兰州新房库存量消化需要1年半

    兰州晚报讯（记者王星明）截至2016年1月底，易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为25852万平方米，环比减少0.9%，同比减少4.7%。2月22日，该院发布报告称，2015年下半年开始，全国35个城市库存总体呈现下降态势，而到了2016年1月份继续出现下降。目前35城库存规模已出现连续4个月环比下跌、连续6个月同比下跌的态势说明，相对全国水平，这35个城市在去库存方面效果更佳。但值得注意的是，兰州新建商品住宅库存不降反增，截至1月底，库存641万平方米，同比增长15%，环比增长3%，存销比则为18.2个月，而2015年12月存销比则为16.8个月。

    23个城市库存出现同比下滑

    报告显示，2016年1月，35个城市中，有12个城市库存出现了同比增长现象，兰州就是其中之一，库存同比增长了15%。同时，35个城市中，有23个城市的库存出现了同比下降态势。

    截至2016年1月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3264、18300和4288万平方米，环比增幅分别为-3.9%、-0.8%和0.9%，同比增幅分别为-12.9%、-3.9和-0.8%。

    一线城市在2015年总体上呈现了库存规模持续下降的态势，在去库存效果方面远远好于其他城市。从2016年1月份的数据可以看出，库存继续出现环比和同比双双下降的态势。对于一线城市来说，后续补库存的迫切程度将加大，否则库存不足容易加快房价上涨的节奏。

    二线城市1月份新增供应量为1193万平方米，远低于2015年12月份1726万平方米的水平。同时新增供应量小于新增成交量，导致库存出现环比下跌态势。

    三线城市1月份新增供应量为242万平方米，而新增成交量为204万平方米，新增供应量略大于新增成交量，这导致库存出现小幅上升。总体上看，三线城市的去库存任务依然需要加快完成。

    两大因素致兰州存销比出现反弹

    2016年1月份，35个城市新建商品住宅存销比为12.0，这也意味着市场需要用12.0个月的时间才能消化完这些库存，该数值相比2015年12月份11.8个月扩大了0.2个月的水平。目前存销比数值大体相当于2013年9月份的水平。存销比处于历史低位，这是近期房价持续上涨的市场逻辑。2016年上半年预计该指标总体上会在低位徘徊，也意味着后续房价将继续上涨。

    从具体数值看，兰州去年年底存销比出现了持续下降，但今年1月有所反弹，存销比达到18.2，也就是说，目前兰州新建商品住宅库存至少需要1年半的时间来消化，而去年12月则为16.8。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，兰州存销比出现上升，源于两方面的因素。第一是2016年1月份兰州房地产市场总体呈现了供大于求的态势，部分新增供应量没有得到及时消化，进而使得库存规模出现上升。第二是2016年1月返乡置业需求的释放不如预期，市场交易面积总体上弱于去年水平，所以一定程度上会使得去库存的速度放缓。

    “目前兰州也正在积极实施更加宽松的购房政策和税费政策，能够使得改善型购房需求积极上升。”易居智库研究总监严跃进称，预计3月份开始兰州房地产市场将继续活跃，整个去库存周期也有继续收窄的可能。

    利好政策频出，将促去库存目标实现

    35城去库存周期总体处于低位水平，会进一步加剧此类城市房价上涨的压力。尤其对于一些重点城市而言，去库存周期远远低于12个月的水平，后续房价看涨预期会继续强化。

    “更多的去库存压力集中在三四线城市。”严跃进分析认为，2016年以来一系列新政策（包括商业性房贷首付比例的下调、契税营业税税率的调整、农行针对农民工提供的信贷金融产品、包括福建在内的地方楼市新政等），都会对全国尤其是三四线城市的去库存战略提供更大的支持。去库存目标的逐步实现，也利好此类城市楼市基本面的改善。