低点，而在低迷的经济及房地产开发投资的背后，是高企的库存量。据统计，2014年全国商品房库存量达到近6亿平方米。

　　基于此，央行与政府的救市政策脉络在王飞看来便非常清晰了，而此次降低二套房首付，将增加有意购置改善房购房者的杠杆能力，刺激其积极入市。

　　中联地产二手房研究院总经理肖小平认为，此次新政策出来，深圳房价继续涨是肯定的，但是否会像大家预计的那样大幅上涨，则有待市场考验。此外，肖小平告诉记者，目前深圳楼市中购买二套房的交易占比不超过20%，大部分仍是购买首套房的，因此这一次政策影响面没有大家想象得那么广，但是二套房首付的降低会刺激那些希望购买改善型二套房的买家入市。

　　营业税减免或带动业主涨价

　　美联物业全国研究中心何倩茹告诉记者，这次对二套房首付的调整，是响应李克强总理对改善型购房者的支持，目前的楼市利好政策虽稍弱于2009年，但整体利好毫不逊色，楼市未来量价的走势也将一路向上。

　　对于个人购买普通住房对外销售免征营业税的年限由5年改为2年，王飞则认为，将盘活市场流动性，减少交易费用，利好楼市发挥市场的供求作用。

　　何倩茹表示，购买满2年的普通住宅转让免征营业税，能直接减少购房者的成本。何倩茹为记者简单算了一笔账，以总价200万元、满2年的房子为例，其在转让时即可节省11.2万元的税费，等同房价下调5.6%。而这对于有房的投资者，也迎来一个极好的入市机会。

　　肖小平则表示，交易税费会降低是不错，但是这一实惠不一定能落到购房者身上。她认为，这种交易环节的税费减免，在历次政策调整中都会被业主“加价”吃掉。由于深圳二手房市场交易一直都采取业主实收的价格交易，因此，可免征营业税的二手房业主一定会借机涨价，将税费减少的部分加到房价里，而这部分业主的加价或会带动那些不满5年的其他业主加价。

　　目前，据深圳中原研究中心调查显示，楼市成交已全面回暖，尤其是二手房交易，有些热门房源甚至出现一天多次反价的现象。二手房价格已从2014年9月的30233元/㎡一路攀升，现已突破33000元/㎡。与此同时，新房价格也在节节攀升，如光明新区的楼盘最高已到2万元/㎡，创历史新高。但是，不断上升的新房价格并没有阻止新房成交的火爆，三月底开盘的多个楼盘销售率都在80%以上。

　　王飞表示，在目前市场行情驱动下，开发商也将加紧入市，确定将在4月份加推及开盘的项目达20个，有很多项目都在月底临时推出。预计在央行持续出台大幅度宽松的政策下，深圳楼市由于拥有较多的适龄购房人口以及优惠的市场经济政策倾斜，成交量持续扩大的同时，价格也将稳步上升。

　　融360房贷分析师则认为，深圳等一线城市限购政策松绑空间也在加大：这些城市除通过调整交易政策、居住证等方式变相松绑外，后续还可能通过降低限购年限、取消豪宅限购、允许外地人购买二套房等方式松绑限购令。

　　针对30日央行、住建部、银监会联合下发通知，深圳一家股份制银行的信贷人士表示，央行2月28日决定降息以来，各地已出现二套房差异化信贷政策，才一个月时间，央行又紧锣密鼓出台新的通知，决策层鼓励银行支持居民家庭购买普通自住房的用意已很明显，而各地银行业金融机构也将加快执行差别化住房信贷政策的步伐。

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　　深圳或执行二套房差别化信贷政策

　　以往，相比动态变化中的首套房贷款利率，二套房利率相对更稳定，90%以上的银行都执行基准上浮10%的利率。但自央行“9·30”新政松绑限贷政策后，二套房贷款政策差异化开始显现。

