佛山库存高居不下 新盘扎堆“肉搏”

可以用“近身肉搏”，描述镇街地产的竞争形势。前段时间高明取消限购的风波，让镇街地产的高库存量曝光于世。除库存高外，镇街地产新盘新货扎堆上市，也是令地产商头痛的问题。

　　压力之下，镇街地产开发商想到的妙招，一是降价，二是走差异化路线。近期，包括富丰新城、中海锦城在内的多个豪宅盘，抛出“8”字头起的口号揽客。比较起中心城区零星的降价，镇街地产降价的面更广，几乎涵盖所有楼盘。另外，也有包括团亿和氏璧、国华新都在内的多个项目，意图通过特色产品，吸引购房者。

　　文/记者曾艳珠、陈钰凤 图/记者何波

　　镇街地产“亚历山大”：高明消化库存要近一年 三水要近三年

　　高库存将带来高压力、高风险，已成为房地产业界的一个共识。记者了解到，自2011年实施限购以来，佛山楼市的库存量呈现上升趋势。据佛山房地产行业协会统计，截至今年4月，佛山楼市库存量累计已接近600万平方米，需要消化8~10个月。

　　在镇街，这一数据更甚。高明区国土城建和水务局副局长杜伟南曾“晒”出高明库存家底——库存量为45.63万平方米，以高明楼市目前的销售情况，粗略估计去库时间约需11.4个月，令人惊讶。

　　在三水，有当地政府人员透露，消化库存或需要三年。虽然这一数字有待验证，但比较起高明，三水地产铺开的摊子的确更大，三水新城正冉冉升起，在江南新区就有超级大盘御江南，在云东海、森林公园有大片别墅，西南街道还有以时代城为核心的一个片区……“房子这么多，客户哪儿找”，成为三水地产商必须面对的问题。

　　三水、高明本都是区，但因为楼市容量有限，一直被作为镇街地产看待。“丹灶前几年开发量比较大，但本地人口并不多，购房群体不足，产品相对过剩。”南海区一房地产业内人士透露。不过他也提出，南海有些供应是无效供应，有些镇街房子看似很多，但多是双拼户型，限购后基本卖不出。

　　新盘新货多 南海镇街最集中

　　除库存高外，镇街地产在下半年还将迎来一波推货高峰，大量新盘新货面世。推货区域集中在南海镇街。

　　在罗村，本月底以及下月初，纯新盘时代地产将全新亮相，罗村风度花园也将推出新货，罗村长信银湾近期也放出了一批新单位，奥园公园一号不排除会加推。

　　在大沥，除5月份亮相的纯新盘华星华府外，位于大沥镇岭南路与新海西路交界处的万荟玖珑，将于7月1日正式开售，主力户型65㎡、89㎡、120㎡、140㎡，住宅线涵盖刚需和改善型。近期拟上市的国瑞地产，打造的国华新都将在今年10月开放样板间，有望年内开卖。国华新都是纯住宅项目，规划住宅一共是52栋，主要产品是83~140㎡两至四房。

　　此外，平洲富丰新城6月底推出10座新品洋房，现已开放样板房，户型涵盖58~88平方米，两至三房。里水板块去年吸引了包括保利、绿地、敏捷在内的多家开发商拿地或开发，加上之前进驻的珠江地产，使得这一板块品牌开发商云集。今年7月，绿地首进里水打造的香树花城项目，预计将开放销售中心以及情景板房，预计8月初发售，新品面积涵盖80㎡、88㎡、114㎡、130㎡、140㎡，涵盖了刚需和改善型产品。

　　禅城张槎、南庄片区的新品较多，南庄华夏中央广场预计今年亮相，和记黄埔的绿岛湖项目涟岸也将于今年下半年亮相。张槎绿地未来城项目预计8月开售，首推90㎡、126㎡的三房、四房产品。

　　地产破局出重拳：豪宅降价“8”字头起

　　高库存碰上强大的新增供应量，开发商销货压力大大地有。记者调查发现，大部分开发商选择降价揽客，镇街地产几乎全线降价，优势镇街豪宅“8”字头起，“3”字头产品重回镇街，让人感觉价格回到了三年前。

　　镇街刚需盘不断击破底线。记者测算发现，现在的价格，基本接近成本价，有些开发商甚至在赔本卖楼，目的是快点回笼资金。三水高端盘绿湖爱伦堡打出了全城至低3600元/㎡的价位，如果全部按这个价格卖，比之前最高峰几乎降了一半。里水的中信金山湾、西樵的滨城珑湾等产品降幅超过20%。本周末开放样板房的罗村时代倾城，目前的吹风价全部不高于9000元/平方米（含精装），而该板块去年产生的地王楼面价已经去到4000元/平方米，去年甚至有开发商喊出“罗村楼价要破万”。但是，随着大批货量的到来，开发商在定价方面却相当低调，本月底或下月初，罗村风度花园将推出的新货，会有大量“5”字头单位入市。此前，该项目销售均价超过7000元/㎡。

　　镇街豪宅产品也不示弱。富丰新城作为平洲第一住宅小区，去年最高价时达到1.4万元/平方米，但预计6月底推的10座新品洋房，吹风价8800元/㎡。狮山美立方花园预计6月底推出新品洋房，为92㎡小三房户型，其中望湖单位吹风价8000元/㎡。

　　围绕产业做文章 特色产品揽客

　　除高性价比外，一些楼盘也试图通过打造特色产品吸引客户。这类特色产品，大多围绕产业做文章，一些项目可以称为产业综合体。

　　在大型综合体围城的形势下，平洲和氏璧·翠都汇项目另辟蹊径，围绕平洲独有的玉器产业升级做文章。发展商透露，平洲和氏璧·翠都将建设大型古建风情小镇和会展平台，未来吸引特色餐饮、非遗文化展示、泛收藏类展会、国际知名拍卖行、鉴定中心、星级酒店等进驻，完善泛收藏类产业一站式服务链。

　　同样，前不久亮相的广东化工交易中心暨绿地未来城项目，是广东化工交易中心和绿地未来城的结合体，其最大特点就是联姻产业建设新城。据悉，该项目总建筑面积达72万平方米，广东化工交易中心由绿地集团承建。祖庙街道的华强广场，也将照搬深圳华强北的模式，意欲打造佛山电子第一街。记者了解到，这类与产业嫁接的项目，对相关企业的吸引力更强。以华强广场为例，虽然还未开售，但也有100多家电子信息企业有意向进驻。

　　观察

　　镇街大盘现“空城计” 激活社区活力需做好配套

　　由于土地资源更为丰富，不少镇街都打造有几千亩甚至面积更大的大盘，但并非每个大盘都能像顺德碧桂园这样成功，有些大盘因为入住率低，唱起“空城计”。

　　三水由于楼市供应量大，这种“空城”现象尤为明显。以三水江南新区的御江南为例，开卖已有6年，前期也卖得不错，但入住率一直不行。大部分购房者都是投资者，都等着别人住进去后，自己再住进去。如此循环，使得该楼盘几成空城，有业主向记者反映，之前楼盘开了一家小超市，但因为没有顾客而关门，开发商说好的酒店，也没有开业。“小区环境的确是不错，但周边没有菜市场，没有医院、学校，没有购物、休闲设施，进三水城区还要过座桥，住在这里太不方便了。”不少购买了这个楼盘的业主向记者反映。

　　针对这种情况，业界人士表示，新区域的开发商在开发时，就应该把配套问题考虑进去，不应该只专注于卖房子。一旦配套不能实现，不仅项目后期销售会受到影响，整个项目价值会受到挑战。在三水，楼盘选择还不像现在这么多时，御江南靠优越的环境吸引了购房者。但现在房子选择增多，社区内部环境已经不是最重要的吸睛法宝，如何把社区打造得成便利、宜居，是开发商要必须要做到的，做不到的话购房者很难买账。

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　　近期促销多 买楼有着数

　　本报讯 （记者陈钰凤、曾艳珠）年中，各大发展商为保业绩冲量，降价促销、各种暖场活动接踵而来，楼市人气不俗。但由于整个6月市场新货货量不多，各大项目以推售5月积压余货为主，楼价及成交量都相对平稳。业内人士预计，在接下来的7月份，楼价走势或再现波动。

　　开发商放价跑量

　　上周四，佛山中海对外宣称将启动为期10天的特惠营销，打好上半年的收官之战。让利最大的是中海锦城，拿出100套特惠单位，最低低至8字头。上周五下午，记者来到中海锦城销售中心看到，看房的人络绎不绝。此次100套特惠单位最低8字头，部分2、3楼层有9字头，稍好一些的楼层约10000元/平方米。仅一个周末，锦城推出的100套特惠单位全部售罄。

　　刚需产品仍是市场热点

　　从供货的产品类型来看，刚需产品仍是主流。而从市场的接受度来看，刚需型产品的去化率较高，而豪宅产品则几乎缓慢消化。针对这一市场特点，开发商也把推货促销的重点放在刚需型产品上。

　　据悉，中海锦城此次清货的户型也集中在刚需户型：104m2、123m2以及142m2的二房、三房户型。中海地产有关负责人谈到，希望能够尽快卖完锦城，腾出精力着手下半年的2个新项目。

　　很多人都感觉到，刚需户型确实在“放价”。事实上，豪宅跳水跳得更厉害。同样是乐从雅居乐，去年6月该楼盘176平方米的3房2厅4卫2阳台单位，均价约9800元/平方米，总价高达170多万元。但是目前同样户型的报价仅7200~7300元/平方米，总价仅120多万元，一年时间，降价高达50万元以上。

　　7月楼价或持续走低

　　合富辉煌有关负责人认为，由于5月积压的余货量较大，6月至今市场新推货量不多。不少项目的推货计划随市场去货速度缓慢而有所推迟。由于新增货量不多，市场价格下跌趋势暂缓。在淡季情况下，市场余货的消化周期会加长。

　　不过，紧接着，7月份佛山的新货将扎堆到来，预计将形成下一波的推货高峰。