　　统计数据显示，全国二套房平均房贷利率已连续下降9个月。降息后，3月在2月的基础上下降0.29%，降幅明显。值得注意的是，越来越多的银行开始突破首付成数及利率限制，自行制定二套房贷款政策。

　　融360最新统计数据显示，截至目前，全国共有11个城市24家银行正在执行“个性化”的二套房贷款政策。如青岛的浦发银行规定二套房首付仅需3.1成，石家庄的工商银行对二套房贷款执行基准利率等。

　　截至目前，深圳除了广发银行、华夏银行执行二套房首付7成、利率上浮30%的个性化政策外，其他银行在深圳地区尚未突破首付7成、1.1倍利率限制。不过，融360房贷分析师预测，“上半年央行极有可能将二套房贷款政策的制定权下放到地方银行，预计未来几个月，差异化的二套房政策将向全国范围蔓延，深圳也不排除这种可能”。

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　　3月深圳首套房贷9折以下利率绝迹，但优惠门槛较低

　　多家银行优惠利率不设限

　　进入2015年3月，深圳房贷市场逐渐接近平稳，降息并未改变银行房贷政策的宽松走势。2月28日央行再次宣布降息后，深圳总计有15家银行提供优惠利率，3月的房贷政策总体依旧宽松，虽然9折以下利率绝迹，但相比其他一线城市，深圳的优惠利率门槛较低，多家银行优惠利率不设限。

　　深圳贷款环境较为宽松

　　央行再次宣布降息之后，虽然银行折扣利率仍会小幅波动，但集体大幅调整的景象已不复存在。从2月28日央行降息至今，深圳绝大多数银行维持降息前的优惠政策不变，房贷利率下行趋势依然明显。

　　3月初，汇丰银行在深开始收紧8.8折优惠，除北京和上海，包括深圳、广州在内的其他城市8.8折全部取消，使深圳最低利率重回9折。截至目前，深圳地区首套房主流利率多集中在9.2—9.5折。

　　不过，记者在调查中发现，深圳的贷款环境较为宽松。虽然9折以下利率绝迹，但相比其他一线城市，深圳的优惠利率门槛较低：在10大最低优惠利率银行中，北京银行、中信银行及招商银行在深圳完全没有设限，汇丰银行、邮储银行等对客户资质要求也不苛刻。

　　融360监测数据显示，本月，北京、上海、广州、深圳首套房平均利率分别为基准利率的9.2折、9.4折、9.9折及9.6折。其中，北京和深圳平均利率折扣与上月持平，上海和广州相比上月进一步下行，房贷政策进一步走向宽松。

　　受两次降息影响，加之银行房贷政策不断宽松，本月四个一线城市首套房平均利率与去年同期相比均有明显下降。其中变化最大的为广州，降幅达1.3%。以总额100万元、期限30年的贷款为例，广州的购房者如果分别在去年3月和今年3月买房，那么利息支出将节省30万元。

　　深圳有15家银行提供优惠利率

　　本月，上海共有21家银行提供优惠利率，继续排在第一；北京紧随其后达20家；广州、深圳、南京均以15家并列第三位。

　　从优惠利率力度来看，一线城市尤其是上海和北京的优势明显。数据显示，虽然北京的优惠利率在力度上稍逊上海，但是其“8字头”利率已达5家，且准入门槛较低，优惠力度在四个一线城市中遥遥领先。

　　3月，北京、上海和深圳的优惠利率占比相比上月均保持不变，广州由61%增长至65%。与去年同期相比，四个城市优惠利率占比均有显著增长，其中北京增47.54%，深圳增52.59%，广州增50.93%，上海涨幅最大达68.62%。

　　不过，融360统计数据显示，在全国35个主要城市的527家银行中，本月共有215家银行提供优惠利率。一线城市中共有71家银行提供优惠利率，占全国所有优惠利率33%。报告指出，随着其他城市优惠数量增多，北上广深的优惠利率数量占比将呈现下降趋势。